“É preciso ser ágil e estar atento às oportunidades”

Nos últimos anos, os moradores do Rio têm visto com frequência o nome do Opportunity FII em lançamentos imobiliários na cidade. Os projetos vão de retrofits de prédios históricos, como no icônico Hotel Glória, a edifícios novos em endereços disputados da Zona Sul. O Fundo também está à frente do maior empreendimento imobiliário do país — o bairro planejado Aretê Búzios, com seis milhões de metros quadrados — e inaugurou sua atuação como desenvolvedor nos Estados Unidos com um residencial-butique, em Miami. Nesta entrevista, Marcelo Naidich, cogestor do Opportunity FII ao lado de Pedro Bulhões, desde 2024, fala sobre os desafios do mercado e as regiões que são foco de investimentos da gestora, que deve fechar o ano com cerca de R$ 3 bilhões em VGV.

Você e Pedro Bulhões dividem a gestão do Opportunity FII desde o ano passado. Qual foi a missão naquele momento?

Marcelo Naidich — Estamos na casa há muito tempo e ajudamos a construir essa fase com players já estabelecidos. Desde 2018, começamos a colocar de fato a marca Opportunity nos empreendimentos como incorporador e desenvolvedor, com todos os pilares de excelência para que os produtos tragam rentabilidade para os cotistas e deixem um legado para as cidades. Estamos muito antenados às oportunidades, e isso nos possibilitou engrandecer a Coleção Be.in.Rio (empreendimentos em endereços icônicos da Zona Sul) e lançar o Belavista, projeto de alto padrão, em Ipanema, e o Green Park Barra, um condomínio-clube na Avenida das Américas, o segundo empreendimento do Fundo na região, que teve 300 unidades vendidas no fim de semana do lançamento. E ainda vamos fazer mais um equipamento no Aretê Búzios, com hospedagem e piscina de ondas. Estamos focados nisso.

Com tantos projetos em andamento, qual foi o VGV do primeiro semestre de 2025?

Já lançamos quase R$ 2 bilhões neste ano e, com os novos projetos, ainda vamos lançar de R$ 800 milhões a R$ 1 bilhão até o final do ano.

O Opportunity desembarcou no mercado de Miami (Flórida/EUA), como desenvolvedor, em 2023. Há algum projeto já em construção por lá?

Temos um empreendimento-butique que está em fase de vendas, e as obras devem ser iniciadas até o final do ano. Serão 48 unidades de um a quatro quartos, a partir de US$ 1,5 milhão. O The Lincoln Coconut Grove fica no coração do bairro de mesmo nome, uma localização privilegiada com oferta de gastronomia e serviços. O VGV é de US$ 125 milhões, e a estimativa de entrega é para 2028.

É o primeiro investimento do Fundo fora do Brasil?

Nós já investíamos nos Estados Unidos, mas de forma mais passiva, na condição de LP (Limited Partner), como investidor e não como desenvolvedor. Depois de cerca de sete anos nesse modelo, criamos a Lore Development Group (Leste Opportunity Real Estate), uma joint venture do Opportunity com a Leste, dentro da estratégia de condos — empreendimentos vendidos na planta —, para atuar como desenvolvedor em parceria com outros investidores. Também faz parte da nossa estratégia investir em projetos multifamily e já temos dois em desenvolvimento.

Quais são os desafios – ou planos – do Opportunity hoje?

Estamos com muitos lançamentos no mercado, principalmente em Ipanema, e muita aderência nas vendas. Isso mostra o quão bom foi o trabalho do time para que pudéssemos ter produtos diferenciados e atender à demanda local. Os desafios são muitos: o mercado está cada vez mais competitivo, há um cenário difícil na macroeconomia e escassez de terrenos na Zona Sul do Rio, que é nosso foco. É preciso ser ágil e estar atento às oportunidades de médio e longo prazos.

No Rio de Janeiro, além da Zona Sul e da Barra, o Opportunity FII investiu no retrofit do Residencial Glória e do Casa Mauá, um case de sucesso. Está nos planos continuar investindo no Centro do Rio?

Estamos sempre em busca de boas oportunidades, e isso é um mix de tudo: comportamento do mercado, terrenos disponíveis e negociação. Continuamos olhando o Centro, sim. O mercado residencial da região tem um viés muito interessante e vem mostrando absorção e demanda por esse tipo de produto. Então, estamos de olho lá também.

O Opportunity tem algum projeto que utiliza o potencial construtivo do programa Reviver Centro, da Prefeitura do Rio, que prevê uma espécie de bônus para projetos em bairros da Zona Sul para quem investir na Região Central?

Sim, temos vários, na verdade. A Coleção Be.in.Rio é fruto dessa estratégia de desenvolver projetos no Centro e usar o potencial construtivo para lançar em bairros como Copacabana e Ipanema — já temos sete projetos desta coleção, considerando o Prudente 589, lançado na semana passada. E, dentro de três semanas, teremos mais um também em Ipanema. Estamos com uma média de mais de 80% das unidades vendidas em todos os projetos já lançados da coleção.

A escassez de terrenos na Zona Sul tem impacto positivo na venda de imóveis?

Sim, sem dúvida. Há quanto tempo não era oferecido em Ipanema um produto como o Belavista, com um apartamento por andar de 300 metros quadrados e área wellness focada no corpo e na mente? Há quanto tempo o cliente de alto padrão não era atendido na Zona Sul? Ainda que persista o problema da macroeconomia com a taxa de juros alta, quem esperava por um produto como esse acaba comprando. Isso explica o sucesso das vendas.

O Opportunity FII está à frente do maior projeto imobiliário do país, o Aretê, em Armação dos Búzios. Quais são os principais desafios desse projeto?

O grande desafio é a velocidade de vendas e a carência do mercado. Por mais que Búzios seja uma das cidades mais visitadas do país, é preciso ter uma economia pujante para que as coisas aconteçam. O Aretê é um empreendimento grande e de longo prazo, que tem sua maturação natural de dez a 15 anos. Vamos abrindo fases e criando conceitos diferentes. Já vendemos praticamente tudo o que já foi lançado até agora e estimamos concluir em setembro as casas em construção.

Um dos destaques do Aretê é a piscina de ondas. Isso faz sentido em um balneário?

O clube terá ondas perfeitas para surf. No mar, não é tão simples. A tecnologia permite escolher desde ondas de espuminha para iniciantes até para quem quer dar um aéreo, fazer tubo. Mas são sessões diferentes, não haverá pessoas aprendendo ao mesmo tempo em que um profissional esteja surfando. Há outras opções de lazer para todas as idades — são mais de 25 itens, o que não se vê em qualquer projeto. É de fato um clube para toda a família. A pista de ciclismo, por exemplo, recebe provas profissionais.

O Aretê tem um aeroporto subutilizado. Como ele poderia ser mais pujante?

É um aeroporto de voos privados, mas teve uma época em que a Azul operava um voo ali. Fizemos a concessão da área, e hoje o aeroporto é operado por outra empresa. É um hub, tem público, mas precisamos de uma operação que seja mais azeitada — a concessão atual acaba no final deste ano. Adoraria que Búzios conseguisse virar um destino para esse tipo de transporte. Imagine o agronegócio pousando ali! Temos um cliente do Espírito Santo que tem uma casa no Aretê e vai para Búzios de helicóptero.