Antes da pandemia de Covid-19, o Centro do Rio de Janeiro era ocupado majoritariamente por imóveis comerciais. No entanto, as transformações impostas por esse período alteraram de forma significativa a dinâmica urbana da região. A consolidação do trabalho remoto, associada ao aumento da produtividade observado em diversas pesquisas, redefiniu as relações de trabalho e impactou diretamente o uso do espaço urbano. Com a redução da demanda por prédios comerciais, muitos desses imóveis passaram a ser revitalizados e convertidos em empreendimentos residenciais.
De acordo com levantamento da consultoria Michael Page, especializada em recrutamento de média e alta gerência, 48,6% dos 6,8 mil entrevistados afirmam render mais trabalhando de casa. A consolidação desse modelo, impulsionado pela pandemia, diminuiu a presença diária de trabalhadores no Centro e contribuiu para a queda da ocupação dos edifícios comerciais. Com menos empresas demandando grandes áreas de escritórios, a mudança abriu espaço para a reconfiguração desses imóveis.
Para entender como essa transformação tem ocorrido, especialmente com o avanço dos retrofits — reformas que adaptam edifícios antigos às necessidades atuais sem descaracterizar sua arquitetura original —, a reportagem de O DIA entrevistou urbanistas, representantes do mercado imobiliário e um órgão da Prefeitura do Rio.
A Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano e Licenciamento (SMDU) informa que já existem projetos em andamento voltados à recuperação de imóveis degradados em Áreas de Proteção do Ambiente Cultural (APACs), como o Programa Reviver Centro Patrimônio Pró-APAC.
"A iniciativa irá oferecer subsídios de R$ 3.212/m² para reformas desses imóveis, por meio de leilões públicos para atrair investidores privados. O foco está na revitalização urbana, na preservação do patrimônio histórico e na atração de novos moradores e empreendimentos para a região central. Quem arrematar o imóvel deverá recuperá-lo", destaca a pasta.
O Reviver Centro é um plano de recuperação urbanística, cultural, social e econômica voltado à região central do Rio de Janeiro. O objetivo é atrair novos moradores, estimulando o aproveitamento de edifícios subutilizados e de terrenos vazios há décadas em uma das áreas com melhor estrutura na cidade, que concentra ampla oferta de transporte público, serviços, equipamentos culturais e infraestrutura urbana consolidada.
Além do programa, a secretaria destaca a desapropriação de um terreno na Rua Teotônio Regadas, na Lapa, nos números 15, 17, 19 e 21, que terá uso definido para a implantação de um empreendimento de uso misto, com unidades residenciais, área comercial e espaço público de integração.
"A proposta, que será viabilizada por meio da iniciativa privada, seguirá as diretrizes estabelecidas pelo município, incluindo a criação de um eixo de circulação que conecta diretamente a Lapa à Escadaria Selarón, um dos principais cartões-postais do Rio. O objetivo é reforçar a vocação cultural da região, ampliar serviços e dinamizar a economia local", explica a nota da secretaria.
O vice-presidente do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis e dos Condomínios Residenciais e Comerciais em todo o Estado do Rio de Janeiro (Secovi Rio), Leonardo Schneider, vê a revitalização como um cenário amplamente positivo.
"O Centro está retomando sua antiga vocação residencial. Com suas qualidades geográficas, a excelente mobilidade, o acesso ao transporte de massa e a localização estratégica na cidade, além do custo-benefício atraente, essa transformação é muito bem-vinda. Muitos imóveis comerciais perderam a ocupação tradicional, já que o mercado imobiliário se transformou, e agora conseguimos dar uma nova vida a uma área tão importante para o Rio", avalia.
Schneider acredita que o movimento de conversão deve continuar nos próximos anos, mas destaca que se trata de uma transformação urbanística de longo prazo. Segundo ele, a retomada da ocupação residencial na região, que por décadas teve restrição desse tipo, ocorre de forma gradual, à medida que novos empreendimentos atraem moradores e estimulam a chegada de serviços.
"É um processo que envolve a ocupação dos imóveis, a convivência das famílias e a instalação de serviços, como comércio, escolas e restaurantes. O Centro já vem recuperando parte do seu movimento, e há investidores apostando na região, tanto para moradia quanto para aluguel de curta temporada. É uma transição de longo prazo, mas que deve seguir avançando, inclusive ao longo de 2026", afirma.
O avanço do uso de retrofits também tem papel central na sustentabilidade urbana. Como a estrutura e as fundações dos edifícios já estão prontas, a intervenção reduz a pegada de carbono da obra. A produção de materiais como aço e concreto, por exemplo, demanda grande volume de insumos, especialmente água, e gera elevado descarte de resíduos. Ao reaproveitar construções existentes, o retrofit minimiza a geração de entulho e os impactos ambientais, garantindo um ganho sustentável relevante.
Por outro lado, a transformação desses edifícios também impõe desafios às empreendedoras. O CEO da Inti Empreendimentos Imobiliários, Andre Kiffer, explica que, por se tratarem de prédios antigos, os projetos de retrofit exigem uma investigação detalhada da estrutura, o que pode impactar nos custos e no planejamento da obra.
"Antes de iniciar a obra, é preciso fazer uma investigação completa da estrutura do edifício para saber se ela está íntegra, se suporta o novo projeto e se exige reforços, além de mapear todas as instalações. Em prédios muito antigos, como o antigo Edifício Mesbla, com quase 100 anos e sem projetos originais, esse processo é ainda mais complexo e pode impactar diretamente nos custos do retrofit", explica.
O antigo Edifício Mesbla, rebatizado como Edifício Ora, foi erguido em 1934, na Rua do Passeio, no Centro do Rio, e utilizado como prédio comercial por décadas. Ícone da região, o imóvel se destaca pela torre-relógio em estilo Art Déco. Vendido à Inti Empreendimentos por cerca de R$ 21 milhões no âmbito do projeto Reviver Centro, a construção passa por um processo de revitalização para ser transformado em prédio residencial, com preservação da fachada original. O empreendimento contará com unidades que vão de estúdios a apartamentos de dois quartos.
"Tivemos um grande sucesso no lançamento, com todas as unidades vendidas no mesmo dia. Atualmente, o empreendimento já está em obras. Por se tratar de um retrofit, estamos preservando a fachada e realizando intervenções apenas na parte interna. O edifício apresentava excelente estado de estrutura e fundação, o que permitiu que fizéssemos apenas a adaptação do espaço, que antes funcionava como cooperativa, para uso residencial", relatou o CEO da Inti.
Mais do que uma mudança estrutural, a transformação de imóveis antigos tem provocado impactos diretos na dinâmica urbana do Centro. A reocupação de áreas antes vazias, a mudança no uso dos edifícios e o aumento da circulação das pessoas influenciam o planejamento da cidade e a atividade comercial da região.
Urbanistas apontam efeitos do retrofit na região
O professor de Arquitetura e Urbanismo da Universidade do Estado do Rio de Janeiro (UERJ) Wagner Rufino ressalta a importância de que parte das unidades habitacionais resultantes dos projetos de retrofit seja destinada a valores acessíveis, permitindo o acesso de famílias de menor renda.
"Na conversão de prédios antes voltados ao setor terciário para uso residencial, é fundamental garantir o direito à cidade, ampliando o acesso das camadas de renda média-baixa e baixa aos novos imóveis, em conjunto com outras políticas públicas", explica.
O especialista avalia que o Centro já dispõe de um importantes estoque imobiliário bem localizado, que precisa ser preservado e apresenta potencial para conversão. Ele destaca ainda a necessidade de ampliar a participação da sociedade nas decisões sobe a destinação desse patrimônio, além de defender limites à disseminação de unidades habitacionais com áreas muito reduzidas.
O docente da Escola de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Federal Fluminense (UFF) Gerônimo Leitão aponta que, ao longo de décadas, foi construída a narrativa de que o Centro não é um lugar bom para morar, o que pode dificultar a aceitação dos retrofits.
"Para reverter essa percepção, é necessário que as autoridades atuem na melhoria de aspectos fundamentais da cidadania, como segurança e oferta de espaços de lazer, permitindo que a vida urbana se estenda além das 19 horas, quando o comércio fecha. É preciso tornar o espaço mais atraente para novos moradores, o que só ocorre com melhorias significativas na estrutura urbana", disse.
Gerônimo avalia que projetos de retrofit no Centro têm potencial, mas envolvem riscos, sobretudo quando apostam em unidades muito pequenas, que dificultam a venda e a locação. Segundo ele, ao contrário de áreas já consolidadas, como a Barra da Tijuca, onde o mercado já conhece o perfil do público, a região central ainda funciona como um campo de testes, com resultados imprevisíveis.
Comércio e trabalhadores observam a nova dinâmica no Centro
Para comerciantes e trabalhadores da região, a conversão de prédios comerciais em residenciais e a oferta de novas unidades são vistas como um movimento positivo para recuperar o dinamismo na região, especialmente após a pandemia, que agravou o abandono da região e afetou fortemente o comércio. No entanto, apenas essa transformação não resolve problemas estruturais, como segurança, ordenamento urbano e carga tributária elevada — questões que continuam sendo determinantes para o sucesso da revitalização.
De acordo com o presidente do Sindicato dos Lojistas do Comércio do Município do Rio de Janeiro (SindilojasRio) e do Clube dos Diretores Lojistas (CDLRio), Aldo Gonçalves, já é possível observar um crescimento no fluxo de clientes em algumas áreas.
"Nos locais onde a ocupação residencial já avançou, os lojistas relatam alguma mudança nos horários de maior movimento e um fluxo mais distribuído, inclusive à noite e nos fins de semana. Isso fortalece o comércio de proximidade — alimentação, mercados, farmácias e serviços. A presença de moradores aumenta a demanda cotidiana e estimula investimentos. É uma retomada ainda inicial, mas consistente", destacou.
Gonçalves aponta que o ritmo de fechamento de lojas no Centro diminuiu e que tem surgido novas iniciativas, principalmente próximas a empreendimentos residenciais já consolidados. Segundo ele, embora ainda não haja um saldo claramente positivo, a presença de moradores e melhorias urbanas indicam uma tendência de retomada sustentável do comércio da região.
Trabalhadores que atuam no Centro do Rio também relatam perceber mudanças na dinâmica da região e passam a considerar, ainda que com ressalvas, a possibilidade de morar em imóveis resultantes de projetos retrofit, buscando melhor qualidade de vida e redução no tempo de deslocamento. Danrlei Bezerra, de 29 anos, morador de Nilópolis, na Baixada Fluminense, afirma que cogita se mudar para o Centro, mas destaca que a decisão depende de avanços estruturais.
"Esse pensamento existe principalmente pela mobilidade. Hoje levo cerca de 80 minutos para chegar ao trabalho, enquanto morando na região esse tempo cairia para 10 minutos. No entanto, para isso, é necessário que haja melhor integração dos prédios com a infraestrutura da região. Faltam mercados, hospitais e também é fundamental aumentar a sensação de segurança, especialmente no período noturno", ressalta.
Na mesma linha, Suelen Gonsalves, de 37 anos, moradora de Duque de Caxias e trabalhadora do Centro do Rio, diz que moraria na região para evitar o desgaste do deslocamento diário entre casa e emprego. Para ela, o avanço de prédios residenciais no Centro ajuda a recolocar essa possibilidade em pauta.
"Acho que vindo mais residências faz com que se preocupem mais com a segurança, que ficou um pouco de lado quando os prédios e lojas foram fechados. A segurança é um fator importante, pois hoje, infelizmente, em muitos pontos a gente observa uma quantidade enorme de moradores de rua", relata.
A ampliação do uso residencial no Centro do Rio tem alterado o cotidiano da região e provocado novos debates sobre o futuro urbano da área. Embora os projetos de retrofit indiquem um caminho de reocupação, especialistas e trabalhadores apontam que a consolidação desse movimento ainda depende de avanços em segurança, infraestrutura e serviços. Esses fatores seguem sendo determinantes para a permanência de moradores e para a retomada da atividade econômica.