Exclusivo: Leilão de Cepacs poderia levar vacância na Faria Lima de 1% para 13%

Com vacância de menos de 2% e preço do metro quadrado chegando a quase R$ 300, falta espaço para escritórios na Faria Lima. Mas as principais incorporadoras da região têm uma carta na manga: os Cepacs.

Se todos os Cepacs da Operação Urbana Consorciada Faria Lima, em São Paulo, fossem destinados exclusivamente para escritórios comerciais e — e se o estoque adicional de 250 mil metros quadrados fosse disponibilizado agora, sem pré-locação —, a taxa de vacância da área aumentaria de 6,9% para 20,6%. Os números são de levantamento da consultoria Binswanger Brazil, divulgados com exclusividade pela EXAME.

A Operação Urbana é composta por quatro setores — Faria Lima, Hélio Pellegrino, Pinheiros e Olimpíadas —, com vacâncias de 1,8%, 6,9%, 8,8% e 8,9%, respectivamente, e preços de aluguel por metro quadrado de R$ 262,01, R$ 284,13, R$ 170,15 e R$ 186,95, conforme a Binswanger. O valor médio do aluguel entre os quatro setores é de R$ 207,99 por metro quadrado.

O cenário, no entanto, é pouco provável. Espera-se que parte dos títulos seja comprada para aumentar o potencial construtivo de empreendimentos residenciais ou mistos e a região é a mais demandada da capital paulista. Mesmo assim, a projeção da Binswanger de exclusividade de títulos para escritórios deixa claro que a disponibilidade de áreas corporativas da região tende a ficar menos restrita quando incorporadoras utilizarem Cepacs no desenvolvimento de novos prédios.

Caso a totalidade dos títulos fosse alocada no setor comercial, o estoque de escritórios corporativos da região da Operação Urbana poderia aumentar 17,3%, atingindo 1.691.505 metros quadrados. Nesse cenário hipotético, as taxas de vacância seriam de 13,1% na Faria Lima, 30,4% no Hélio Pellegrino, 25% em Pinheiros e 16,6% nas Olimpíadas.

Na visão de Sério Belleza, diretor de transações e negócios imobiliários da Binswanger, a concorrência do leilão não será assim tão acirrada. “Apesar da demanda, não há um entusiasmo excessivo no mercado. A maioria dos compradores de Cepacs o faz com a intenção de uso imediato de proprietários de terrenos, porque precisam dar continuidade a seus projetos, não para especulação”, opina.

Na semana passada, a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) aprovou o prospecto do leilão que ocorrerá em agosto. Cada Cepac terá preço mínimo de R$ 17,6 mil, o mesmo valor do último leilão.

O alto custo de aquisição dos títulos e a competição com incorporadoras do setor residencial devem levar algumas desenvolvedoras de imóveis corporativos a não participar do leilão. Por outro lado, aquelas que possuem terrenos na área ou que precisam regularizar seus projetos provavelmente farão lances pelos Cepacs para viabilizar seus empreendimentos e aproveitar a baixa vacância e a demanda por espaços corporativos.