FIIs sobem de patamar: agora trocam cotas por imóveis e conversam com institucionais

O mercado de fundos imobiliários está “trocando de marcha” — e, desta vez, quem assume o volante são os investidores profissionais. Em meio a um cenário de juros ainda altos, várias gestoras decidiram lançar novas emissões mirando esse público mais seletivo, num movimento que, segundo Flávio Pires, analista de FIIs do Santander, revela um avanço estrutural na indústria.

Na esteira desse movimento, em setembro, o FII XPML11 (XP Malls) anunciou a sua 13ª emissão de cotas, direcionada exclusivamente a investidores profissionais. Uma oferta com captação estimada inicialmente em R$ 207,6 milhões.

Mesmo caminho foi seguido pelo TRXF11 (TRX Real Estate) abrindo sua 12ª emissão de cotas, que poderá movimentar até R$ 3 bilhões — a maior já realizada pelo fundo.

Pires explica que a dinâmica dessas emissões mudou. “Os fundos não estão mais pedindo dinheiro ao varejo; estão trocando cotas por imóveis”, resume. Na prática, as ofertas são estruturadas para adquirir portfólios de outros fundos ou ativos imobiliários de investidores institucionais”, diz ao InfoMoney.

Em vez de captar recursos no mercado, o fundo entrega cotas em troca dos bens — uma operação que acelera o crescimento sem depender da demanda do pequeno investidor.

Outra mudança está no preço das emissões. Enquanto o varejo costuma esperar ofertas com desconto sobre a cotação, os institucionais olham o valor patrimonial, o “preço justo” dos ativos.

“Para os investidores profissionais a conta é um pouco diferente. Parte busca entrar no valor patrimonial, no preço justo dos ativos. Nesse sentido, no primeiro momento, a cotação em tela é pouco relevante, desde que não tenha uma discrepância significativa”, diz Pires.

Movimento é sinal de maturidade da indústria

O movimento é também um sinal de maturidade. Se há alguns anos os FIIs se apoiavam no entusiasmo do investidor pessoa física, agora começam a ser vistos por grandes players como instrumentos eficientes de liquidez e reestruturação patrimonial. “O mercado imobiliário está aprendendo a usar os fundos como aliados, não como concorrentes”, comenta o analista.

Para o Santander, o novo ciclo de emissões não é apenas uma onda de captação, mas um retrato da transição de uma indústria que amadureceu.

“Vemos esse momento como importante, pois demonstram a capacidade crescimento dos patrimônios mesmo em cenários macroeconômicos mais desafiadores, Mas, vale ponderar que algumas aquisições com essas novas ofertas podem não ser positivas para os portfólios dos fundos”, conclui Pires.