Estoque de imóveis no Rio poderá terminar em sete meses

A coluna trouxe dados que mostram que a cidade do Rio tem hoje 11.490 unidades à venda (resultado de março), número que representa sete meses de estoque. Ou seja, se não houver lançamentos e a velocidade de vendas permanecer a mesma, todo o estoque terminará em sete meses. De acordo com pesquisa da Ademi-RJ (Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário) e do Sinduscon Rio (Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado do Rio de Janeiro), em parceria com a Brain Inteligência Estratégica e a CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção), esse total representa queda de 15% na comparação com o fechamento de março de 2024. “No Rio, 67% destes imóveis estão concentrados em unidades de dois quartos. Além disso, 44% são do segmento médio, quer dizer, fora do programa Minha Casa, Minha Vida, com valores acima de R$ 350 mil e abaixo de R$ 1,5 milhão”, afirma Claudio Hermolin, presidente do Sinduscon-Rio. Ele diz ainda que, analisando somente a Barra da Tijuca, o percentual é de 39%. “Isso significa que o bairro tem um estoque que poderá se esgotar em nove meses”, alerta Hermolin, completando que, como o mercado está aquecido, é necessário novos empreendimentos.

Para Marcus Saceanu, presidente da Ademi-RJ, o estoque do Rio, fechamento do primeiro trimestre, é o menor de todas as capitais do Brasil. “É o equivalente a seis meses. Na Barra, por exemplo, o nível de estoque está baixo. Para se ter ideia, se a região parasse de lançar hoje, ficaria sem imóveis. A Barra vendeu muito em 2024, baixando ainda mais o estoque. O bairro, portanto, pede novos empreendimentos”, observa Saceanu.

Gusthavo Pereira, delegado Regional do Recreio e integrante da comissão temática de Compra e Venda do Creci-RJ (Conselho Regional de Corretores de Imóveis) complementa que o quadro se agrava por conta do atual contexto econômico. Ele lembra que as taxas de juros mais altas têm impactado diretamente a capacidade das construtoras de lançar empreendimentos. “O crédito está mais caro, os recursos estão mais escassos, e muitas empresas têm optado por desacelerar seus lançamentos. Isso cria um ciclo preocupante: menos lançamentos, menos oferta, e, consequentemente, um estoque que não se renova na velocidade necessária para acompanhar a crescente demanda”, analisa Pereira.

Paralelamente, segundo o executivo, o Rio vive um momento muito positivo para o turismo. “O ano de 2023 foi recorde em visitantes, 2024 está seguindo no mesmo ritmo, e as projeções para 2025 são ainda mais otimistas. Esse aquecimento do setor turístico tem impulsionado fortemente a locação de curta temporada por meio de plataformas digitais, reduzindo ainda mais a disponibilidade de imóveis tanto avulsos quanto recém-lançados para venda no mercado tradicional”, explica Pereira.

O delegado do Creci-RJ traz outro fator: a locação de longo prazo. “Com os juros altos, muitos investidores têm migrado da venda para a locação, enxergando nesse modelo uma forma mais interessante de rentabilizar seus ativos. Em várias regiões, o retorno do capital investido com aluguel já supera 0,5%, o que, em alguns casos, se mostra mais atrativo do que a própria renda fixa. Isso tem tornado a locação um destino preferencial para imóveis que antes estariam à venda, pressionando ainda mais o já limitado estoque disponível”, considera Pereira.

Leonardo Schneider, vice-presidente do Secovi Rio (Sindicato da Habitação), confirma o cenário, mas, para ele, o número não é alarmante, pois o mercado imobiliário carioca se ajusta. “O Rio começou o ano bem aquecido, apesar dos juros mais altos (atualmente a Selic – taxa básica – está em 14,75% ao ano). Então, o setor se renova. E o segmento de aluguel também sempre acaba sendo uma alternativa”, comenta Schneider. Já com relação à Barra, ele concorda que os lançamentos diminuíram, levando em consideração estudos do Secovi Rio. Para ele, isso acontece porque há outras vertentes de novos projetos na cidade.

“A região do Centro é uma delas, bem como a Zona Sul, que está muito focada em apartamentos compactos, além da Zona Norte. Isso deixa a cidade mais heterogênea, o que é um ponto positivo. Por outro lado, a escassez de oferta pode fazer com que o preço aumente, pois a Barra é sempre desejada”, ressalta Schneider.

A coluna também ouviu executivos do setor. Confira a opinião deles:

Gabriel Fidalgo, diretor Comercial da Patrimar Rio de Janeiro
“Acredito que a gente tem dois pontos chaves para o desenvolvimento do mercado imobiliário no Rio, e principalmente na Barra, que é onde a Patrimar está bem concentrada e fez grandes lançamentos. Primeiro, precisamos de mais agilidade nas aprovações dos novos projetos. Ainda existe um processo muito longo, que passa por muitos órgãos, tornando a aprovação mais demorada em alguns casos. Com isso, o ciclo do momento que a construtora compra o terreno até o lançamento é bem longo, podendo durar mais de um ano. Diminuindo o tempo dessa etapa de aprovação, teremos mais lançamentos e reduziremos a falta de imóveis no Rio de Janeiro.

Outro ponto fundamental hoje na cidade é a questão da mobilidade. Na Barra da Tijuca, por exemplo, temos um metrô que vai somente até o Jardim Oceânico. O bairro é atendido praticamente pelo BRT, mas é pouco. É preciso realmente que o metrô se desenvolva, vá até outras áreas na Barra. Com essa mobilidade urbana mais ampla, poderemos desenvolver o bairro e outras regiões da cidade”.

Eric Labes, CEO da Start Investimentos, que tem projetos na Barra e no Recreio
“Os anos de 2021, 2022 e 2003 foram de muitas vendas no mercado imobiliário. Depois, os juros começaram a subir e as vendas diminuíram, assim como os lançamentos. Acredito que, como a taxa permanece alta, teremos poucos lançamentos até o final desse ano e o estoque vai quase zerar. E a partir de 2026, com os próximos empreendimentos, os preços vão subir bem. Como o estoque estará baixo, haverá mais procura do que oferta. Mesmo assim, acredito que, se tudo correr bem e esses juros caírem, a partir do próximo ano e com os novos projetos com força no mercado, teremos um ciclo importante do setor”.

Marco Adnet, sócio-diretor da Konek Transformação imobiliária
“Há muito investimento em grandes projetos ainda para serem lançados, abastecendo o mercado de todas as tipologias. O empreendimento Ilha Pura, por exemplo, se destaca por suas áreas comuns reformuladas e preços competitivos nos lançamentos, destravando o preço que estava estagnado e que agora está se ajustando à realidade do mercado. A demanda crescente é impulsionada também pela migração financeira para imóveis rentáveis, como estúdios compactos na Zona Sul e Centro. Além disso, o programa Minha Casa, Minha Vida foi adaptado para incluir empreendimentos até R$ 500 mil, oferecendo condições atrativas para a classe média. Esse cenário resulta em baixo estoque e bons resultados financeiros para as construtoras”.