Crédito imobiliário para PJ cresce nos últimos anos; entenda como funciona

A concessão de crédito imobiliário para Pessoa Jurídica (PJ) saltou 40% nos últimos três anos, segundo o Banco Central (BC). Foram R$ 2,3 bilhões de concessões na modalidade em dezembro de 2022 e R$ 3,2 bilhões em julho de 2025, com dados que abarcam financiamentos com recursos da poupança, destinados à construção de residências, aquisição de material para construção de residências, entre outros.

Já em relação à carteira de crédito para compra de imóvel, houve um salto ainda maior, de 188%, de acordo com o Painel de Informações de Crédito do BC: em junho de 2020, havia R$ 18,7 bilhões financiados para PJ. Já em junho de 2025, esse número saltou para R$ 54 bilhões.

Contudo, além de percorrer as etapas comuns para todos os brasileiros até chegar a assinatura do contrato, esse público precisa se atentar a algumas particularidades exigidas para conseguir tirar o sonho do papel.

Dentre as linhas de crédito oferecidas no mercado, a compra de imóveis pode acontecer tanto pelo CPF, quanto pelo CNPJ. No caso de primeira moradia, quase sempre a compra é no CPF, mas a renda pode ser comprovada via MEI ou PJ, diz Bruno Sindona, fundador da holding Sindona.

Segundo os especialistas ouvidos pelo Valor Investe, em regra, funcionam os mesmos critérios da Pessoa Física (PF). A Caixa financia de 80% a 90% do valor do imóvel residencial, a depender da renda e do perfil do comprador. Em alguns casos os bancos exigem mais entrada, especialmente em imóveis comerciais ou quando a compra é feita em nome do CNPJ.

Os critérios para concessão de crédito podem variar de acordo com as políticas internas de cada instituição financeira. Para quem quer financiar pelo CNPJ, um dos principais critérios costuma ser o tempo de formalização do CNPJ, que geralmente precisa ter entre 6 meses e 1 ano de abertura, e a média mensal de faturamento do último ano, detalha Juliana Ribas, consultora especialista em assuntos regulatórios da Contabilizei.

Os especialistas explicam que, para este público, também são analisados fatores como regularidade fiscal, histórico de créditos e capacidade de pagamento de dívidas. Ou seja, o banco analisará a saúde financeira da empresa, seu faturamento e histórico de movimentações para liberar o crédito, explica Sindona. Por isso, é fundamental manter as obrigações da empresa em dia, já que será a base de consulta das instituições.

Comprovação de renda

Segundo Thiago Ely, diretor executivo comercial e de marketing da MRV, a principal diferença entre o financiamento PF e PJ está na comprovação de renda.

• No CLT, a renda é comprovada por holerite e carteira assinada;
• Se a compra for no CPF com renda de PJ, a comprovação de renda poderá ser feita por extratos bancários, pró-labore (salário do PJ), declaração de Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF), e, em alguns casos, balanço ou DRE (que é a demonstração do resultado do exercício).
• Se for a empresa comprando diretamente, são exigidos documentos como declaração contábil (como DECORE ou DRE, que é a demonstração do resultado do exercício), balanço, declaração de Imposto de Renda Pessoa Jurídica (IRPJ), certidões fiscais, documentos dos sócios, entre outros.

A declaração anual do MEI possui entrega em período quase similar ao da Pessoa Física, no mês de maio. Lá contém o histórico formal do faturamento mensal obtido pelo empreendedor e ele poderá anexar extratos bancários, notas fiscais e recibos que corroboram com os valores declarados. No entanto, se o PJ quiser financiar como Pessoa Física, não há exigência de tempo de existência, como quando o financiamento ocorre pela empresa.

Caso o MEI possua menos de um ano, provavelmente ainda não terá entregue a declaração anual. Neste caso, ele poderá antecipar essa entrega utilizando as notas fiscais referentes aos meses em que já atuou. Além disso, para ambos os casos, o IRPF pode ser uma mão na roda: tanto na hora da Pessoa Física comprovar a renda que tem como PJ, como pode ser apresentado em complemento, caso o faturamento do MEI não seja suficiente para a liberação do crédito pleiteado, caso queira financiar como empresa.

Justamente por isso, Ribas destaca que vale a pena declarar o IRPF mesmo quando não for obrigatório, já que, para este público, funciona como um comprovante de renda.

No melhor dos mundos, diz ela, o ideal é que o PJ possua um contador para que ele possa emitir um holerite — documento que mostrará, dentro do faturamento da empresa, o que é pró-labore, o que é lucro, e também será responsável por enviar para a Previdência informações sobre Imposto de Renda e contribuição previdenciária. O holerite, diz ela, é um dos documentos que pode ser exigido pelos bancos nesse processo.

Ainda, caso possua saldo remanescente do FGTS de vínculos anteriores, o trabalhador PJ poderá usar para a entrada ou para abatimento das parcelas, desde que sejam atendidas as regras de utilização definidas pelo Conselho Curador.

Minha Casa Minha Vida

Segundo Ely, o PJ pode se enquadrar no programa Minha Casa Minha vida — incluindo ao subsídio oferecido pelo governo federal. No entanto, isso acontece apenas como pessoa física e desde que a renda familiar esteja dentro das faixas do programa.

• Faixa 1: renda familiar bruta mensal até R$ 2.850,00;
• Faixa 2: renda familiar bruta mensal de R$ 2.850,01 a R$ 4,7 mil;
• Faixa 3: renda familiar bruta mensal de R$ 4.700,01 a R$ 8,6 mil.
• Faixa 4: renda familiar bruta mensal de até R$ 12 mil.

Aqui, valem as mesmas regras: é preciso ter nome limpo na praça tanto no CPF como no CNPJ, exceto na Faixa I, que passa por análise de crédito, mas esse não é um impeditivo, ressalta Ely.