Quem anda pela cidade do Rio percebe o aumento de canteiros de obra e fachadas com anúncios de novos empreendimentos imobiliários. Uma parte significativa desse movimento vem da construção de estúdios. Os apartamentos compactos representaram 16,9% dos lançamentos residenciais na capital fluminense entre janeiro e setembro de 2025, segundo o Sindicato da Construção Civil (Sinduscon-Rio). Esse tipo de moradia tem se consolidado como opção para quem busca viver perto do trabalho, custos mais baixos e maior praticidade na rotina.
Um levantamento feito pelo EXTRA identificou empreendimentos em diferentes regiões que apostam nesse formato, com unidades que variam de 16 a 50 metros quadrados. Mesmo compactos, os projetos atuais conseguem organizar o espaço em áreas de dormir, cozinhar e trabalhar sem necessidade de paredes.
Bancadas funcionam como mesa e apoio para cozinha, iluminação marca o espaço de descanso, marcenaria embutida deixa o ambiente com mais espaço para circulação e armários altos permitem ter mais locais para armazenar objetos. A lógica dos estúdios é transformar poucos metros quadrados em uma casa funcional, com uso otimizado e manutenção mais simples.
Veja abaixo a lista completa dos lançamentos que oferecem estúdios no Rio, com informações sobre metragem, preços médios, serviços e rendimento estimado para aluguel.
Guia de estúdios no Rio
- Carioca Lapa by The INC
Endereço: avenida Gomes Freire, 510, Centro
168 estúdios de 23 a 50 metros quadrados
Faixa de preço: R$ 287.500 a R$ 450 mil
Serviços: coworking, lavanderia compartilhada (com sistema de pagamento), portaria 24 horas, academia e rooftop
Rendimento de aluguel: de 1,04% a 1,40% ao mês sobre o valor do imóvel - Soul Rio Bairro de Fátima
Endereço: rua Nossa Senhora de Fátima, 21, Centro
Das 68 unidades, 21 são estúdios de 33,6 a 34 metros quadrados
Faixa de preço: Studios de R$ 399 mil a R$ 450 mil
Serviços: segurança, espaço fitness, rooftop com piscina e solarium, lounge gourmet com churrasqueira, bicicletário, lavanderia e minimercado
Rendimento de aluguel: pode chegar a 1% ao mês sobre o valor do imóvel - Agora Studios Boutique
Endereço: Praça Mauá, 13, Saúde
146 estúdios de 16 a 32 metros quadrados
Faixa de preço: R$ 299 mil a R$ 515 mil
Serviços: rooftop com piscina de borda infinita iluminada, bar, espaço gourmet, sauna, academia, mini market, lavanderia e áreas de convivência integradas
Rendimento de aluguel: de 0,7% a 1,2% ao mês sobre o valor do imóvel - Arte Wave Surf Residences
Endereço: Avenida 8 PA-A 10448 / PAL 40481, 215 – Barra Olímpica
1.551 unidades, sendo 1.060 estúdios de 34 a 44 metros quadrados
Faixa de preço: R$ 367.920,00 a R$ 408.370,00
Serviços: piscina de surf indoor exclusiva, rooftop com piscinas ao ar livre e sky lounge, restaurante com serviço no espaço exclusivo ou delivery para as unidades, academia, espaço para eventos, auditório multiuso, minimercado, campos de futebol, quadras poliesportivas, playground com brinquedos inclusivos e pet place.
Rendimento de aluguel: 1% ao mês sobre o valor do imóvel - Farol da Guanabara
Endereço: rua Rua Cordeiro da Graça, nº 25, Santo Cristo
150 estúdios de 32 a 35 metros quadrados
Faixa de preço: R$ 378.000 mil a R$ 400.000 mil
Serviços: delivery minimercado, brinquedoteca, coworking, lavanderia, salão de festas, piscina e solário, playground, ginástica e alongamento, área pet, bicicletário, apoio salão de festas e espaço goumert
Rendimento de aluguel: não estabelece rendimento de aluguel para investidores - Golf Club Resort
Endereço: rua Francisco Lisboa, 1333 - Golfe, Teresópolis
72 estúdios de 42 a 45 metros quadrados
Faixa de preço: R$ 399 mil a R$ 450 mil
Serviços: academia, sauna, spa, espaço gourmet, brinquedoteca, piscina e acesso ao Teresópolis Golf Club
Rendimento de aluguel: cerca de 1% ao mês sobre o valor do imóvel - Bueno Studios Lifestyle
Endereço: rua Buenos Aires, nº 283, no Centro do Rio
112 (4 disponíveis para venda) estúdios de 29 a 39 metros quadrados
Faixa de preço: R$ 379 mil a R$ 469 mil
Serviços: coworking, lavanderia compartilhada, academia, rooftop com piscina, minisupermercado, sistemas de segurança e controle de acesso 24 horas, rooftop com piscina, sala de TV, salão de jogos, sauna, academia, pet place e espaço podcast.
Rendimento de aluguel: maior que 1% ao mês sobre o valor do imóvel
Thiago Soares, diretor da The INC Incorporações, explica que estúdio é diferente da quitinete tradicional:
— Estúdio é um produto compacto contemporâneo e planejado, pensado para conforto e renda. Quitinete é um conceito mais antigo e genérico, quase um "improviso" de arquitetura.
A expansão desse tipo de unidade também reflete mudanças na vida urbana, aponta Washington Fajardo, arquiteto, urbanista e ex-secretário de Planejamento Urbano do Rio:
— As famílias estão cada vez menores. Há muita gente solteira, casais jovens ou com um filho buscando boa localização perto do trabalho. Isso mostra que existe demanda real por apartamentos pequenos.
Formato determina preço do imóvel
Os preços dos estúdios no Rio partem de R$ 287.500 e podem chegar a R$ 515 mil, considerando os lançamentos mapeados pelo EXTRA. O diretor-geral da Lopes Imobiliária, Sandro Morais, explica que o cálculo de valor leva em conta endereço e a escassez de lançamentos em determinadas regiões. Outro ponto que influencia é o formato do produto.
— A presença de marcas renomadas no projeto, infraestrutura de lazer robusta e acabamentos de alto padrão pode elevar o valor e também o potencial de rentabilidade futura — afirma.
As formas de pagamento também pesam na decisão de compra. O Soul Rio Bairro de Fátima, por exemplo, trabalha com 10% de entrada, mais 30% do valor parcelado durante a construção, e o saldo final pode ser financiado pelo banco ou diretamente com a incorporadora em até 120 meses. Já o Farol da Guanabara permite parcelar a entrada enquanto o prédio é erguido.
No modelo mais comum observado pela Lopes Imobiliária, o comprador paga 10% de sinal, 20% parcelados até a entrega das chaves e 70% que serão pagos posteriormente.
Além do valor do imóvel, o comprador deve considerar outros custos da aquisição. O coordenador do MBA de Gestão Financeira da FGV, Ricardo Teixeira, lembra que o orçamento final envolve Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), registro, escritura, taxa de financiamento e, mais tarde, o gasto com mobiliário e montagem do estúdio.
— Também é preciso se levar em consideração o seguro, se o estúdio ainda estiver em fase de construção — aponta.
Mais de uma regra sobre área mínima
Nos lançamentos que combinam diferentes tipos de imóveis, o estúdio costuma ser o primeiro a ser vendido na comparação com unidades maiores. Felipe Farias, gerente comercial da Sawala Imobiliária, conta que a procura por estúdios supera com folga a de apartamentos tradicionais.
— Em média, vendemos dez estúdios por cada negócio fechado de apartamento maior — afirma.
Segundo a Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano e Licenciamento (SMDU), a legislação do Rio determina que a área mínima das unidades novas para fins de moradia seja de 25 metros quadrados no Reviver Centro. Já nos projetos retrofit — quando um prédio antigo muda de uso, como salas comerciais convertida em moradias — não há exigência de metragem mínima, permitindo unidades ainda menores. Algumas áreas têm regras próprias: na Zona Sul, a mínima é de 35 metros quadrados; na Barra da Tijuca e no Recreio dos Bandeirantes, vale o Decreto 3.046, de 1981, que estabelece unidades a partir de 50 metros quadrados.
— Existe no mercado uma interpretação frequente de que seria possível aplicar uma média mínima de 25 metros por empreendimento, permitindo unidades menores. Essa ideia não está prevista em nenhuma norma vigente no município — diz Eduardo Castano, especialista em venda de imóveis.
Compra ainda na planta
Entre os compradores de estúdios, não predominam apenas os que buscam o primeiro imóvel, mas também os que preferem reduzir o espaço para morar em regiões mais centrais. Esse é o caso da assistente social Izanusys da Costa, de 52 anos, que comprou com seu companheiro, Bruno Costa, uma unidade no Soul Rio Bairro de Fátima. O casal já morou em imóveis maiores, mas hoje vivem em um estúdio alugado em Copacabana.
— No estúdio, cabem só os itens que usamos de verdade. Organizar tudo leva pouco tempo — conta Izanusys.
A compra do estúdio o Bairro de Fátima avançou porque o preço cabia no orçamento. O plano agora é adaptar o estilo de vida ao novo endereço. Bruno ficará perto do emprego na Glória. Izanusys, por sua vez, vai precisar se deslocar até a Urca, onde trabalha, mas ela encara a mudança, prevista para 2028, como uma oportunidade.
— Adoramos a possibilidade de poder aguardar a obra para adquirir uma unidade que cabia nos nossos sonhos e no orçamento — diz.
Para evitar dores de cabeça, a advogada e professora da Estácio Rossana Fisciletti orienta:
— É necessário verificar a matrícula do imóvel, analisar o histórico do empreendimento, conferir se há ações, ônus, dúvidas ou irregularidades. Depois, vem algo que quase ninguém olha: a convenção de condomínio. É nela que está escrito o que pode ou não pode fazer.
Imóveis no radar de investidores
Os estúdios também têm atraído compradores que não buscam apenas moradia, mas renda com aluguel, especialmente no curto prazo. A empresária Mônica Blanc, de 59 anos, que mora em Petrópolis, comprou um estúdio no Farol da Guanabara, no Porto Maravilha, pensando em retorno financeiro e praticidade. O marido vai usar o imóvel quando precisar trabalhar no Rio. Nos demais períodos, o plano é alugar.
— Estamos fazendo planos para o próximo lançamento, para comprarmos mais um estúdio como investimento — conta.
Para quem mira esse mercado, a mobília e a decoração são partes essenciais do retorno. Segundo Ernesto Otero, CEO da Lobie, empresa especializada em gestão de imóveis para locação por temporada, mobiliar um estúdio pode chegar a um custo estimado em R$ 100 mil:
— O custo pode variar, em média, de R$ 60 a R$ 100 mil. Tudo depende do empreendimento e da localização.
Ricardo Teixeira, da FGV, recomenda avaliar o entorno antes de comprar para investir:
— O investidor deve levar em consideração o preço do metro quadrado. Além disso, vale dar atenção a esses dois pontos: o potencial do bairro e a capacidade do imóvel de seguir competitivo.
Entrevista
Se, por um lado, os estúdios atendem ao perfil de quem busca morar perto do trabalho e pagar menos, por outro, levantam um alerta: quando empreendimentos com incentivos públicos acabam majoritariamente direcionados para locação por temporada, o retorno para a cidade — mais moradores fixos, comércio ativo e ruas movimentadas — pode não se concretizar. O arquiteto e urbanista Washington Fajardo, ex-secretário de Planejamento Urbano da cidade Rio, analisa o avanço desse modelo e propõe formas de garantir que o benefício social não seja substituído apenas pela lógica do investimento.
Os estúdios são uma novidade no mercado do Rio?
Não totalmente. Nos anos 1940 e 1950, Copacabana ficou conhecida pelas quitinetes, que permitiam morar em áreas bem localizadas. A diferença é que agora há outro vetor: grandes empresas passaram a olhar o estoque imobiliário como oportunidade de rentabilidade. Isso aconteceu de forma intensa em São Paulo, e esse capital financeiro está influenciando o Rio.
Como avalia os investimentos?
Políticas públicas criadas para atrair moradores para o Centro não devem virar ferramenta para gerar renda de temporada. Se grande parte das unidades virar Airbnb, perde-se o objetivo principal: ter gente morando, consumindo no comércio local, trazendo vitalidade e segurança urbana.
Como regular isso?
É complexo, porque não se pode sufocar a produção. Mas é possível criar mecanismos para evitar que benefícios públicos sejam usados para imóveis destinados à temporada. Isenções como IPTU, ITBI ou incentivos previstos no Reviver Centro deveriam ser condicionados ao uso residencial permanente. Uma possibilidade é registrar no Habite-se o uso da unidade — moradia ou temporada — com devolução de benefícios, caso o imóvel mude de finalidade. O estatuto do condomínio que recebe incentivo poderia obrigar o uso residencial, evitando a conversão massiva em locação curta.
E quais impactos a curto prazo a cidade pode sentir?
Há impacto econômico. Um hotel emprega uma cadeia de profissionais, do executivo ao serviço de limpeza. Quando substituímos hotéis por estúdios de temporada, essa rede encolhe. Cidades como Barcelona, Nova York, Paris e Cidade do México já impõem restrições por isso. Essas unidades de locação de curta temporada para medio e longo prazo sao prejudiciais para a economia da cidade porque atinge o setor hoteleira.