Quais são os principais temas no mercado imobiliário global atualmente?

O setor imobiliário global registrou ganhos de 10,4% até agora em 2025, com desempenho inferior ao mercado de ações mais amplo em 4,6%, apresentando uma divisão acentuada entre as regiões, segundo o UBS.

A Ásia liderou o caminho, impulsionada por fortes ganhos no Japão e na Austrália, enquanto a Europa e Hong Kong ficaram para trás devido à fraqueza no setor de escritórios e pressões de financiamento.

O setor avançou 2,1% em agosto, disse o UBS, ligeiramente à frente das ações globais, apoiado pelas expectativas de cortes nas taxas de juros e melhora no impulso dos lucros.

Nos EUA, segmentos de alto beta como shopping centers regionais e hospedagem registraram ganhos de dois dígitos, refletindo o otimismo em torno de possíveis cortes nas taxas de juros pelo Federal Reserve. Corretoras como JLL, Cushman e CBRE também se valorizaram, apoiadas por fortes lucros e aumento na atividade transacional.

Ao mesmo tempo, dados de posicionamento mostram que data centers e infraestrutura continuam sendo os subsetores de FII com posições mais compradas, enquanto escritórios permanecem fortemente vendidos. O UBS acrescentou que os FIIs americanos "atualmente parecem estar com valor justo em relação às tendências históricas", com seu modelo de avaliação apontando para múltiplos ligeiramente mais altos até o final do ano.

A Ásia é atualmente o destaque. O Japão disparou com a entrada de capital estrangeiro, com o UBS observando que grandes fundos estão mirando oportunidades residenciais em meio ao aumento dos aluguéis.

"Investidores estrangeiros vendendo para compradores domésticos é uma tendência notável", disse uma equipe de analistas liderada por Charles Boissier em uma nota.

Ao mesmo tempo, as autoridades locais estão considerando medidas de resfriamento do mercado imobiliário no centro de Tóquio para conter a compra especulativa de apartamentos por investidores estrangeiros, uma potencial mudança que o UBS disse que poderia repercutir de forma mais ampla.

Os FIIs de Singapura se beneficiaram do modelo de patrocínio japonês que permite vendas de ativos com desconto, dando-lhes uma potencial vantagem de crescimento.

Enquanto isso, na China, o aumento dos FIIs privados é descrito como "um divisor de águas para os modelos de negócios e avaliações das empresas imobiliárias (incluindo data centers)", abrindo novos canais para reciclagem de capital.

Em outros lugares, o mercado australiano foi elevado de subponderação para sobreponderação, com o UBS destacando que "a configuração para o setor imobiliário australiano é a mais positiva desde a COVID", citando queda nas taxas, crescimento dos aluguéis e sinais de que as avaliações podem ter atingido o fundo do poço.

Os analistas disseram que o forte rali dos preços das ações em agosto foi "esmagadoramente impulsionado pela expansão de múltiplos" em vez de grandes atualizações de lucros, embora os comentários da administração tenham se tornado mais positivos e as perspectivas para o crescimento dos aluguéis tenham melhorado.

Em contraste, os FIIs europeus caíram em agosto à medida que o BCE se aproxima do fim de seu ciclo de flexibilização. Os escritórios de Londres tiveram desempenho inferior, sublinhando a fraqueza persistente nesse subsetor.

Os analistas apontaram para um aprofundamento da "bifurcação entre ativos prime e secundários", com aumento de vacâncias especialmente em mercados secundários como escritórios em Estocolmo.

Hong Kong continua sob pressão devido aos custos de financiamento mais altos, com expectativa de que o HIBOR se estabilize apenas no final do ano. As vendas no varejo de julho caíram acentuadamente, embora os segmentos de luxo tenham resistido melhor. O UBS favorece incorporadoras em vez de proprietários lá, esperando que os mercados residenciais estejam próximos do fundo.

As avaliações globalmente permanecem com desconto, com o setor imobiliário listado negociando aproximadamente 10% abaixo do valor líquido dos ativos (NAV), em linha com os níveis históricos.

Os volumes de transações ainda estão se recuperando, mas as perspectivas de lucros melhoraram, com crescimento esperado do LPA de cerca de 7,3% para 2024-25, disse o UBS.

No geral, os principais temas no setor imobiliário global agora giram em torno das expectativas de corte nas taxas, o desempenho superior da Ásia impulsionado por mudanças estruturais e entrada de capital, as dificuldades contrastantes na Europa e Hong Kong, e o papel crescente dos FIIs privados na remodelação dos modelos de negócios na China.