Lei dos Distratos: um marco para a segurança jurídica no setor imobiliário

Aprovada em 2018, a chamada Lei dos Distratos (Lei nº 13.786) representou um divisor de águas no setor imobiliário brasileiro. Ao regulamentar a desistência da compra de imóveis na planta, a legislação trouxe regras claras e maior equilíbrio nas relações entre compradores e incorporadoras. Com isso, estabeleceu-se um novo patamar de segurança jurídica, essencial para a previsibilidade dos contratos e a saúde financeira dos empreendimentos.

Antes da nova lei, a ausência de critérios objetivos sobre devoluções e penalidades em casos de desistência gerava insegurança jurídica e judicialização excessiva. Incorporadoras enfrentavam um cenário de incerteza, em que o rompimento unilateral de contratos, muitas vezes já com obras em andamento, comprometia o fluxo de caixa das empresas e colocava em risco a entrega dos projetos — afetando também os adquirentes adimplentes.

Com a regulamentação, passaram a existir parâmetros definidos para retenção de valores pagos, respeitando o equilíbrio contratual e o direito de arrependimento do consumidor. O percentual máximo de retenção foi fixado, com distinções conforme o regime de patrimônio de afetação, conferindo segurança às partes e reduzindo litígios. O alinhamento de expectativas também contribuiu para maior eficiência nas transações.

Além da pacificação jurídica, a legislação teve reflexos positivos nos indicadores econômicos do setor. Incorporadoras passaram a operar com mais previsibilidade e menor exposição a riscos financeiros. A inadimplência, que antes oscilava com o volume de distratos e a instabilidade econômica, passou a recuar de forma consistente, alcançando os menores níveis já registrados em alguns mercados regionais. Embora esse cenário seja influenciado por diversos fatores, a nova política de distratos teve papel relevante na redução de riscos e no aumento da confiança.

Experiências internacionais também mostram que regras claras para distratos beneficiam o mercado. Nos Estados Unidos e no Reino Unido, onde há normas bem definidas sobre desistência contratual, observam-se maior estabilidade e menor litigiosidade, o que inspirou, em parte, a modelagem brasileira — sempre adaptada às particularidades locais.

Passados mais de cinco anos da entrada em vigor da lei, o mercado opera em um ambiente mais estável e confiável. A experiência mostra que um arcabouço legal claro, com regras transparentes e equilibradas, é essencial para o desenvolvimento sustentável do setor, o fortalecimento das relações contratuais e a proteção de todos os envolvidos nos processos de aquisição de imóveis.