“O sênior living será o próximo fenômeno imobiliário”

Alexandre Frankel fundou a Vitacon em 2009, apostando na demanda potencial da época: a busca por moradia com metragens menores e mais serviços. Assim surgiram os estúdios, que conquistaram as grandes cidades do país, oferecendo espaço reduzido e muita inovação, como lavanderia compartilhada, coworking e “vending machines” no lobby. Dez anos depois, ele criou a Housi, uma plataforma de serviços e produtos que visam facilitar a vida dos moradores. A “proptech” cresceu e deve faturar R$ 600 milhões, neste ano — três vezes mais do que em 2024. Agora, Frankel mira uma nova demanda do mercado: o sênior living.

Na sua avaliação, qual será a nova febre do mercado?

Alexandre Frankel — O sênior living será o próximo fenômeno imobiliário. O envelhecimento da sociedade é um fato, a população de idosos no Brasil vai dobrar em 15 anos e, se essas pessoas não tiverem uma solução de moradia, poderão acabar literalmente na rua. Somando esse contexto aos dados da nossa base de clientes, cada vez mais preocupados com o tema, chegamos à conclusão de que não tem mais como postergar: é preciso criar um produto que resolva a vida do idoso também.

Como será esse produto?

Criamos um modelo altamente enxuto, com serviços de auxílio quando necessário (fisioterapia, por exemplo) e no formato “pay-per-use”, pago de acordo com uso. Então, o custo é reduzido, permitindo com que muito mais gente tenha acesso. É uma solução mais efetiva economicamente.

O que mudará na infraestrutura desses prédios?

Eles terão corredores mais largos, elevadores mais amplos, ambulatório, sala de pilates, refeitório, cinema, ateliê de arte, sala de carteado, academia adaptada e diversas atividades para estimular a socialização. O que gera uma blindagem preventiva às doenças é a saúde mental estimulada pelo convívio social. Isso é muito importante. E o próprio staff do condomínio será formado por profissionais habilitados a prestar auxílio básico, como ajudar no deslocamento ou transportar volumes até o apartamento.

Haverá alguma parceria com rede de saúde privada?

Sim, temos essa previsão para atendimentos de baixa complexidade no prédio. Estamos em fase final de assinatura de contrato para ter o apoio de uma grande instituição hospitalar.

Quando começa o projeto?

O primeiro prédio já foi lançado: será em Higienópolis, na Zona Oeste de São Paulo, com 400 unidades e VGV aproximado de 450 milhões. Mas estamos analisando cerca de 50 projetos. Temos contratos fechados no interior de São Paulo, no litoral paulista e no Nordeste também. Balneário Camboriú tem público para esse produto. Todas as regiões do Brasil têm demanda e acredito que esse segmento irá crescer de forma exponencial a partir de 2026.

Você mencionou a análise dos dados da base de clientes. O que mais esse “data lake” tem indicado?

Estamos chegando a 300 mil usuários na plataforma, gerando um volume enorme de informações em tempo real do que está rolando nos prédios: o que o morador está consumindo, que horário ele fica em casa, quanto tempo passa conectado no wi-fi do apartamento em que dias refrigerantes, carnes e vinhos são mais vendidos. São descobertas a partir do cruzamento de dados, que nos indicam qual o melhor momento para disparar uma mensagem sobre determinado produto ou serviço. Começamos como uma empresa de “real estate” e, hoje, estamos nos aproximando cada vez mais de um “retail”.

Isso tem valor no mercado. Como aproveitar essa inteligência dos dados?

De várias formas: primeiro, ajudando incorporadores menores, sem “budget” para contratar pesquisa de mercado, para definir que tipo de produto lançar na sua cidade naquele momento.

A inteligência de dados fornece uma leitura preditiva regionalizada sobre o que fazer para que se tenha sucesso. É possível saber se as pessoas em determinado bairro ou cidade têm buscado mais espaço, como elas usam as áreas comuns e se o bolso dos moradores está mais curto. Enfim, isso permite elaborar um produto muito mais assertivo para cada região com base nos dados de utilização. É fenomenal.

Em função desse conhecimento em tempo real, muitas empresas têm nos procurado para testar produtos. E, como hoje todo mundo consome online, está muito difícil convencer as pessoas a experimentar as coisas fisicamente. E conseguimos fazer isso: colocar os produtos clusterizados nos prédios para as pessoas testarem a mercadoria.

Virou um grande negócio, então?

Sem dúvida: hoje, mais da metade da receita da companhia vem destas parcerias com marcas. O sistema de locação representa menos de 10%. O streaming de receita mudou muito desde 2019. Digo aos investidores que somos um “dromecórnio”: caminhamos para nos tornar um unicórnio, mas nascemos como dromedário, seis meses antes da pandemia, quando ninguém queria saber da gente. Tivemos que aprender a fazer muito com pouco, gerar resultado e sobreviver no meio de um deserto. Isso nos deu muita resiliência.

Foi a análise dos dados que levou a companhia a mirar no segmento luxo, com a bandeira H?

Sim, enxergamos a necessidade das pessoas em ter uma experiência mais sofisticada, o que nos ajudou a ancorar novos projetos imobiliários em uma nova categoria, o que valorizará não só as unidades, mas o empreendimento inteiro. É uma demanda também dos incorporadores, que buscavam associar seus prédios a uma marca de luxo. O que muda é o nível dos serviços: apartamentos mais equipados e curadoria de marcas. Por exemplo, o carro compartilhado será de luxo, os cosméticos à venda de alguma marca internacional; e a adega de vinho com rótulos acima de R$ 200. A experiência do usuário final será mais sofisticada. O primeiro “H” será nos Jardins, em São Paulo, com previsão de entrega para meados de 2026.

Existe a intenção de internacionalizar a empresa?

Estamos estudando o mercado no exterior com pessoas focadas em Portugal e nos Estados Unidos, para dar o passo correto. É um movimento que demanda muita pesquisa, mas não vai demorar muito para acontecer.

Onde está mais quente?

Na Costa Leste dos Estados Unidos: Nova York e Pensilvânia. Mas é muito legal ser uma empresa brasileira buscando dar esse passo no exterior. Como fizemos a expansão nacional, virou algo muito natural abrir novos mercados. Como nossa solução é escalável, temos um “playbook” bem estabelecido. Então, fazer a internacionalização é algo muito plausível de acontecer.

Por fim, qual a sua avaliação de momento do mercado de moradia por temporada?

É modelo muito resiliente. As pessoas precisam de soluções de moradia mais econômicas e eficientes. Muitas vezes, o mercado de lançamentos é afetado por condições econômicas, fica mais lento, mas as pessoas continuam a precisar de um lugar para morar. Nosso business não tem relação direta com a economia, tanto que, neste ano, tivemos o melhor semestre da história: ultrapassamos R$ 250 milhões de faturamento e devemos crescer três vezes em relação a 2024, passando de R$ 600 milhões. O essencial é nos manter atentos às oportunidades. Por exemplo, acabamos de criar um braço específico de locação em São Paulo para unidades de Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Médio Padrão (HMP), já dentro das normas da Prefeitura. Uma operação especializada em originar a demanda sob a ótica da nova legislação. A ideia é detectar as pessoas enquadradas no perfil de renda e fazer o movimento de distribuição desse público junto ao inventário de imóveis das categorias.