Fundos imobiliários avançam 8,64% em 2025; é hora de investir

O desconto no valor de mercado de fundos imobiliários abre uma oportunidade para os investidores que querem diversificar a carteira e gerar bons ganhos a médio e longo prazo. Segundo levantamento da Quantum Finance, no desempenho parcial do ano até abril, o índice de fundos imobiliários (IFIX) da B3 registrou valorização de 8,64%. Veja os fundos que mais se valorizaram e as dicas para investir bem.

Os 10 fundos imobiliários que mais se valorizaram em 2025

• RBR PROPERTIES FII (+10,76%)
• KINEA RENDA IMOBILIÁRIA RESP LIMITADA FII (+10,40%)
• BTG PACTUAL REAL ESTATE HEDGE FUND RESP LIMITADA FII (+8,66%)
• JS REAL ESTATE MULTIGESTÃO RESP LIMITADA FII (+7,88%)
• BTG PACTUAL CORPORATE OFFICE FUND RESP LIMITADA FII (+7,60%)
• PÁTRIA ESCRITÓRIOS RESP LIMITADA FII (+7,53%)
• CAPITÂNIA SHOPPINGS RESP LIMITADA FII (+7,20%)
• CAPITÂNIA SECURITIES II RESP LIMITADA FII (+7,19%)
• RIO BRAVO RENDA VAREJO FII (+6,96%)
• BRESCO LOGÍSTICA RESP LIMITADA FII (+6,81%)

É uma boa investir em FIIs neste momento?

Investidor pode comprar fundos por valores descontados. É o que diz Isabella Almeida, gestora de fundos da Rio Bravo. Ela explica que é uma boa hora para a aposta em FIIs, dado o desconto expressivo frente ao valor patrimonial, o que pode trazer um potencial de retorno significativo aos cotistas. Atualmente, o desconto médio dos FIIs está em torno de 14%, sendo os fundos de tijolo os mais descontados, ressalta.

É possível obter lucro no curto e longo prazo. Victor Sartori, analista da Levante Inside Corp, explica que mesmo com o IFIX ultrapassando a máxima histórica registrada em abril de 2024, ainda existem diversos FIIs negociados com desconto em relação ao seu valor patrimonial. Ele também acredita que o risco desta classe de ativos não foi alterada de forma significativa.

Mas mercado passou a precificar queda na curva de juros. Isso sinaliza uma política monetária menos rígida para os próximos anos e pode destravar valor dos fundos, especialmente para os FIIs de tijolo, já que as atenções dos investidores se distanciam um pouco da renda fixa.

Dentro do universo de FIIs, os fundos de papel (lastreados em CRIs) ainda se destacam por oferecer dividendos elevados, favorecidos pelo ambiente de inflação alta e Selic elevada. Também há algum interesse por fundos de logística e lajes corporativas A+ bem localizadas, que demonstram sinais de recuperação.

Riscos

Mas FIIs podem ter riscos, como falta de liquidez. Ou seja, negociar é mais complicado e a saída de um investimento pode demorar um pouco. Segundo Ângelo Belitardo, gestor da Hike Capital, isso acontece porque os principais investidores do mercado, como seguradoras, fundos de pensão e bancos, não participam do setor.

No caso dos fundos de papel, há aumento do risco de crédito. Nos fundos de tijolo, a valorização está condicionada à queda da taxa de juros que ainda não tem trajetória clara.

Em quais fundos investir?

Foco deve ser FIIs com portfólios diversificados, em regiões com demanda consistente e que oferecem receita mais previsível. Segundo Carol Borges, analista da EQI Research, três fundos podem estar no radar. São eles: BTLG11, de galpões logísticos com presença relevante em regiões estratégicas de São Paulo (raios de 15 km e 30 km), ativos líquidos e bem locados; o HGRU11, de renda urbana com inquilinos mais resistentes a crises, como supermercados e grandes redes de varejo; e o GARE1: fundo híbrido com foco em imóveis de rua e contratos corporativos de longo prazo, mais estáveis.

Fundos de recebíveis para curto prazo e de tijolo a médio e longo prazo. De acordo com Almeida, da Rio Bravo, os fundos de recebíveis possuem títulos indexados ao CDI e a inflação, gerando um dividendo mensal bastante atrativo em um cenário de juros e inflação mais altos.

Fundos de tijolo distribuem uma renda recorrente aos cotistas na ordem de 11,2% ao ano. No entanto, são atraentes pelo seu potencial de valorização, uma vez que estão sendo negociados com descontos expressivos em relação ao seu valor patrimonial. "Atualmente, o desconto médio dos fundos de tijolo está próximo de 18%, o que significa um potencial de retorno total muito expressivo para o investidor", frisa ele.

Setor mais atrativo é o de recebíveis, ou de papel. Sartori, da Levante, afirma que com o IPCA e a taxa de juros elevada, esses fundos aumentam suas distribuições. "Quando selecionados corretamente, com uma carteira saudável por trás, permitem ao investidor obter ganhos recorrentes elevados", afirma. Além disso, os fundos dos setores de logística e varejo também se destacam, uma vez que possuem contratos atípicos, o que garante maior resiliência aos seus fundamentos, mesmo em um cenário de juros mais altos.

FIIs podem proteger a carteira da inflação. Sartori cita como exemplo o MCCI11, fundo da Mauá Capital que possui ativos majoritariamente indexados ao IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo). "Devido à inflação mais elevada, o MCCI11 tende a apresentar uma distribuição maior de rendimentos ao longo deste ano. A expectativa é de que o IPCA acumulado para 2025 fique acima de 5,00%, acima da meta estipulada. Com isso, o investidor consegue proteger sua carteira da inflação e, adicionalmente, pode obter ganho de capital caso o fundo convirja ao seu valor patrimonial", afirma.