O Jardim Botânico, elegante bairro da Zona Sul carioca, vai ganhar mais um empreendimento de alto padrão. Após anos, um galpão usado para serviços internos da Rede Globo vai dar lugar a um empreendimento residencial de alto padrão com apenas seis casas. O negócio será conduzido pela Fator Realty, braço de incorporação da Fator, corporação que há 70 anos atua no mercado imobiliário e na construção civil.
O imóvel, que dará lugar a um condomínio de casas com aproximadamente 450 metros quadrados cada, foi comprado pela Fator de uma empresa que havia adquirido a área da Globo, anteriormente. A negociação envolveu uma combinação de dinheiro e permuta física. Nesse tipo de transação parte do valor acertado é pago com a entrega de unidades do próprio condomínio que será erguido.
O galpão está localizado na Rua Pacheco Leão, área de grande valor agregado em termos de mercado imobiliário. Segundo dados do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), em 2021, uma área de 3,9 mil metros quadrados foi vendida, na mesma rua, por R$ 37,5 milhões — R$ 9,7 o metro quadrado.
Para o novo empreendimento, segundo Vasco Rodrigues, a Fator comprou 1,3 mil metros quadrados do total do terreno, cujo projeto está em fase final de aprovação junto aos órgãos responsáveis. A obras devem começar no ano posterior à aprovação e lançamento do projeto. Por enquanto, o galpão ainda está de pé, mas a área do terreno já passou por limpeza vegetal.
O terreno representa uma oportunidade rara no mercado carioca, sobretudo na Zona Sul, que concentra poucas áreas disponíveis para novos empreendimentos, mas quando aparecem envolvem negociações complexas, como disse Vasco Rodrigues ao portal Exame:
“É difícil encontrar um terreno óbvio, livre e liberado para construir. É uma espécie de garimpo”, afirmou Vaco, acrescentando que, quando surgem oportunidades, “elas frequentemente envolvem imóveis antigos, terrenos pequenos ou propriedades com algum tipo de restrição. Em muitos casos, a proximidade com bens tombados exige análises dos órgãos de patrimônio municipal, estadual e federal, tornando o processo de a provação mais longo".
A falta de terrenos levou a Fator a outras soluções, como o investimento em retrofit. “Se você tem muitos imóveis disponíveis para fazer retrofit, é como se tivesse vários terrenos disponíveis, que é uma coisa que era difícil no Rio de Janeiro”, comentou o executivo da Fator, a exemplo do empreendimento First Humaitá, localizado no Largo dos Leões, no Humaitá, bairro vizinho ao Jardim Botânico.
O prédio é resultado da transformação do um antigo prédio comercial da Prefeitura, o qual abrigava estruturas administrativas, como a RioUrbe e a MultiRio, que foi convertido de comercial para residencial, graças ao novo Plano Diretor do Rio. O imóvel foi comprado pela Fator em uma concorrência pública promovida pela Companhia Carioca de Parceria e Investimentos (CCPar).
O projeto resultou em um prédio com 157 unidades entre estúdios e apartamentos de um e dois quartos, com uma área de lazer ampla – característica rara em construções na Zona Sul, onde os terrenos costumam ser pequenos. Essa característica levou a incorporadora a priorizar a construção de dois pavimentos completos de convivência. Com isso, o First Humaitá ganhou quase 1.200 metros quadrados de lazer, incluindo piscina no rooftop com vista para o Cristo Redentor e para o Pão de Açúcar. A fachada também foi completamente renovada.
A Fator tem avaliado novos retrofits, mas com no Centro do Rio, em lugares, como Candelária, Praça Pio X e ruas do entorno, além do eixo que conecta a área ao Museu do Amanhã. Atualmente, estão sendo avaliados de dois a três novos edifícios para conversão, na região, com expectativa de aproximadamente R$ 200 milhões em VGV (Valor Geral de Vendas).
Para Vasco Rodrigues, a oportunidade dos retrofits, no Centro, está justamente em transformar ativos com pouca função comercial em em novos produtos residenciais:
“O Centro é onde estão essas oportunidades. Mas também não é fácil, porque você tem que achar um prédio que seja passível de fazer um retrofit, que aceite a conversão em imóveis residenciais, que esteja bem localizado e que seja comercialmente atrativo”, disse ele em entrevista à Exame, acrescentando que a estrutura de propriedade dos imóveis deve contar com poucos donos para ser vantajosa: “O ideal é encontrar um imóvel de um ou poucos donos, porque negociar com 100 proprietários torna tudo muito mais difícil”.
Na região central, a Fator pretende priorizar estúdios e apartamentos compactos voltados para investidores, para atender a uma demanda de locação em uma área com concentra atrações turísticas, empresas e órgãos públicos, mas que possui oferta limitada de hospedagem.