Venda de imóveis comerciais surpreende e movimenta R$ 4,8 bi no 1º tri

As transações envolvendo grandes propriedades - shoppings, galpões, escritórios e lojões - surpreenderam positivamente neste começo de ano, com uma quantidade relevante de negócios apesar da escalada dos juros, de acordo com relatório da consultoria imobiliária CBRE antecipado para a Coluna. As compras e as vendas de imóveis comerciais de alto padrão movimentaram R$ 4,8 bilhões no primeiro trimestre de 2025, valor que foi apenas 10% menor do que o registrado no mesmo período de 2024.

“É algo que chama atenção. O mercado está ativo mesmo diante dos juros altos em que estamos vivendo”, afirmou o presidente da CBRE no Brasil, Adriano Sartori. Os números são considerados fortes porque envolvem cenários muito diferentes em cada período. No início do ano passado, os juros estavam na faixa dos 11% e com previsão de queda para o nível de um dígito, o que aumentava o apetite de investidores. Hoje, os juros estão em 14,25% e com expectativas de novas altas, o que normalmente esfria os negócios.

No entanto, há mais R$ 6 bilhões de transações em fase de diligências, com boas chances de se concretizarem ainda neste semestre, segundo Sartori, ultrapassando R$ 10 bilhões até a metade de 2025. Ao longo do ano inteiro, os números tendem a ficar abaixo de 2024, quando totalizaram R$ 28 bilhões, mas, ainda assim, estão em um patamar interessante.

Fundo da XP pagou R$ 396 mi por fatias de shoppings

Entre os maiores negócios neste começo de ano, o fundo XP Mall concluiu as compras de fatias nos shoppings Plaza Sul, Carioca e Tijuca por R$ 396 milhões. Outra transação relevante foi a do fundo Capitania Office, que arrematou uma participação no Condomínio Faria Lima Plaza, em São Paulo, por R$ 513 milhões.

Na ponta compradora, o que tem segurado os negócios são os fundos de investimentos imobiliários (FIIs) com sobras de recursos em caixa de captações anteriores ou que foram capazes de fazer novas captações de modo pontual, voltados à compra de ativos muito desejados ou descontados, tipo de oportunidade que não aparece toda hora.

Além disso, o mercado de fundos imobiliários evoluiu nos últimos anos e passou a contar com mais opções na hora de fechar negócio, como o pagamento via entrega de cotas em vez de dinheiro vivo, a adoção do mecanismo de seller finance (absorção integral do ativo adquirido e pagamento parcelado), e a colocação de cotas sênior e subordinadas, algo que ajuda a atrair perfis diferentes de investidores. “Cerca de 70% das transações ainda são feitas pelos FIIs. Eles estão utilizando diferentes ferramentas”, observou o presidente da CBRE.

Outro fator que tem segurado as transações são as ofertas de ativos por parte de fundos que já completaram seus ciclos de investimento que, geralmente, duram seis a oito anos. Ao fim desse prazo, os cotistas querem o capital de volta e/ou buscam recursos para novos projetos. “Neste momento, há bons ativos à venda no mercado”, apontou Sartori.

Outros compradores devem ganhar participação

Ele acrescentou que outros compradores devem ganhar participação, já que os FIIs terão dificuldade de captar recursos enquanto os juros não baixarem. Sem a concorrência dos FIIs, o caminho fica livre para os investidores estrangeiros, que também se beneficiam do real desvalorizado para aumentar seu poder de fogo por aqui. Outros compradores que tendem a despontar são os family offices e outros investidores profissionais com capacidade de entender os ciclos do mercado imobiliário e fazer bons negócios na baixa.

O presidente da CBRE afirmou ainda que os fundamentos do setor estão saudáveis, o que ajuda a explicar o interesse dos investidores. No mercado de escritórios de São Paulo, as locações (chamadas de “absorção bruta”, no jargão) somaram 195 mil metros quadrados no primeiro trimestre, maior nível em cinco anos. A vacância recuou para 18,4%, menor patamar em cinco anos, refletindo a volta dos trabalhadores aos escritórios após a pandemia. No Rio, essa recuperação também é observada, ainda que em passos mais lentos. No trimestre, as locações somaram 50 mil metros quadrados, e a vacância baixou para 27%, mas um nível ainda elevado.

No setor logístico, a movimentação também está aquecida, com crescimento nas locações, além de um volume relevante de novos projetos. Em São Paulo, a locação cresceu 53% no primeiro trimestre, para 577 mil metros quadrados, e a vacância baixou para 9%, o que favorece a subida dos aluguéis. “Estamos vendo aumento das pré-locações por parte das empresas que querem estar bem posicionadas perto dos centros urbanos”, notou.