O mercado imobiliário brasileiro registrou 33 operações de fusões e aquisições entre janeiro e setembro deste ano, uma queda de 15,38% em relação ao mesmo período de 2024, quando foram contabilizados 39 negócios no mesmo período. Os dados são de um levantamento exclusivo da KPMG e o recorte contabiliza informações mais recentes dos relatórios de resultado divulgados pelas companhias.
A leitura geral é a de que eles refletem um ambiente mais restritivo para investimentos, marcado por juros elevados, aumento nos custos de construção e maior seletividade dos investidores.
Do total de transações realizadas no período, 24 foram operações domésticas, envolvendo exclusivamente empresas brasileiras. Apenas duas contaram com a entrada de companhias estrangeiras adquirindo ativos no país, enquanto uma envolveu a compra de uma empresa no exterior por investidores de fora.
O desenho confirma uma tendência já observada ao longo do ano: o protagonismo do capital nacional em um cenário de cautela internacional.
“A leve retração no setor imobiliário [fusões e aquisições] reflete um cenário de maior seletividade dos investidores, diante de custos de financiamento elevados e ajustes no ritmo de novos projetos. Ainda assim, o mercado mantém perspectivas positivas, sustentadas pela demanda por ativos de qualidade e pela retomada gradual da confiança no setor”, afirma Juan Diaz, sócio-líder de Real Estate da KPMG na América do Sul.
Dança de cadeiras
Entre as operações mais relevantes estão a envolvendo incorporadoras, como no caso da Cyrela Asteca, adquirida pela Riva, que envolveram ativos imobiliários na cidade do Rio de Janeiro.
Outro negócio significativo no setor foi a aquisição da Best Center pelo fundo de investimento imobiliário TG Renda Urbana Master, em uma operação avaliada em R$ 308,5 milhões.
O mercado de shopping centers concentrou algumas das maiores transações recentes. A Ancar Ivanhoe, controladora do Shopping Interlagos, foi adquirida pelo Grupo Savoy por R$ 560 milhões, em um dos maiores negócios do segmento no período.
Outro movimento relevante foi a aquisição de 24% do Shopping Pátio Cianê, localizado em em Sorocaba (interior paulista) pelo fundo imobiliário HSML11, por R$ 71,6 milhões.
Já o Rio Anil Shopping foi adquirido pelo fundo MALL11 (Genial Malls), em uma operação que totalizou R$ 172 milhões. Ainda neste ano, o MALL11, foi um dos seis FIIs incorporados pelo Patria Investimentos. À época da transação, o fundo da Genial voltado à shoppings era um dos maiores do país, com R$ 1,7 bilhão de gestão, e 130 mil cotistas.
Custos, juros e retorno sob pressão
No panorama do fundo macroeconômico, a pressão sobre os custos de construção teve papel central na desaceleração das transações. Os insumos essenciais ficaram mais caros ao longo do ano, com alta de cerca de 8% no cimento, 10% no aço e 6% na mão de obra. Esse movimento impacta diretamente a estrutura financeira dos projetos e comprime a TIR (Taxa Interna de Retorno) esperada, segundo análise da KPMG.
Esse fator se soma ao patamar elevado da taxa básica de juros, a Selic, atualmente em 15%. “Isso encarece o custo de capital e o financiamento imobiliário”, diz Diaz.
Com retornos mais apertados, os investidores passaram a reavaliar alocações, especialmente diante da concorrência de aplicações financeiras consideradas mais seguras. Nesse contexto, os FIIs (Fundos de Investimento Imobiliário) , apesar de terem atingido o recorde de 2,9 milhões de investidores, perderam a atratividade relativa, já que apesar do crescimento no número de investidores.
Segundo dados do “Relatório Anual de FIIs”, elaborado pela B3, houve queda de 10,48% no volume negociado neste ano de 2025 ante 2024, passando de R$ 353 milhões no ano passado para R$ 316 milhões no período.
Seletividade e qualidade dos ativos
Os fundos imobiliários também sofreram perdas de liquidez provocadas por saques acumulados desde o ano passado. Como resultado, muitas das transações realizadas tiveram caráter estratégico, voltadas para a oxigenação de portfólio ou para a geração de caixa, e não para a expansão agressiva, segundo Diaz.
Com capital mais caro e menor margem para erro, os investidores passaram a priorizar ativos consolidados e regiões com maior previsibilidade de demanda.
São Paulo segue como principal polo de interesse, acompanhado por mercados como Vitória e Goiânia, especialmente em segmentos sociais de padrão mais elevado. O capital estrangeiro, por sua vez, permanece cauteloso diante da incerteza fiscal no Brasil e do risco de novas pressões sobre a taxa de juros local, segundo o executivo.
Análise do contexto
A leitura da KPMG é de que, apesar do ambiente desafiador, o mercado imobiliário mostra resiliência. As taxas de capitalização (cap rate) são relativamente satisfatórias, entre 10% e 12%, mesmo com juros elevados, liderança que as operações com visão de longo prazo e sem pressão generalizada por liquidação de ativos.
Dentro do setor, o desempenho varia conforme o segmento. O mercado de luxo e super luxo segue uma agenda própria, menos sensível às oscilações macroeconômicas, enquanto o Minha Casa Minha Vida continua impulsionado por fortes subsídios governamentais e expectativa de maior injeção de recursos.
Para 2026, a expectativa é de manutenção do volume de fusões e aquisições em níveis semelhantes ao de 2025. Como o mercado já opera em um dos níveis mais baixos da série histórica, a avaliação é de que naturalmente o cenário se deteriora de forma relevante.
Queda também em M&As geral
Segundo a área de fusões e aquisições (M&A) da KPMG, não foi apenas o mercado imobiliário que viu um número menor de negócios neste ano. No acumulado dos nove meses, foram finalizadas 1.164 operações, numa queda de 2,6% em relação a igual período de 2024.
Quando o recorte é feito levando em conta apenas os fundos de investimentos de private equity e venture capital, houve aumento de 13% (passou de 497 nos primeiros nove meses de 2024 para 566 no mesmo período de 2025).