A escassez de oferta de escritórios vazios na Zona Sul do Rio de Janeiro, especialmente em endereços tradicionais como Flamengo, Botafogo e Glória, segue em 2026 como um fator estrutural que empurra empresas a repensarem suas estratégias de ocupação corporativa — com o Centro da cidade aparecendo como alternativa concreta e competitiva.
Segundo o departamento de imóveis comerciais da tradicional Sérgio Castro Imóveis, a vacância de espaços corporativos na região da orla está em torno de 7,5%, um nível considerado restritivo para quem busca novas locações. Em comparação, a vacância média em prédios de alto padrão na Zona Sul e no Centro é de cerca de 20,5%, ao passo que, quando se considera o estoque total de edifícios comerciais no Centro – incluindo imóveis mais antigos, a vacância chega a 56% — um indicador claro de oferta ainda significativa de espaço disponível.
Esse cenário se desdobra em um efeito de pressão sobre preços e ocupação na Zona Sul, onde a combinação de baixa oferta e forte demanda por endereços tradicionais empurra valores de aluguel para cima e reduz a margem de escolha das empresas. “A locação de uma sala de 100m2 no Leblon hoje está estimada em 30 mil reais por mês de aluguel, fora as taxas acessórias; em Botafogo, 18 mil reais em média; no Centro, 7 mil por mês bancam uma sala num prédio de ótimo nível e até vista”, explica o diretor de locações da imobiliária, Lúcio Pinheiro. E ele dá outros exemplos: “temos andares inteiros de 250m2 em bons prédios mais antigos, exclusivos e com vista, a menos de 16 mil por mês, contando o condomínio e na boca do metrô”.
Inclusive, proprietários tradicionais e históricos de imóveis no Centro do Rio, como irmandades, confrarias e instituições religiosas, também passaram a investir de forma consistente na requalificação de seus ativos imobiliários, acompanhando a mudança de ciclo da região e buscando competir em condições reais com os edifícios mais modernos e com a ambiência corporativa da Zona Sul. Um exemplo emblemático é o da Venerável Liga dos Devotos de Nossa Senhora da Lapa dos Mercadores, proprietária de um andar inteiro de aproximadamente 350 metros quadrados no moderno edifício Paço do Ouvidor, na Rua do Ouvidor, nº 161 — espelhado na esquina com as ruas Uruguaiana e Gonçalves Dias, a poucos metros da Confeitaria Colombo e com acesso imediato ao metrô da Uruguaiana. O pavimento foi integralmente reformado pela confraria católica, incorporando padrões atuais de uso corporativo, e conta ainda com um terraço de cerca de 150 metros quadrados, com vista privilegiada para o Centro histórico do Rio de Janeiro. Historicamente conhecidos pela dificuldade de mobilização para investir em imóveis recebidos por doação, esses proprietários institucionais começam agora a rever essa postura, impulsionados pela revitalização do Centro e por sua consolidação, novamente, como um grande polo de negócios, serviços e atividades corporativas da cidade. “Não tem jeito, se não estiver perfeito não aluga”, lamenta Sylvia Assumpção, secretária da Liga, que pede 20 mil por mês pelo andar (incluindo condomínio e IPTU) que já rendeu 50 mil mensais no passado. A igrejinha fez até um vídeo no seu Instagram para divulgar o imóvel reformado, acessível aqui.
Outros proprietários, de olho nesse novo momento do Centro e na certeza de que a região volta a ser a “bola da vez”, investem em novos retrofits, como é o caso da Construtora Internacional, que comprou e reformou integralmente o Edifício Aliança da Bahia, hoje um impressionante monumento modernista com fachada em mármore travertino e andares de 1000m2 com a mais deslumbrante vista e moderna configuração, ao lado do Palácio Capanema. O prédio não perde nada para os mais modernos edifícios da Zona Sul, e seu pé direito palaciano e brises à Lúcio Costa o colocam novamente à frente de seu tempo. O prédio é movido a energia solar e isento de IPTU por ser um ícone de uma era.
Centro: logística, valor e ambiente urbano
Apesar da percepção ainda tradicional de que a Zona Sul representa proximidade residencial e ambiência “premium”, o Centro oferece vantagens que começam a pesar de forma pragmática nas decisões empresariais em 2026. Prédios no Grande Centro, em muitos casos, têm configurações robustas, plantas corporativas eficientes e infraestrutura adequada para operações intensivas e de alto padrão, igualando ou até superando aspectos técnicos de imóveis na Zona Sul — a diferença, portanto, é mais de contexto urbano do que de qualidade estrutural. Mega-estadionamentos como o Menezes Côrtes ou os subterrâneos da Praça Cv e Cinelândia dão outro diferencial que vai além da facilidade inigualável de transporte – até Aeroporto tem.
A localização central garante acesso multimodal de transporte: metrô, trens, VLT, barcas e diversas linhas de ônibus convergem para corredores urbanos que ligam o Centro a toda a cidade e à região metropolitana com eficiência incomparável. Além disso, custos operacionais — incluindo serviços de suporte, alimentação para funcionários e logística diária — tendem a ser inferiores aos praticados nos polos da Zona Sul.
Ao mesmo tempo, o entorno central é rico em atrativos culturais e gastronômicos — da Praça XV ao Largo da Prainha, passando pela Lapa e pela Rua do Senado — reunindo bares, restaurantes e instituições culturais que já transformaram partes do Centro em polos urbanos dinâmicos e vibrantes.
O Centro também se reconverte em moradia
Outro elemento que reforça a narrativa de revitalização urbana do Centro é o crescimento de lançamentos residenciais bem-sucedidos na região, que têm atraído moradores e ampliado a presença humana fora do horário comercial, alterando a dinâmica urbana tradicionalmente dominada pelo uso corporativo e público. Projetos como o Áureos Rio Residencial ou o Ora (antigo Mesbla) com unidades compactas e modernas no coração da cidade, exemplificam esse movimento de moradia urbana; o empreendimento e outros lançamentos similares vendidos em questão de horas sinalizam uma demanda real por habitação no Centro e maior permanência de residentes nessa área histórica. Sendo possível tanto a funcionários como a donos de empresa residir ao lado do trabalho, com qualidade de vida, cercado por Museus, Teatros e uma crescente vida noturna.
Outros empreendimentos em processo de execução ou retrofit prometem ampliar ainda mais esse impacto, criando uma base residencial mais sólida para o Centro e fortalecendo seu papel como zona mista de trabalho, residência e lazer. Também o arrefecimento do Home Office, que vem sendo abandonado ou flexibilizado em série por grandes empresas em todo o mundo, tem sido um fator de fortalecimento do mercado de escritórios.
Transformação de uso e oportunidade de mercado
O contraste entre a quase esgotada oferta de espaços na Zona Sul e a vacância ainda elevada no Centro traduz uma ineficiência de mercado que pode ser aproveitada por empresas mais pragmáticas. Em 2026, essa dinâmica põe o Centro em posição de destaque não por ser “alternativa”, mas por oferecer uma combinação real de localização estratégica, custo racional, infraestrutura consolidada e ambiente urbano em transformação.
Sem levar o preço favorável, além disso para empresas que até agora consideravam o Centro apenas como opção secundária, a soma desses fatores — mobilidade, oferta técnica de imóveis e vida urbana crescente com novos moradores no entorno — compõe um argumento cada vez mais difícil de ignorara