CNJ bate martelo e proíbe cartórios de barrar compra e venda de imóveis por falta de certidão negativa: entenda por que decisão pode mudar todo o mercado

O Conselho Nacional de Justiça (CNJ) decidiu que cartórios e tribunais não podem mais barrar a compra e venda de imóveis pela ausência de certidões negativas de débito. A medida atinge exigências comuns como a Certidão Negativa de Débitos (CND) e a Certidão Positiva com Efeito de Negativa (CPEN), frequentemente solicitadas como pré-requisito para registrar ou averbar escrituras.

A decisão foi tomada no Plenário, em processo relatado pelo conselheiro Marcello Terto, e segue entendimento já consolidado no Supremo Tribunal Federal (STF), que considera a prática uma forma indireta de cobrança de tributos. Para especialistas, a medida pode alterar significativamente o funcionamento do mercado, reduzindo entraves burocráticos e agilizando negociações.

O que o CNJ decidiu e por quê

Segundo o conselheiro Marcello Terto, condicionar o registro da compra e venda de imóveis à inexistência de débitos fiscais representa um “impedimento político” e uma forma de cobrança indevida.

O CNJ reforçou que tal prática viola a Constituição e já foi considerada irregular em precedentes do STF.

A partir da decisão, fica claro que nenhum cartório pode recusar o registro de escritura por falta de certidões fiscais.

Isso não elimina a importância desses documentos, mas impede que sejam utilizados como barreira legal para a concretização de um negócio.

Certidões continuam relevantes, mas sem caráter impeditivo

Embora a exigência formal esteja proibida, o CNJ destacou que certidões fiscais ainda podem ser solicitadas com caráter informativo.

Isso significa que o comprador pode e deve conhecer a situação tributária do vendedor, mas não pode ser impedido de registrar a escritura mesmo que haja pendências.

Essa mudança transfere maior responsabilidade para as partes envolvidas na negociação, que precisarão avaliar riscos de maneira mais direta.

Para os compradores, será essencial verificar as condições do imóvel e do vendedor para evitar surpresas futuras, mas sem a burocracia que travava o registro.

Impacto no mercado imobiliário

O mercado de compra e venda de imóveis tende a ganhar agilidade com a decisão.

Sem a necessidade de certidões como requisito de registro, o processo se torna mais rápido e menos custoso.

Isso pode estimular transações, especialmente em regiões onde cartórios costumavam adotar exigências rigorosas.

Por outro lado, a mudança também exige maior atenção jurídica das partes envolvidas.

Sem a barreira cartorial, advogados, corretores e compradores terão papel mais ativo na análise de riscos, verificando débitos que eventualmente possam recair sobre o patrimônio negociado.

Repercussão jurídica e institucional

O CNJ também deixou claro que leis estaduais ou municipais que tentem impor a exigência de certidões negativas são inválidas, reforçando o caráter nacional da decisão.

Na prática, isso padroniza procedimentos e elimina diferenças regionais que costumavam confundir compradores e vendedores.

Advogados especializados lembram que a medida se alinha ao princípio da função social da propriedade e da livre circulação de bens, fortalecendo a segurança jurídica no setor.

No entanto, destacam que a fiscalização das partes deve ser redobrada, já que pendências fiscais podem impactar o valor de mercado do imóvel.

Com a decisão do CNJ, a compra e venda de imóveis passa a ser menos burocrática, mas também mais dependente de diligência das partes.

A medida promete dar mais fluidez ao mercado, mas traz novos desafios para compradores e vendedores que precisarão redobrar a atenção.