Operação Faria Lima: O impacto dos índices no mercado imobiliário paulistano

Com a expectativa de arrecadar R$ 2,9 bilhões, a cidade de São Paulo sediará o aguardado leilão da 6ª Distribuição de CEPACs - Certificados de Potencial Adicional de Construção no âmbito da OUCFL - Operação Urbana Consorciada Faria Lima no próximo dia 19/8. O valor será investido na requalificação urbana de regiões estratégicas da capital paulista.

Além de representar uma oportunidade concreta de transformação territorial, a nova emissão de CEPACs evidencia a complexidade jurídica e regulatória desses instrumentos de política urbana. A condução do certame caberá à SP Urbanismo, empresa pública municipal.

No dia 21/7, a CVM - Comissão de Valores Mobiliários aprovou o prospecto, autorizando a emissão de 218.518 títulos. Contudo, no primeiro leilão serão ofertados 164.509 títulos mobiliários ao preço unitário mínimo de R$ 17,6 mil, conforme recomendado pelo EVEF - Estudo Econômico-Financeiro. Os títulos remanescentes poderão vir a ser arrematados em leilões posteriores da 6ª Distribuição.

Os CEPACS são títulos mobiliários emitidos pelo município com a finalidade de financiar intervenções urbanas em áreas definidas por operações urbanas consorciadas. Conforme a resolução 84/22 da CVM, esses certificados conferem ao titular o direito de construir acima do coeficiente básico previsto na legislação urbanística municipal, como a LPUOS - Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (lei 16.402/16) e o PDE - Plano Diretor Estratégico (lei 16.050/14).

A aquisição de CEPACs (título mobiliário "ao portador") pelo setor privado se dará, de forma primária, por meio de leilões públicos, realizados pela B3 (Bolsa de Valores brasileira), e posteriormente no mercado secundário, via corretoras de valores. Os recursos auferidos com a alienação desses títulos são vinculados e destinados exclusivamente ao financiamento das intervenções previstas no programa da respectiva operação urbana consorciada, promovendo a requalificação urbana sem onerar o orçamento municipal.

A destinação é específica e exclusiva para a região determinada previamente em cada operação urbana, não sendo possível sua utilização em perímetros distintos. Embora não possuam prazo de validade definido, seu exercício está condicionado à vigência da lei da operação urbana ou ao esgotamento dos estoques de metros quadrados totais para a região determinada. Caso o estoque de metros quadrados de um setor da operação esteja esgotado, o CEPAC não perde a validade, podendo ser utilizado em outro setor que ainda disponha de saldo, desde que dentro do perímetro da operação urbana.

A mera vinculação dos CEPACs a um imóvel garante a reserva da metragem adicional de construção, mesmo que ainda não exista um projeto já protocolado, desde que informados o uso pretendido e o potencial construtivo desejado, bem como a sua titularidade, à SP Urbanismo, que por sua vez emitirá a Certidão de Pagamento de Outorga Onerosa em CEPAC. Com referida certidão em mãos, a Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento da Prefeitura de São Paulo expedirá o competente alvará de aprovação ou de aprovação e execução. Ao vincular o CEPAC, o interessado assegura o exercício dos direitos de construção antes do esgotamento do estoque de área construída adicional do setor da OUCFL, mesmo que não tenha a intenção de iniciar o projeto imediatamente.

Instituída pela lei 13.769/04, a OUCFL abrange uma das regiões mais dinâmicas e valorizadas de São Paulo, e visa promover na referida área o seu desenvolvimento equilibrado, com foco em melhorias de infraestrutura, mobilidade e habitação de interesse social.

A recente lei 18.175/24, por sua vez, ampliou significativamente o perímetro da operação para incluir o Complexo Paraisópolis (Paraisópolis, Jardim Colombo e Porto Seguro, Real Parque e Panorama). O decreto municipal 64.112/25 regulamenta essa, destinando os recursos a investimentos em provisão habitacional, melhorias de infraestrutura, drenagem, saneamento e mobilidade, além de ter atualizado a metodologia de cálculo dos CEPACs e das áreas adicionais.

Esse primeiro leilão detalha fatores de risco a serem cuidadosamente avaliados pelos potenciais investidores. Destaca-se que, de acordo com o edital, a liquidação física e financeira será efetuada exclusivamente à vista, em moeda corrente nacional, no segundo dia útil seguinte à realização do leilão (D+2). Em caso de não liquidação, será aplicada multa de 10% sobre o valor total da oferta não liquidada.

É preciso destacar os riscos relacionados a disputas administrativas e judiciais que podem afetar os contratos firmados no âmbito da OUCFL, inclusive resultando em embargos e suspensão de obras. A eventual invalidação da operação ou alterações legislativas supervenientes podem ensejar pleitos indenizatórios, sujeitos ao regime de precatórios e à morosidade judicial. Mudanças no PDE ou na LPUOS podem alterar coeficientes e regras de uso, exigindo adaptação dos projetos.

No campo macroeconômico, a valorização dos CEPACs está diretamente associada ao desempenho do mercado imobiliário na região. Variações econômicas, políticas públicas ou instabilidades internacionais podem influenciar a atratividade e liquidez desses ativos.

Adicionalmente, o mercado secundário de CEPACs ainda é incipiente e pode carecer de liquidez, o que pode prejudicar sua atratividade. Ademais, embora seja um mercado atrativo para investidores, não há garantia de que todos os títulos de CEPACs ora ofertados pela Prefeitura serão arrematados ou que os recursos arrecadados serão suficientes para a conclusão das intervenções. O município também não está obrigado a complementar os investimentos necessários, caso a arrecadação não seja suficiente para a construção das infraestruturas pretendidas, de modo que podem permanecer inacabadas por prazo indeterminado. Nesse cenário, a incompatibilidade entre o fluxo de recursos captados e os cronogramas das intervenções podem comprometer a execução das obras públicas. Além disso, a existência de limites por setor e subsetor pode impedir a utilização dos CEPACs mesmo dentro do perímetro autorizado.

A nova emissão de CEPACs da OUCFL pode representar um marco relevante para o urbanismo paulistano, tendo em vista a sua capacidade de gerar caixa para destravar incrementos de infraestrutura e sociais que estão pendentes. A compreensão dos aspectos jurídicos, financeiros e regulatórios desses instrumentos é essencial para investidores e operadores do mercado imobiliário. Uma atuação técnica, pautada pela análise do edital, da legislação vigente e das diretrizes urbanísticas, é indispensável para mitigar riscos e viabilizar projetos com segurança e eficácia.