Programa Minha Casa, Minha Vida amplia acesso a imóveis usados com novas regras

O programa Minha Casa, Minha Vida, iniciativa do governo federal, expandiu o financiamento de imóveis usados, atraindo famílias com renda de até R$ 12 mil por meio da nova faixa 4, criada em maio de 2025. A Caixa Econômica Federal, responsável pela operação, implementou mudanças que reduziram o valor de entrada para a faixa 3 e mantiveram juros competitivos, variando de 4% a 10% ao ano. Desde fevereiro de 2023, o programa inclui casas e apartamentos usados, definidos como imóveis com “habite-se” superior a 180 dias. As alterações, anunciadas em cerimônias como a de entrega de unidades em Fortaleza, buscam aquecer o mercado imobiliário, mas geram debates com o setor da construção, preocupado com a concorrência dos usados. Essas medidas, aplicadas em todo o Brasil, respondem à alta da Selic e ao encarecimento do crédito tradicional.

O programa, que já financiou 583 mil unidades em 2024, sendo 27% de imóveis usados, enfrenta o desafio de equilibrar a oferta de moradias novas e usadas. As mudanças recentes flexibilizam o acesso, mas mantêm critérios rigorosos, como não possuir outro imóvel no município e comprovar capacidade de pagamento. A iniciativa reflete a busca por soluções habitacionais em um cenário econômico complexo.

Principais mudanças em 2025:

• Criação da faixa 4, para renda até R$ 12 mil, com juros de 10%.
• Redução da entrada na faixa 3: de 50% para 35% (Sul e Sudeste) e de 30% para 20% (Norte, Nordeste e Centro-Oeste).
• Limite de R$ 270 mil para imóveis usados na faixa 3.
• Juros entre 4% e 8,16% nas faixas 1 a 3, dependendo da região.

Novas regras ampliam acesso ao financiamento

A criação da faixa 4, voltada para famílias com renda mensal de até R$ 12 mil, marcou um avanço significativo no Minha Casa, Minha Vida. Essa faixa, implementada em maio de 2025, permite o financiamento de imóveis usados com juros de 10% ao ano, bem abaixo dos 12% praticados no mercado tradicional. A medida visa atender uma parcela da classe média que enfrenta dificuldades com o crédito imobiliário, especialmente com a Selic em 14,75%, o maior patamar em quase duas décadas.

Além disso, a redução no valor de entrada para a faixa 3 trouxe alívio aos compradores. Em regiões como Sul e Sudeste, o percentual caiu de 50% para 35%, enquanto no Norte, Nordeste e Centro-Oeste, passou de 30% para 20%. Para um imóvel de R$ 270 mil, isso significa uma economia de até R$ 40,5 mil na entrada, dependendo da região. A Caixa informou que os critérios de elegibilidade, como não ter outro imóvel no município e comprovar renda, permanecem inalterados.

Critérios para financiar imóveis usados

Os requisitos para acessar o financiamento de imóveis usados no Minha Casa, Minha Vida são os mesmos aplicados aos novos. A Caixa exige que os interessados atendam a condições específicas, garantindo que o programa alcance o público-alvo.

Condições de elegibilidade:

• Não possuir imóvel no município onde se deseja comprar.
• Não ter participado de outros programas habitacionais.
• Comprovar renda dentro das faixas do programa.
• Demonstrar capacidade de pagamento das prestações.

Imóveis usados, definidos como aqueles com “habite-se” superior a 180 dias, seguem os mesmos limites de valor dos novos, exceto na faixa 3, onde o teto é de R$ 270 mil. A Caixa também varia a cota de financiamento, ajustando-a conforme o município e a faixa de renda.

Impacto no mercado imobiliário

O mercado de imóveis usados ganhou fôlego com as mudanças no programa. Em 2024, os financiamentos de usados atingiram 155,1 mil unidades, representando 27% do total de 583 mil contratos do Minha Casa, Minha Vida. Esse percentual é o maior já registrado na história do programa, segundo dados do Ministério das Cidades. A alta reflete a demanda por moradias em áreas urbanas, onde a oferta de imóveis novos nem sempre é suficiente.

Alfredo Freitas, presidente da Associação Brasileira do Mercado Imobiliário, destacou que as novas regras, embora não sejam uma revolução, trazem um impulso ao setor. A redução na entrada facilita o planejamento financeiro das famílias, que enfrentam desafios para equilibrar renda, prestações e o valor inicial do imóvel. No entanto, o limite de R$ 270 mil para usados na faixa 3 ainda restringe opções em cidades com preços elevados, como São Paulo e Rio de Janeiro.