Revitalização da Zona Portuária do Rio avança para São Cristóvão; novo empreendimento terá mil apartamentos

O processo de revitalização da Zona Portuária do Rio, iniciado há cerca de 15 anos com a construção e o retrofit de prédios residenciais e comerciais pelo projeto Porto Maravilha, começa agora a expandir seus limites para São Cristóvão. Será lançado nas próximas semanas, ainda na planta, o Residencial Cartola, em um terreno na Rua Francisco Eugênio, onde ficava a antiga sede da Ipiranga, com mil apartamentos. O condomínio é o primeiro projeto que aproveitará a extensão para o Bairro Imperial, em 2024, de regras urbanísticas mais flexíveis e incentivos fiscais da legislação do Porto Maravilha.

— O local é excelente para um residencial devido à oferta de serviços no entorno. Fica próximo da estação de trens de São Cristóvão, onde também há uma conexão com a Linha 2 do metrô, do Hospital Quinta D’Or e de um dos principais acessos à Quinta da Boa Vista — avalia o vice-presidente comercial da construtora Cury, Leonardo Mesquita, responsável pelo projeto.

A previsão é iniciar as obras, que devem levar 36 meses, no início do ano que vem. Cerca de 90% das unidades devem ser de dois quartos, com área média de 40 metros quadrados. Os apartamentos serão vendidos por preços entre R$ 270 mil (um quarto) e R$ 450 mil (dois quartos), sendo que apenas 25% das unidades terão vaga de garagem.

Isenção de ITBI

Os apartamentos serão distribuídos por torres com 11 andares, e o condomínio terá piscina, salão de festas, academia e um minimercado. Os valores mais altos serão de apartamentos com dois quartos, sendo um deles suíte, e vaga de garagem. Com base na legislação do Porto Maravilha, os futuros moradores terão isenção de ITBI na compra dos apartamentos.

— Essa região de São Cristóvão escolhida para construir o condomínio Cartola já tem boa infraestrutura no entorno. Com esse projeto, a gente chega a mais de 19 mil unidades residenciais licenciadas no Centro e em bairros vizinhos nos últimos anos. Dessas, 13.861 (incluindo o novo projeto) são na região com benefícios do Porto Maravilha e 5.236 do programa Reviver Centro — diz Osmar Lima, presidente da Companhia Carioca de Parcerias e Investimentos (CCPAR) e secretário municipal de Desenvolvimento Econômico.

O imóvel também será vizinho da futura Fábrica do Samba, conjunto de galpões que a prefeitura constrói na Francisco Eugênio em um dos lotes da antiga Estação de Trens da Leopoldina, para ser a sede das escolas de samba da Série Ouro, a segunda divisão do carnaval carioca, a ser inaugurada em cerca de dois anos.

O condomínio será construído em terrenos da antiga sede da distribuidora de combustíveis Ipiranga, que se transferiu em abril deste ano para lajes corporativas do Edifício Ventura, na Avenida Chile, no Centro do Rio. A demolição do prédio em São Cristóvão, que contava ainda com lojas e um posto de gasolina em anexo, começou há quatro meses.

O segundo projeto no Bairro Imperial ainda em fase de licenciamento na prefeitura com base nas novas regras do Porto Maravilha também será da Cury. A construtora comprou um terreno com 15 mil metros quadrados na Avenida São Cristóvão, na vizinhança do Terminal Gentileza. No imóvel, há antigos galpões que serão restaurados para preservar a memória da antiga Companhia de Luz Estática. A empresa foi fundada no século XIX, pelo Barão de Mauá, para fornecer velas e combustível para a iluminação pública da então capital do Império. Em 2022, o prefeito Eduardo Paes chegou a estudar a desapropriação do terreno antes de optar por construir a Fábrica do Samba na Rua Francisco Eugênio.

— Lá, o projeto será maior. O plano é construir cerca de 1,7 mil apartamentos de um a três quartos, distribuídos por quatro torres com 18 pavimentos. A obra vai durar três anos — explica Leonardo.

No caso desse terreno, a construtora vai recorrer a outro recurso da legislação do Porto Maravilha. A empresa usará uma espécie de título conhecido no mercado como Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs), para ter direito a erguer um prédio mais alto no local. Sem as Cepacs, os edifícios poderiam ter no máximo seis pavimentos.

Torres de até 36 andares

As regras aprovadas em 2024 para São Cristóvão preveem, em alguns pontos do bairro, a possibilidade de construir torres com até 36 andares — o equivalente a 108 metros de altura, com o uso de Cepacs. Até então, o gabarito máximo era de 12 andares. Entre as áreas com gabarito maior, está o prédio da atual sede da Guarda Municipal, também na Rua Francisco Eugênio, onde foram gravadas cenas do filme “Ainda Estou Aqui”, produção brasileira que ganhou o Oscar de melhor filme internacional.

Com a extensão para São Cristóvão, a área sob influência do Porto Maravilha passou de 5 milhões para 8,7 milhões de metros quadrados. Outra mudança foi a prorrogação dos incentivos urbanísticos para a região, até 2054. Originalmente, expirariam em 2029.