Prefeitura de São Paulo deve realizar em agosto leilão que vai permitir novas construções na região da Faria Lima

A prefeitura de São Paulo planeja para agosto um leilão que vai possibilitar novas construções na Avenida Faria Lima, coração financeiro da cidade, e arredores, como as Avenidas Hélio Pellegrino e Pedroso de Moraes e Eusébio Matoso, abrindo espaço para mais empreendimentos, principalmente no Largo da Batata. Com a venda dos chamados Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepac) da Operação Consorciada Faria Lima, a gestão paulistana permitirá prédios mais altos — até 4,8 vezes a área do terreno, ante uma vez a área do próprio lote sem os certificados — e arrecadará recursos para obras. A estimativa é que o total chegue a pelo menos R$ 2,8 bilhões.

As operações urbanas consorciadas valem para áreas cujo desenvolvimento é incentivado. É o caso da Faria Lima e região, que hoje abriga escritórios das maiores empresas do país. Parte dos valores arrecadados com estes certificados, por lei, precisa ser destinada à construção de habitações de interesse social. O restante vai para melhorias nos bairros, como reparação e alargamento de ruas, desenvolvimento de ciclovias e transporte público, reforma de calçadas, criação de praças e parques, além de equipamentos de saúde, educação e cultura.

No caso da Faria Lima, os valores são usados na própria região, na favela do Real Parque e na favela de Paraisópolis. Foram os recursos dessa operação que possibilitaram a implementação da ciclopassarela que liga o Butantã a Pinheiros, inaugurada em janeiro, as obras de revitalização da Avenida Santo Amaro e a construção de unidades habitacionais de interesse social na Vila Olímpia, por exemplo.

No leilão previsto para o segundo semestre, a área de maior interesse do mercado deve ser a região do Largo da Batata, que abriga muitas casas e comércios em imóveis de poucos andares. Muitos deles já foram comprados por incorporadoras, que aguardam a disponibilização dos novos Cepacs para tocar seus projetos. Nessa área, há demanda tanto para escritórios quanto para residenciais.

A avaliação de consultores ouvidos pelo GLOBO é que, como o “miolo” da Faria Lima mais próximo à Avenida Juscelino Kubitschek já está saturado, com pouco espaço para expansão de novos prédios, a região de Pinheiros agora deve ser o enfoque. A existência de estações de metrô da Linha 4 (Amarela) por perto também é um atrativo.

Outro setor que também tem áreas disponíveis é a faixa próxima à Avenida Hélio Pellegrino, mais perto da Avenida Santo Amaro, onde houve um avanço nos últimos anos de empreendimentos residenciais, mas a avaliação é que haverá interesse também em criar novos escritórios.

Sem espaço para quadras

Com a mudança, terrenos que hoje estão sem edificações, como aqueles usados por quadras de beach tennis e outros esportes na areia, devem desaparecer para dar lugar a prédios. Uma fonte ouvida pelo GLOBO explica que a profusão dessas quadras na região da Faria Lima nos últimos anos se deu apenas porque “é quem está pagando melhor”, e que se não fossem as quadras, seriam os estacionamentos. O importante era “guardar terreno” enquanto os novos certificados não fossem disponibilizados.

A arrecadação vai possibilitar intervenções dentro e fora do perímetro da operação. Uma delas é o projeto de uma ciclopassarela que passará por cima do Rio Pinheiros, e vai ligar a favela do Panorama, de um lado da Marginal, à estação Berrini, da Linha 9 (Esmeralda) de trem. Além disso, os recursos devem ser usados para construção de habitações de interesse social no Jardim Colombo e Paraisópolis, do outro lado do Rio Pinheiros.

Outro projeto é a extensão da Avenida Faria Lima até a Praça Roger Patti, com a criação de uma alça de ligação para a Avenida dos Bandeirantes no sentido Aeroporto de Congonhas. Para isso, será necessário desapropriar ao menos 70 imóveis. A prefeitura avalia quais precisarão ser retirados. Já a Avenida Juscelino Kubitschek ganhará um “boulevard”, com melhorias viárias que incluem a reforma de calçadas, ciclovia, criação de faixa exclusiva para motociclistas e o enterramento de fios de energia elétrica e telefonia.

Ainda não há data para o leilão, porque a gestão municipal aguarda o aval da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), que recebeu a solicitação da prefeitura no mês passado. A expectativa, pórém, é que ocorra na primeira quinzena de agosto. Uma das empresas que deve aproveitar o leilão é a Stan Desenvolvimento Imobiliário, que tem terrenos na Avenida Cidade Jardim e na Avenida Juscelino Kubitschek que vão virar empreendimentos.

Havia expectativa de que fossem leiloados todos os 250 metros quadrados de potencial construtivo disponíveis. Mas a ideia é vender, em agosto, cerca de 160 mil títulos, e deixar o restante para 2026, quando a operação deve se encaminhar para seu fim.

Preços altos

Há uma preocupação do mercado imobiliário sobre o valor de cada Cepac, que deve custar no mínimo R$ 17,6 mil, montante que foi praticado no último leilão e permitiria arrecadar R$ 2,8 bilhões. Consultores imobiliários ouvidos pelo GLOBO, porém, afirmam que há uma preocupação de uma parcela do mercado com o preço, que já é considerado caro e pode vir a ser bem maior por conta da alta demanda para a região. Alguns consideram “muito pouco” o número de Cepacs oferecidos e temem que a competição jogue “os preços lá no alto”.

Gustavo Rabello, sócio do SouzaOkawa Advogados, diz que o leilão é fundamental para incorporadores, mercado de capitais e demais players que se envolvem em projetos imobiliários de larga escala e que serão viabilizadas “inúmeras intervenções que beneficiam melhorias de infraestrutura, como construção de túneis, habitação social e ciclovias”:

— A operação transformou a região. Em períodos de pouca liquidez, os leilões se mostraram resilientes e capazes de se adaptar à dinâmica do mercado.