Aluguel de temporada cresce no Brasil: vale a pena investir nesse tipo de imóvel?

Comprar imóveis para alugar é uma forma de geração de renda passiva que vive no imaginário dos brasileiros. E, agora, além do modelo de aluguel tradicional, a versão por temporada deixou de ser restrita aos litorais e cresceu com a expansão do trabalho remoto e a busca por experiências diferentes da hotelaria tradicional.

Um levantamento da Brain Inteligência Estratégica mostra que o aluguel por temporada já representa 7% das moradias em Florianópolis, 6,3% em Curitiba, 5,6% em Porto Alegre, 3,7% em São Paulo e 2,8% em Recife. A tendência acompanha o movimento global puxado por plataformas digitais. Só o Airbnb contabiliza 5 milhões de anfitriões no mundo, mais de 2 bilhões de hóspedes atendidos e US$ 300 bilhões pagos a proprietários, além de US$ 13 bilhões em impostos recolhidos. O Brasil ocupa o 3º lugar no ranking mundial de anfitriões. Mas, para quem está pensando em investir agora, comprar um imóvel para alugar por temporada vale a pena?

Rentabilidade

Dados recentes reforçam por que o aluguel, seja tradicional ou por temporada, está no radar de investidores. Um estudo do FGV IBRE em parceria com o QuintoAndar mostrou que a rentabilidade média do aluguel residencial chegou a 19,1% ao ano em regiões metropolitanas como São Paulo, Rio de Janeiro e Belo Horizonte, somando valorização do imóvel (12,9%) e ganhos com aluguel (6,2%).

Em um exemplo prático, um apartamento de 50 metros quadrados comprado por R$ 365 mil no início de 2024 teria rendido quase R$ 70 mil no ano passado, considerando a soma entre aluguel recebido e valorização patrimonial. O levantamento foi feito a partir de contratos do QuintoAndar e do Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R), elaborado pelo FGV IBRE e Abecip com base em dados de financiamentos imobiliários.

O estudo indica que, com os juros elevados encarecendo o crédito e dificultando o acesso à casa própria, a demanda por aluguel cresce. A volta ao trabalho presencial e a revitalização de áreas centrais também vêm impulsionando a procura, criando terreno fértil para modelos alternativos, como o aluguel de temporada.

De olho na tendência

De olho nesse mercado, incorporadoras começam a lançar empreendimentos voltados ao aluguel de curta e média duração. A Parkside, com sede em Florianópolis, opera hoje três edifícios voltados ao modelo – no Cacupé, no Sapiens e na Carvoeira – todos com ocupação de 90%.

“O modelo híbrido, que combina o short stay e o long stay, é uma tendência irreversível”, afirma Alexandre Victor Muller Filho, CEO da Parkside. Para Bárbara Bonfim Leal, diretora da empresa, trata-se de “um futuro da moradia urbana”, que une a rentabilidade do aluguel de temporada à segurança de contratos mais longos. A companhia prepara novos lançamentos no Itacorubi (Florianópolis) e em Itajaí, com aporte de R$ 120 milhões de investidores.

Financiamento

Apesar do avanço, o financiamento para esse tipo de empreendimento ainda não é amplamente oferecido por bancos tradicionais. Quem vem ocupando esse espaço são as fintechs como a Makasí, especializada em imóveis para alugar. Ela analisa não apenas o histórico da incorporadora, mas a viabilidade econômica do projeto.

Segundo o CEO da fintech, Caio Bonatto, o modelo de aluguel de temporada é mais rentável e oferece retorno mais rápido ao investidor. “É possível usar dados e tecnologia construtiva para acelerar a entrega dos projetos e garantir payback em prazos menores”, explica. Hoje, cerca de 5% da carteira da Makasí já é voltada a esse segmento, com expectativa de chegar a 10% até o fim do ano. O movimento é estratégico: estima-se que quase 80% das pequenas e médias incorporadoras não conseguem crédito em bancos convencionais.

Conectando pequenos e médios construtores a soluções financeiras, a Makasí está presente em 15 estados e já originou mais de R$ 350 milhões em crédito.

Vale a pena investir?

Se para incorporadoras e fintechs o aluguel de temporada abre novas avenidas de negócio, para o investidor individual ele representa uma alternativa mais rentável, porém mais arriscada, em comparação ao aluguel tradicional.

O empresário Rômulo Villela, do Canal do Anfitrião, começou alugando um quarto em seu apartamento e hoje administra 80 imóveis voltados à temporada, criando uma verdadeira “imobiliária de imóveis por temporada”. Para ele, a diferença é clara e ele mostra isso aos interessados que acessam seu canal. “O aluguel tradicional é como a renda fixa, seguro e previsível, mas com ganhos menores. Já o de temporada é como a renda variável: oferece rentabilidade maior, mas tem mais riscos, além de exigir mais gestão”, afirma o empreendedor.

Segundo ele, esse modelo demanda atenção a fatores que não existem no aluguel convencional. Isso porque nesse caso os imóveis devem ser bem mobiliados e equipados e ainda têm os custos recorrentes de condomínio, IPTU, internet, somados ao da limpeza e manutenção a cada saída de hóspedes. Isso sem falar das taxas cobradas por plataformas de aluguel e de impostos.

Há ainda riscos ligados à localização. Enquanto cidades como Florianópolis vivem alta demanda, em regiões como São Paulo já há sinais de saturação de oferta, de acordo com os especialistas. “Tudo se resolve na compra bem feita”, reforça Villela. A escolha de regiões com demanda consistente e diversificação do portfólio ajudam a reduzir riscos. Outra estratégia usada por investidores é adotar o modelo híbrido: disponibilizar o imóvel para temporada até fechar um contrato de longo prazo.

Questões legais

A disparada do mercado de alugueis por temporada trouxe, porém, problemas em condomínios por todo o país. O advogado Marcos Vinicius Poliszezuk, sócio do Poliszezuk Advogados, explica que a própria Lei do Inquilinato (8.245/91) prevê expressamente a modalidade de locação por temporada, permitindo contratos de até 90 dias.

Essa prática é considerada legítima e compatível com a destinação residencial do imóvel. “O embate se concentra no ponto de equilíbrio entre o direito de propriedade – que garante ao dono a liberdade de usar e explorar economicamente seu imóvel – e o poder normativo dos condomínios, que buscam resguardar segurança, sossego e a convivência coletiva”, disse. A questão ainda está sendo avaliada pela Justiça.

Perspectivas

Especialistas avaliam que a expansão do aluguel de temporada deve continuar, mas com ajustes naturais de oferta e demanda. O segmento, que até poucos anos atrás era visto como alternativa marginal, já se consolidou como parte relevante do portfólio imobiliário brasileiro.

“O setor ainda vai amadurecer, mas a perspectiva é de estabilização da oferta e mais opções de financiamento”, diz Bonatto, da Makasí. Para investidores, a mensagem é clara: o aluguel de temporada pode ser altamente rentável, desde que a gestão seja profissional e a análise de localização, criteriosa.