Veja o que muda com a nova lei de licenciamento flexibilizado aprovada pela Câmara de Vereadores do Rio

A Câmara Municipal do Rio aprovou, em sessão realizada anteontem, o Projeto de Lei Complementar (PLC) 2/2025, uma versão atualizada da regulamentação da mais-valia e da mais-valerá. Esses instrumentos urbanísticos permitem, mediante pagamento de taxas à prefeitura, a legalização de acréscimos ou projetos que ainda não saíram do papel e imóveis fora das regras, respectivamente. O texto do Executivo recebeu 84 emendas dos vereadores, das quais 50 foram incorporadas à redação final, que ainda depende de sanção do prefeito Eduardo Paes.

A nova legislação amplia as possibilidades de legalização mediante pagamento, incluindo a transformação de uso de imóveis antes destinados à hospedagem para fins residenciais multifamiliares. O mecanismo estava previsto na lei anterior, de 2024. Mas ficam de fora da conversão hotéis localizados na orla, de frente para o mar, e na quadra da praia no caso da Barra da Tijuca.

O fechamento completo de varandas em prédios residenciais, incorporando na prática um novo cômodo ao apartamento, também passa a ser passível de legalização. Da mesma forma serão permitidas as varandas em edifícios comerciais e a construção de pavimentos de cobertura além do limite atual.

Os valores das taxas serão estabelecidos mediante um intrincado cálculo que leva em conta, por exemplo, o Valor Unitário Padrão Predial por metro quadrado do IPTU. O pagamento poderá ser feito em até 60 parcelas, com correção anual pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo Especial (IPCA-E).

Uma das novidades é um desconto de 30% para projetos residenciais e comerciais nas Áreas de Planejamento 3 e 5 — que incluem bairros como Irajá, Ramos, Bangu e Realengo, entre outros — , nas regiões administrativas de Jacarepaguá e da Cidade de Deus e na Área de Especial Interesse Social (AEIS) de Rio das Pedras. Para pagamento à vista, o desconto sobe para 50% do valor da taxa se ela for quitada no prazo de até 30 dias a contar da emissão do Documento de Arrecadação Municipal.

Em audiência pública sobre o projeto realizada a pedido da Comissão de Assuntos Urbanos (CAU) da Câmara Municipal, em abril, a prefeitura afirmou que espera arrecadar R$ 500 milhões com as duas modalidades ainda este ano.

— No caso da mais-valia é algo compreensível em alguns casos e até comum em cidades grandes. Já a mais-valerá permite que se pague antecipadamente para construir fora da legislação desde o início. É aí que concentro minhas críticas — diz o vereador Pedro Duarte (Novo), presidente da CAU. — Isso representa uma perversão do planejamento urbano. A legislação define, por exemplo, que em um determinado bairro só se pode construir até oito andares com base em infraestrutura, mobilidade, distância dos centros de emprego, entre outros fatores. A nova lei permite que se pague para construir além desse limite, o que torna o critério puramente arrecadatório e não técnico.

Segundo a prefeitura, o mecanismo tem como objetivo equilibrar a regularização de imóveis com o aumento da arrecadação. Entre as emendas aprovadas pelos vereadores está ainda a que define os novos prazos para quem quiser aderir ao modelo de regularização. No caso da mais-valerá, o prazo para solicitar o licenciamento será até 1º de dezembro deste ano. Já para a mais-valia, a data limite será 30 de junho de 2026.

A emenda que veta a possibilidade de legalização da transformação de hotéis da orla em prédios residenciais foi bem recebida pelo setor.

— A gente comemorou essa decisão. A orla é a cereja do bolo, e os hotéis acabam sendo alvo de desejo naturalmente. Essa decisão é uma salvaguarda à hotelaria — comemora Alfredo Lopes, presidente do Sindicato dos Meios de Hospedagem (HotéisRIO).

Embora a proibição da conversão de hotéis localizados na orla já constasse da legislação aprovada anteriormente — a Lei Complementar 274, de julho de 2024 —, esse ponto não era contemplado no texto original do Executivo deste ano e teve que ser inserido por meio de emenda apresentada pelo presidente da Casa, o vereador Carlo Caiado:

— Essa emenda é fruto de uma preocupação nossa de não desvirtuar uma vocação natural da cidade, que é o turismo. Não dá para apoiar a transformação de hotéis na orla do Rio em imóveis residenciais num contexto de alta procura de turistas, de realização de grandes eventos. O Rio sempre foi a capital do turismo no Brasil, e isso precisa ser valorizado — disse Caiado.

Sem moradia no terraço

Na Barra da Tijuca, os chamados rooftops — áreas comuns nos topos de edifícios — não poderão ser transformados em unidades habitacionais. Outra inovação prevista é o aumento de até 50% na Área Total Edificável (ATE) de bens tombados.

— Acredito que a lei vai acabar ajudando no desenvolvimento imobiliário e econômico da cidade, especialmente em um momento de crise e necessidade de geração de empregos. Antes eu era mais rígido quanto a esse tipo de medida, mas diante da dificuldade de empreendedores e comerciantes em manter seus negócios, passei a ver essa flexibilização como algo necessário — analisa Cláudio André Castro, diretor da Sérgio Castro Imóveis.