A recuperação de imóveis históricos, o incentivo à moradia e a transformação do mercado imobiliário estão entre os caminhos para revitalizar o Centro do Rio. O tema foi defendido por Cláudio André de Castro, presidente do DIÁRIO DO RIO e sócio-diretor da Sergio Castro Imóveis, durante o painel “Cidades e Conexões”, realizado nesta quinta-feira (29/10), na Marina da Glória, como parte da programação do Green Rio Tech 2026 - Blue Economy Rio.
Cláudio destacou a perda da centralidade do Centro do Rio e a falta de integração entre moradia e trabalho como fatores que contribuíram para o esvaziamento da região.
“O Centro perdeu muito, não só pela questão da pandemia, mas também pela crise que veio em 2014. Antigamente tudo tinha que ser feito no Centro da cidade. Lembrem que não existia, na Justiça, os fóruns regionais. As pessoas vinham para o Centro para qualquer disputa jurídica que elas tinham".
A falta de moradias no Centro também foi apontada por Castro como um dos fatores que contribuíram para a perda da dinâmica da região, que passou a concentrar majoritariamente atividades comerciais.
"A relação entre moradia e trabalho está mudando. Por anos não se podia fazer lançamentos imobiliários residenciais no Centro, a lei não permitia. Você tinha uma cidade que foi criada para funcionar 7 dias por semana, 24 horas por dia, mas ela só funcionava de 8h às 17h, ou de 9h às 18h. E isso gerou, junto com a perda da centralidade, um empobrecimento”.
Cláudio também destacou os impactos do esvaziamento residencial do Centro na conservação das igrejas históricas mantidas por irmandades, que perderam frequentadores e cuidadores.
“A gente passa por isso nas irmandades históricas, as nossas igrejas históricas que pertencem às irmandades. Normalmente, essa igreja pertence a um ente separado, autônomo à Arquidiocese. Como, por exemplo, o caso emblemático da Igreja da Ordem Terceira, de Nossa Senhora do Monte do Carmo, na Rua Primeiro de Março, que está caindo aos pedaços. E isso acontece por não termos mais os moradores que frequentavam e cuidavam daquela igreja. E quando as pessoas pararam de morar e frequentar, deram caminho para os espertinhos entrarem e fazerem o negócio acontecer, às vezes, de uma maneira que não é a ideal”.
Imóveis históricos ganham novos usos
Um dos destaques da fala de Castro é a necessidade de dar novos usos aos imóveis históricos, tornando-os economicamente viáveis sem abrir mão da preservação arquitetônica. Para Cláudio, o retrofit pode ajudar a atrair novos moradores, estimular o comércio e ampliar a oferta de atividades culturais na região.
“Uma coisa que gosto muito de destacar é a reutilização dos imóveis históricos e a ressignificação desses imóveis para que eles passem a ser viáveis economicamente. É uma coisa muito importante e que, efetivamente, pode gerar uma transformação, não só trazendo moradores para esses imóveis históricos, como também comércio e cultura”, afirmou.
O empresário contestou a ideia de que imóveis históricos sejam um prejuízo para seus proprietários, citou incentivos da Prefeitura, como a isenção de IPTU, e destacou que a preservação desses imóveis também pode representar uma oportunidade de negócio.
“É possível transformar o que muita gente pensa que é um prejuízo, um problema e que a manutenção desses imóveis históricos custa uma fortuna. Mas a Prefeitura hoje, e há muitos anos, já possui artifícios para você poder aproveitar a história daquele imóvel e conseguir uma isenção de IPTU, por exemplo. Temos apostado muito no restauro desses imóveis e na sua ressignificação, seja para locação, seja para venda, temos feito muitos”.
Cláudio destacou o número de imóveis em situação precária no Centro e explicou como a desapropriação por hasta pública pode ajudar na recuperação dessas construções.
“Segundo o Instituto Rio Patrimônio da Humanidade (IRPH), são mais de 200 imóveis nessa situação, mas a conta que a gente faz é muito maior, são mais de 1.000 imóveis que estão numa situação muito ruim. A Prefeitura está desapropriando por hasta pública, que é um instrumento espetacular. A prefeitura desapropria sem integrar esse imóvel ao seu patrimônio. O patrimônio passa direto para quem vai comprar o imóvel no leilão. E a Prefeitura está dando um subsídio, com isso vai haver uma transformação muito grande em certos trechos do centro da cidade”.
Como exemplo, Cláudio mencionou a compra de 7 imóveis em ruínas na Rua do Teatro, adquiridos em um leilão promovido pela Prefeitura.
“Vamos desenvolver um empreendimento imobiliário com 43 apartamentos e algumas lojas, e as lojas nós vamos ficar, como é o padrão nosso de investimento, e os apartamentos nós vamos vender”, explicou.
Restauração do Palacete São Cornélio
Cláudio citou o projeto de recuperação do Palacete São Cornélio, na Rua do Catete, que pertence à Santa Casa da Misericórdia. Segundo ele, o restauro do imóvel está orçado em R$ 25 milhões, e a construção de um empreendimento de 10 andares no terreno dos fundos poderá financiar a obra.
“Nós estamos agora junto com a Santa Casa, buscando a aprovação de uma lei com a ajuda da Justiça Federal, da Comissão de Assuntos Urbanos da Câmara de Vereadores e do IPHAN (Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional), para que o Palacete São Cornélio, na Rua do Catete, o número 6, aquele lindo asilo, onde funcionava a Faculdade de Medicina Souza Marques, possa ter um prédio de 10 andares nos fundos. Nós temos um orçamento de 25 milhões de reais para restaurar o casarão e atrás tem um terreno de 4 mil metros que você só pode construir três andares. Esse empreendimento vai ser capaz de pagar pelo restauro do prédio".
Apesar dos avanços, o empresário ressaltou que a realização de projetos de retrofit ainda enfrenta obstáculos.
“A ressignificação desses imóveis históricos, através do retrofit, é a coisa mais verde que podemos fazer no mercado imobiliário. São aproveitados os materiais que foram utilizados, sem produzir um monte de resíduos de demolição. Esse tipo de iniciativa tem contribuído bastante para que o Centro já tenha tido, por exemplo, 9.200 ou 9.300 unidades licenciadas para lançamento residencial, isso sem incluir o Porto Maravilha. E hoje a gente tem uma vacância de escritórios de aproximadamente 19% entre os de alto luxo e 47% entre os escritórios antigos, ou seja, de cada 100 escritórios antigos, dos prédios mais antigos, metade está vazia".
Um dos principais desafios é a fragmentação da propriedade dos edifícios antigos, que dificulta a aprovação de mudanças de uso.
"A questão do retrofit não é tão fácil, porque da maneira que muitos prédios no Centro possuem sua propriedade fragmentada, são condomínios com 200, 100 ou 50 donos, os empreendimentos que estão saindo são em prédios que eram de um dono só. Vamos ter que trabalhar para esse convencimento das pessoas, 75% das pessoas de um edifício tem que concordar para que seja feita a mudança de uso, mas eu acho que se refazendo essas conexões a gente tem muito a esperar do Centro do Rio de Janeiro", finalizou Castro.
Participantes do debate
Além de Cláudio Castro, o painel contou com a participação de Vicente Loureiro, diretor de Desenvolvimento Metropolitano Integrado do Instituto Rio Metrópole (IRM); Cynthia Felix, secretária especial de Integração Metropolitana da Prefeitura do Rio; Sergio Magalhães, arquiteto, doutor em Urbanismo e professor do Programa de Pós-Graduação em Urbanismo da UFRJ; e Nato Kandhall, coordenador de Audiovisual e do programa CREA Sustentável.
A mediação ficou a cargo de Marcela Abla, coordenadora de Economia Criativa no Sebrae RJ e presidente do Instituto de Arquitetos do Brasil no Rio de Janeiro (IAB-RJ).
O Green Rio Tech 2026 - Blue Economy Rio reuniu representantes de diferentes setores para discutir inovação, sustentabilidade, economia azul e soluções para o desenvolvimento das cidades. O painel “Cidades e Conexões” integrou a programação do evento, realizado na Marina da Glória.