Corretor que negocia transação imobiliária, posteriormente fechada, tem direito à comissão integral, diz STJ

O corretor de imóveis que tenha feito a mediação inicial de um negócio, mesmo que não esteja presente na assinatura do contrato ou na finalização da negociação, tem direito à comissão integral, segundo uma decisão recente da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

A medida, que confere mais segurança jurídica aos profissionais de corretagem imobiliária, resulta do julgamento do Recurso Especial 2.165.921, no qual uma corretora apresentou um terreno a uma potencial compradora. O avanço da negociação levou à compra de uma área ainda maior, mas sem a participação da profissional.

Após avaliar o caso, a Terceira Turma do STJ decidiu que o desfecho do negócio resultou da atuação negocial da corretora. Assim, a Corte, assegurou o direito da profissional à comissão sobre toda a área adquirida. A decisão dos magistrados tomou como base os princípios da “aproximação útil”, já há décadas previstos nos artigos 722, 725 e 728 do Código Civil, reconhecendo que a profissional criou as condições iniciais para que o negócio fosse fechado.
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Para Lucy Dobbin, superintendente de vendas da Sérgio Castro Imóveis, a decisão não surpreendeu: “a função do corretor é apresentar as partes para que cheguem à conclusão. O corretor não compra, não vende: ele promove a venda. A partir do momento em que vendedor e comprador cheguem a um acordo escrito do negócio e ele seja assinado, a comissão do corretor será devida no ato em que a venda seja sacramentada ou se uma das partes desistir”, explica a profissional, frisando a importância da decisão reafirmar o que já é sabido e praticado há anos.

O advogado Kevin de Sousa, especialista em Direito Imobiliário e membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (IBRADIM), explicou ao site Publicidade Imobiliária que a decisão do STJ reforçou a concepção de que o contrato de corretagem é um contrato de resultado:

“Se o corretor conseguiu colocar comprador e vendedor frente a frente e demonstrar esse vínculo, ele faz jus à comissão, ainda que não tenha participado da etapa final da venda”, disse ele sobre a posição da Corte, que entendeu ainda que se o corretor original realizou uma negociação com definição de objeto e preço, e por algum motivo não justificado foi afastado, continua a ter o direito à remuneração. Para isso, o Tribunal mencionou o REsp 1.072.397/RS, a qual reforça que a ausência do corretor na assinatura da escritura não impede o recebimento da comissão.

Agora o mercado imobiliário, segundo Kevin de Sousa, está ciente de que “tentar ‘pular’ o corretor de imóveis que iniciou a negociação pode gerar consequências jurídicas. O STJ não apenas reconheceu a atuação da corretora como válida, como também determinou o rateio da comissão entre os profissionais envolvidos”, disse o advogado ao site, acrescentando que, para evitar eventuais disputais judiciais, o profissional deve reunir provas, como e-mails, visitas e mensagens eletrônicas, para garantir o direito à comissão.

Para evitar problemas, corretores de imóveis e imobiliárias devem adotar algumas medidas simples, entre as quais: usar cláusulas de exclusividade sempre que possível; registrar as visitas com fichas datadas e assinadas; determinar um prazo de proteção contratual de no mínimo 180 dias após a apresentação do imóvel; e registrar contatos e visitas em sistemas de CRM ou canais digitais.

Com as medidas, conflitos entre as partes envolvidas na negociação são evitados, e os direitos fundamentais dos profissionais de corretagem ficam assegurados.