Prédios sem garagem ganham ambientes mais funcionais

Uma das mudanças mais significativas trazidas pelo novo Plano Diretor do Rio diz respeito à construção de empreendimentos sem garagem. O novo texto, em vigor desde janeiro de 2024, dispensa a exigência de vagas em algumas regiões da cidade ou mantém a regra de uma vaga para cada quatro apartamentos em projetos que ficam a até 800 metros de estações de transporte de massa. Acima dessa distância, a exigência é de uma vaga para cada 70 metros de área útil ou duas para metragens maiores.

Com as novas regras, os espaços antes destinados à garagem passaram a ser usados pelas construtoras para ofertar mais serviços. A Inti lançará em breve seu primeiro projeto sem vagas: o retrofit do icônico prédio da Mesbla, no Passeio.

Serão 191 apartamentos de quarto e sala, estúdios e double suites, com lazer completo e conveniências. Segundo André Kiffer, CEO da construtora, agora há mais flexibilidade para projetar novos espaços.

— É possível criar um lobby mais confortável e com qualidade de arquitetura, aumentar o número de unidades, oferecer gardens ou ampliar as opções de lazer e de conveniências — elenca.

Os projetos de retrofit no Centro, segundo Kiffer, têm atraído o público investidor, que não faz questão de garagem por não ter intenção de morar na unidade. Além disso, quem compra estúdio ou quarto e sala para morar na região geralmente não precisa de vaga, já que está próximo do metrô e de outros modais.

A RJDI Desenvolvedora também tem planos de lançar neste ano um novo empreendimento no Centro, sem vagas, em parceria com a W3 Engenharia. Serão 58 unidades de estúdios e apartamentos de dois quartos, com lazer na cobertura. O valor parte de R$ 490 mil.

— O espaço antes reservado às vagas agora pode ser ocupado por jardins, áreas de lazer, pet place, academia ao ar livre ou espaços de coworking. Esses ambientes agregam valor ao empreendimento e contribuem para a qualidade de vida dos moradores — explica o sócio da construtora Jomar Monnerat.

Na sua avaliação, a possibilidade de erguer prédios sem garagem foi bem recebida pelo público, inclusive o do segmento econômico, por reduzir o custo final da unidade e ainda estimular as pessoas a abrir mão do carro. Mas também tem um desafio importante para as construtoras: encontrar terrenos bem localizados e apropriados para receber um empreendimento.

— A nova legislação impulsiona a busca por terrenos próximos a estações de metrô, em especial na Zona Sul. São áreas mais disputadas, mas que tornam os projetos ideais para quem busca praticidade no dia a dia. Há muitos jovens e casais sem filhos que se interessam por imóveis sem vaga, mas as unidades com garagem ainda têm uma demanda consistente, especialmente por parte das famílias — ressalta Monnerat.

Lançado pelo Grupo CTV no ano passado, o Sal Residencial, também no Centro, não terá garagem. E o Beat, empreendimento da construtora em Madureira, só terá vagas para 30% das 192 unidades, que custam a partir de R$ 289 mil e R$ 350 mil, respectivamente.

— A não obrigatoriedade de vagas para todos os apartamentos reduziu o custo de obra com subsolo, estrutura e impermeabilização, por exemplo, e aumentou o número de unidades por terreno. Assim, conseguimos melhorar a margem financeira sem aumentar o preço para o comprador. A conta fecha com mais segurança — diz Guilherme Mororó, diretor Comercial e de Marketing do Grupo CTV.

Para Adriano Affonso, gerente geral Comercial da Cury, as novas regras possibilitam empreender em terrenos menores e fazer projetos mais otimizados, mantendo um patamar competitivo mesmo com a valorização das áreas centrais.

— O ganho é direto para o segmento econômico: mais moradias bem localizadas e com infraestrutura superior, mantendo a viabilidade dos projetos — diz Affonso.

Mudanças ajudam a realizar o sonho da casa própria

Sem vagas, os imóveis têm valores mais acessíveis e são vendidos rapidamente

No segmento econômico, muitas vagas acabam não sendo usadas pelos moradores, e a oferta de estacionamento não chega a ser um fator decisivo para boa parte dos clientes. É o que diz a diretora Comercial da MRV no Rio, Viviane Sieiro. Segundo ela, sem a obrigação de número mínimo de vagas, o incorporador pode direcionar melhor o espaço e o orçamento, investindo em áreas de lazer e até reduzindo o preço final do imóvel, o que acaba fazendo sentido para o público-alvo do Minha Casa, Minha Vida.

— Em regiões mais adensadas, bem localizadas e com boa infraestrutura e transporte público, o valor dos terrenos é mais alto, e o índice construtivo permite aproveitar melhor o espaço. Mas, para incluir vagas nessas áreas, seria necessário investir em soluções caras, como subsolos ou garagens elevadas, o que encareceria os imóveis e dificultaria o acesso de algumas faixas de renda do programa — afirma.

O público econômico, em geral, vê com bons olhos as mudanças que se traduzem em uma chance real de adquirir imóveis por bons preços em regiões com mais qualidade de vida e próximos de transporte público, trabalho, lazer e serviços essenciais. Para Viviane, as novas regras do Plano Diretor estão viabilizando novos empreendimentos na Zona Norte.

— Em geral, as unidades com preços mais baixos são vendidas mais rapidamente. E, como a ausência de vaga deixa o valor do imóvel mais acessível, os apartamentos sem garagem também costumam ter uma saída mais rápida — afirma a diretora.