No mercado imobiliário carioca, até os menores imóveis estão dando um susto nos investidores mais dispostos. Um levantamento da imobiliária paulistana Loft, com base em 450 mil anúncios residenciais ativos entre agosto e outubro, revela que estúdios com menos de 30 metros quadrados na Gávea podem custar mais de R$ 840 mil. O valor consolida o bairro como o mais procurado do município para transações nesse segmento, em um fenômeno que se repete em outras áreas nobres das grandes cidades brasileiras.
Conhecidos como estúdios ou, para os mais nostálgicos – ou para as Helenas do Leblon, “kitnet”, conjugados ou “já-vi-tudos”, esses imóveis compactos que ganharam popularidade entre as décadas de 1950 e 1960 em Copacabana e na Rua do Riachuelo (no Centro), hoje têm vendas que registram cifras impressionantes, e mais ainda quando se considera o seu preço por metro quadrado. Em bairros de alto padrão, um apartamento de 30 m² pode ser vendido muito acima de R$ 1 milhão, enquanto unidades grandes ultrapassam a barreira dos R$ 15 milhões. No Leblon, lançamentos de apartamentos um pouco maiores que o estúdio típico, com 47m2, ultrapassam R$ 2,3 milhões.
Uma coisa que por vezes é discutida é o porquê das construtoras edificarem tantos estúdios hoje em dia. A resposta é simples. Lucy Dobbin, superintendente de vendas da Sérgio Castro, explica: “Cada bairro tem a sua pirâmide de compradores. A base dessa pirâmide — que é o maior público — busca sempre o produto mais acessível daquela localidade. E, hoje, isso significa os estúdios. Eles concentram a maior demanda e, por isso, acabam valendo mais por metro quadrado do que apartamentos grandes. Os imóveis maiores têm menos velocidade de venda, porque o ticket final sobe demais e a demanda é menor para valores absolutos mais altos. Já os estúdios se encaixam no bolso dos que estão procurando imóvel pra comprar e giram com mais facilidade.” A corretora explica que em áreas turísticas, esse fenômeno é ainda mais forte: “a locação por temporada tornou os apartamentos pequenos uma verdadeira fonte de renda, o que impulsionou ainda mais o valor deles.”
A valorização explosiva está diretamente ligada à oferta escassa e a uma demanda aquecida. Na Gávea, a presença da PUC-Rio e de uma população de profissionais solteiros e investidores em busca de liquidez rápida transformaram esses imóveis em uma espécie de “ouro em miniatura”. Quem adquire um estúdio no bairro sabe que dificilmente ficará com a unidade desocupada por longos períodos. Um lançamento que está sendo anunciado pela Performance ali junto à PUC tem sido esperado como um sucesso certo de vendas. A expectativa do mercado é que as unidades, que atendem a uma demanda reprimida por décadas, se esgotem em questão de dias, pois especialistas em locação por temporada consideram “investimento certo”.
Mas fenômeno não se restringe à Gávea ou ao Leblon. O Leme aparece em sexto lugar no ranking nacional, com unidades compactas avaliadas, em média, em R$ 21 mil o metro quadrado — o que equivale a cerca de R$ 560 mil. Copacabana e Jardim Botânico também integram a lista, consolidando o Rio como uma cidade dos “compactos caros” e que vendem muito rápido, gerando retorno rápido aos investidores.
Também na região Central do Rio os estúdios vêm surpreendendo: os lançamentos na região, como o Gate, junto ao Aeroporto, ou o Áureos, na rua do Acre, foram vendidos rapidamente. O Ora, na rua do Passeio – antiga Mesbla – surpreendeu a todos com vendas realizadas acima de 15 mil reais por cada metro quadrado, em pleno Centro Imperial. Há notícia de pelo menos mais 5 empreendimentos de estúdios a serem lançados na onda do Reviver Centro, ajudando na transformação do bairro com a melhor logística de transporte do Brasil. A Glória parece ser a bola da vez, com lançamentos de estúdios programados para breve.
Apesar da força do mercado carioca, o título de campeão nacional em número de bairros com preços elevados para estúdios ainda fica com São Paulo, que concentra 16 dos 30 bairros analisados no estudo. Na sequência, aparecem o Rio Grande do Sul, com sete, e o Rio de Janeiro, com quatro.