O mercado imobiliário brasileiro encerra 2025 com um retrato de contrastes. De um lado, juros em patamares elevados restringiram o crédito e atingiram em cheio a classe média. De outro, políticas públicas, demanda estrutural por moradia e maior participação do mercado de capitais e resiliência da alta renda permitiram que o setor avançasse, tanto em volume quanto em valor.
Fato é que o ano foi marcado por uma reorganização profunda das forças que sustentam o real estate no país. Programas habitacionais ganharam protagonismo, segmentos menos dependentes de financiamento, tais como o de alta renda, mostraram resiliência e os ativos imobiliários listados na B3 passaram a antecipar um novo ciclo, impulsionados pela expectativa de queda da Selic, atualmente em 15%.
Mais do que um ano de crescimento linear, 2025 consolidou um avanço seletivo, no qual produto, público e funding fizeram toda a diferença.
Juros altos e crescimento seletivo
A Selic em torno de 15% foi o principal desafio macroeconômico do setor ao longo do ano. O encarecimento do crédito imobiliário afetou diretamente os segmentos mais dependentes de financiamento, especialmente o médio padrão.
Segundo Luiz França, presidente da Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias), o impacto foi concreto. “Estudo da Abrainc mostra que o encarecimento dos juros nos últimos cinco anos excluiu cerca de 800 mil famílias do acesso ao crédito imobiliário para aquisição de imóveis de R$ 500 mil”, afirma.
Na prática, segundo França, as taxas de financiamento subiram para a faixa de 13% a 14% ao ano, pressionando as prestações e reduzindo o público elegível para imóveis entre R$ 700 mil e R$ 1,5 milhão.
O protagonismo do Minha Casa Minha Vida
Se os juros limitaram parte do mercado, o Minha Casa Minha Vida funcionou como o principal motor do setor em 2025. O programa ampliou participação, volume e previsibilidade.
Ely Wertheim, CEO do Secovi SP, destaca a mudança estrutural na cidade de São Paulo, o principal mercado do país. “A grande novidade é que 65% do mercado é Minha Casa, Minha Vida, e isso era aproximadamente 45% até 2023”, diz.
Segundo ele, o desempenho superior está ligado ao tíquete menor e à maior liquidez. O orçamento recorde, próximo de R$ 180 bilhões, permitiu antecipar metas e ampliar o alcance do programa, inclusive sobre parte da classe média, com a criação da Faixa 4.
Ajustes estratégicos e resiliência dos extremos
Mesmo em um ambiente financeiro restritivo, o mercado não parou. Ele se ajustou.
Para Caio Nabuco de Araújo, analista da Empiricus Research, 2025 foi um ano de maior seletividade para o real estate. No aspecto macro, segundo ele, no início do ano o mercado projetava um ambiente ainda mais restritivo de juros, mas ao longo do período houve uma mudança nas estimativas, com a antecipação de um ciclo de queda.
Além disso, na parte micro, o desempenho operacional dos fundos imobiliários foi favorável, com manutenção de vacância baixa em logística, absorção líquida positiva em escritórios em São Paulo e desempenho resiliente dos shopping centers.
Renato de Sousa Correia, presidente da CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção), ressalta que o setor segue amparado por uma demanda estrutural, uma vez que o Brasil enfrenta um déficit habitacional estimado em cerca de 6 milhões de moradias, o que ajuda a explicar a continuidade da atividade mesmo com juros elevados.
Luxo e superluxo resilientes
No outro extremo da pirâmide, a alta e a altíssima renda tiveram papel relevante na sustentação do mercado em 2025. Menos dependente do crédito imobiliário tradicional, esse público manteve decisões de compra ancoradas em renda, patrimônio acumulado e na percepção do imóvel como ativo real de preservação de valor.
Mesmo com juros elevados, o segmento seguiu ativo, sobretudo em projetos bem localizados e com oferta restrita, contribuindo para a valorização dos preços em grandes centros urbanos.
Levantamento da Brain Inteligência Estratégica apontou que o mercado de luxo e superluxo no Brasil disparou em 2025. Nas principais capitais, o O VGV (Valor Geral de Vendas) lançado avançou mais de 120%.
Mercado de capitais e fundos imobiliários
Com a perda de fôlego da poupança, instrumentos como LCIs, CRIs e FIIs (fundos imobiliários) ganharam espaço no funding do setor. Entre junho de 2023 e junho de 2025, as LCIs cresceram cerca de 60%, enquanto os CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) avançaram aproximadamente 20%.
Na B3, o desempenho foi positivo, embora desigual. O Ifix (índice dos FIIs) acumulou valorização de cerca de 17,5% em 2025, enquanto o Imob disparou. Um estudo da B3 indicou que 2025 marcou o recorde histórico de 2,9 milhões de investidores em FIIs.
“Analisando o desempenho do Ifix no período de 2021 até meados de 2023 o indicador apresentou um movimento lateral, após este período houve uma expansão que se intensificou em 2025”, afirma o economista Henio Luiz Scheidt, gerente de produtos da B3.
Segundo ele, o Imob também apresentou laterização até o ano de 2024, avançando em 2025 numa alta acumulada de 72%.
Outro estudo da B3 indica que cinco FIIs representaram um sexto do total de volume diário de R$ 316 milhões movimentado na B3 nesse produto, comprovando como a liquidez se concentra nos produtos mais consolidados.
Larissa Nappo e Fausto Menezes, analistas do Itaú BBA, afirma que essa diferença entre o desempenho dos índices está ligada ao modelo de negócio. “A diferença de retorno entre o Imob e o Ifix decorre da natureza das operações de cada segmento”, afirmam.
Enquanto incorporadoras lidam com desenvolvimento e estoques, os fundos imobiliários operam com foco na geração de renda e menor risco operacional. Além da dinâmica macro, o desempenho operacional dos FIIs foi favorável.
Caio Nabuco de Araújo, da Empiricus, destaca a manutenção de vacância baixa em logística, absorção líquida positiva em escritórios em São Paulo e vendas resilientes em shopping centers.
Mesmo após a alta do ano, os fundos ainda negociam com desconto em relação ao valor patrimonial, e o dividend yield (rendimento do dividendo) segue em dois dígitos.
Um setor que antecipou 2026
Ao fim de 2025, o mercado já começou a precificar a queda dos juros. Para Luiz França, da Abrainc, a redução da Selic tende a destravar a demanda reprimida. “A cada 1 ponto percentual de redução da Selic, cerca de 160 mil famílias voltam a ter acesso ao financiamento habitacional”, diz.
Com mais crédito, funding diversificado e uma demanda estrutural elevada, o real estate encerra 2025 mais forte do que o cenário macro isoladamente sugeriria. Foi um ano de adaptação, seletividade e reorganização. O próximo tende a ser de aceleração, avaliam os especialiftas.