IBS e CBS mudam tributação de aluguéis e vendas de imóveis em 2026

A Reforma Tributária, regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025, começa a impactar a locação de imóveis a partir de 2026, trazendo novas regras para proprietários no Brasil. Pessoas físicas com mais de três imóveis alugados e receita anual acima de R$ 240 mil serão obrigadas a pagar o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), além do Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF). A mudança, que entra em vigor em janeiro de 2026, ocorre em um período de transição até 2033, com alíquotas iniciais reduzidas, mas que crescerão progressivamente. A nova tributação afeta tanto locações residenciais quanto vendas de imóveis, exigindo planejamento financeiro e contábil. O objetivo é simplificar o sistema tributário, substituindo impostos como ISS, PIS e Cofins, mas o aumento da carga tributária preocupa investidores e famílias que dependem de aluguéis.

As novas regras alteram a lógica atual, onde pessoas físicas pagam apenas o IRPF, com alíquotas progressivas de até 27,5%. A inclusão do IBS e CBS, que formam o IVA dual, representa uma mudança significativa para o mercado imobiliário. Para pequenos locadores, isenções foram previstas, mas a maioria dos investidores enfrentará custos adicionais. A transição será gradual, com impactos sentidos já nos primeiros anos.

• O que muda: Locação e venda de imóveis passam a ser tributadas por IBS e CBS.
• Quem é afetado: Pessoas físicas com mais de três imóveis e receita acima de R$ 240 mil/ano.
• Quando começa: Janeiro de 2026, com alíquotas iniciais reduzidas.
• Como se preparar: Planejamento tributário e revisão de contratos são essenciais.

Novas regras para locação de imóveis

A partir de 2026, a tributação de aluguéis deixa de ser exclusiva do IRPF para incluir o IBS e a CBS, que substituirão gradualmente tributos como ISS, PIS e Cofins. Pessoas físicas que alugam mais de três imóveis e obtêm receita bruta anual superior a R$ 240 mil, ou que ultrapassem R$ 288 mil com qualquer número de imóveis, serão consideradas contribuintes desses novos impostos. Isso significa que, além do IRPF, que pode chegar a 27,5%, os locadores enfrentarão uma carga tributária adicional estimada em 8,4% após a aplicação de um redutor de 70% na base de cálculo do IBS e CBS. Para locações residenciais, há um redutor social de R$ 600 por imóvel, que reduz a base tributável, mas o impacto ainda será significativo para investidores. A Lei Complementar nº 214/2025 estabelece que a transição será suave nos primeiros anos, com alíquotas simbólicas em 2026 (0,1% para IBS e 0,9% para CBS) para adaptação de sistemas e contribuintes. A partir de 2028, as alíquotas aumentarão progressivamente, enquanto os tributos antigos serão eliminados até 2033. Para quem hoje paga apenas IRPF, cada etapa da transição representará um aumento real na tributação, exigindo ajustes nos cálculos de rentabilidade. Proprietários que utilizam plataformas como Airbnb para locações de temporada enfrentarão um impacto maior. Contratos de até 90 dias terão um redutor de apenas 40% na base de cálculo, resultando em uma alíquota efetiva mais alta, próxima de 16,8%. Isso pode reduzir a atratividade desse modelo de negócio, especialmente em cidades turísticas onde a locação por temporada é comum.

Impacto nas vendas de imóveis

A Reforma Tributária também altera a tributação sobre a venda de imóveis. A alienação onerosa será taxada por IBS e CBS, com um redutor de 50% na base de cálculo, somando-se ao Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e ao Imposto de Renda sobre ganho de capital, que permanecem vigentes. Para imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 2026, a base de cálculo poderá usar o menor valor entre o custo de aquisição atualizado pelo IPCA e o valor de referência oficial, oferecendo uma vantagem temporária. A partir de 2027, as regras para vendas serão menos favoráveis, já que o redutor de ajuste será baseado apenas no custo de aquisição, sem opções mais flexíveis. Proprietários que vendem mais de três imóveis em um ano ou um imóvel construído por eles mesmos nos últimos cinco anos também serão considerados contribuintes do IBS e CBS. Essa mudança exige planejamento patrimonial antecipado, especialmente para quem pretende vender imóveis no curto prazo.

• Redutor de 50%: Aplica-se à base de cálculo do IBS e CBS na venda de imóveis.
• Imóveis até 2026: Benefício de cálculo com base no menor valor atualizado.
• Vendas após 2027: Regras mais rígidas, com menos benefícios fiscais.

Preparação para o novo cenário tributário

A introdução do IBS e CBS amplia as obrigações fiscais para locadores pessoas físicas, que antes lidavam apenas com o carnê-leão ou a Declaração de Ajuste Anual. A partir de 2026, será necessário emitir notas fiscais com o destaque dos novos tributos e cumprir obrigações acessórias, como a entrega de declarações específicas. Escritórios de contabilidade terão um papel crucial nesse processo, ajudando proprietários a se adaptarem às exigências e evitarem penalidades.

Para empresas e holdings imobiliárias, a não cumulatividade do novo sistema permite o aproveitamento de créditos tributários de impostos pagos em etapas anteriores, como na compra de materiais ou serviços. Isso pode mitigar o impacto da alíquota combinada de 26,5%, reduzida a cerca de 7,95% para locações após o redutor de 70%. No entanto, a carga tributária total, somando IRPJ, CSLL e os novos tributos, pode chegar a 19,28% para empresas no regime de lucro presumido, um aumento em relação aos atuais 14,53%.

Investidores que atuam no mercado de locação por temporada, como em plataformas digitais, precisam revisar estratégias de precificação. A maior carga tributária pode levar a aumentos nos preços de aluguéis ou à redução da margem de lucro, impactando a competitividade em destinos turísticos.

Estratégias para minimizar impactos

O planejamento tributário será essencial para proprietários e investidores enfrentarem a nova realidade. A revisão de contratos de locação, com cláusulas que permitam o repasse de tributos ou ajustes de preços, pode ajudar a manter a rentabilidade. Além disso, a formalização de holdings imobiliárias pode ser uma alternativa para aproveitar os créditos tributários e reduzir a carga fiscal, especialmente para quem opera no regime de lucro real. Outra estratégia é antecipar decisões de compra e venda de imóveis antes do fim de 2026, aproveitando as regras transitórias mais vantajosas. Proprietários que planejam expandir seus portfólios devem considerar o impacto das novas alíquotas e avaliar a viabilidade de investimentos em locação de longo prazo versus temporada.

• Revisão contratual: Incluir cláusulas de repasse tributário.
• Aproveitamento de créditos: Usar impostos pagos em etapas anteriores para reduzir tributos.
• Planejamento antecipado: Comprar ou vender imóveis até 2026 para benefícios fiscais.
• Formalização de holdings: Estrutura pode otimizar tributação para grandes investidores.

Cenário para o mercado imobiliário

A Reforma Tributária deve transformar o mercado de locação e venda de imóveis, com reflexos diretos nos preços e na atratividade dos investimentos. O aumento da carga tributária pode levar a um ajuste nos valores de aluguéis, especialmente em cidades onde a demanda por imóveis é alta, como São Paulo, Rio de Janeiro e Florianópolis. Por outro lado, a escassez de oferta de locações pode ocorrer se investidores migrarem para outros tipos de aplicação financeira com menor tributação.

O setor imobiliário, que representa uma fatia significativa da economia brasileira, enfrenta o desafio de se adaptar a um sistema mais complexo, com maior exigência de conformidade fiscal. Incorporadoras e imobiliárias também precisarão ajustar seus modelos de negócio, considerando os custos adicionais na construção e administração de imóveis. A transição até 2033 será um período de aprendizado, com a coexistência de tributos antigos e novos. Profissionais do setor, como contadores e advogados tributaristas, serão fundamentais para orientar os contribuintes e garantir que as mudanças sejam absorvidas sem grandes prejuízos.

Adaptação dos pequenos locadores

Pequenos locadores, que possuem até três imóveis e receita anual inferior a R$ 240 mil, estão isentos do IBS e CBS, mantendo a tributação apenas pelo IRPF. No entanto, aqueles que estão próximos desse limite devem monitorar suas receitas mensalmente, já que ultrapassar 20% do valor (R$ 48 mil em um ano) pode torná-los contribuintes no mesmo exercício. Essa exigência de acompanhamento contínuo pode ser um desafio para quem não está habituado a controles fiscais rigorosos. A locação por temporada, comum em plataformas como Airbnb, também exige atenção especial. A equiparação a serviços de hotelaria aumenta a carga tributária, mas permite o aproveitamento de créditos para custos operacionais, como limpeza e manutenção. Proprietários que atuam nesse segmento podem considerar a formalização como pessoa jurídica para reduzir o impacto fiscal.

• Isenção para pequenos locadores: Até três imóveis e R$ 240 mil/ano sem IBS e CBS.
• Monitoramento de receitas: Ultrapassar R$ 48 mil em um ano ativa a tributação.
• Locação por temporada: Alíquota mais alta, mas com possibilidade de créditos.

Papel das plataformas digitais

As plataformas de locação por temporada, como Airbnb e Booking, também serão impactadas. A exigência de emissão de notas fiscais com destaque do IBS e CBS pode aumentar os custos operacionais dessas empresas, que repassam comissões aos proprietários. Além disso, a maior tributação pode levar a uma revisão das taxas cobradas ou dos preços finais para os hóspedes, afetando a competitividade em destinos turísticos. Proprietários que utilizam essas plataformas devem se preparar para um cenário de maior formalização, com a necessidade de cumprir obrigações fiscais semelhantes às de hotéis e pousadas. A transição para o novo sistema pode incentivar a profissionalização do setor, mas também pode desestimular pequenos investidores que operam de forma informal.

• Formalização exigida: Emissão de notas fiscais será obrigatória.
• Impacto nas comissões: Plataformas podem ajustar taxas para cobrir custos.
• Competitividade afetada: Aumento de preços pode reduzir a demanda por aluguéis de temporada.