Velhos hotéis cedem lugar a modernos residenciais

Um dos principais destinos turísticos do Brasil, o Rio de Janeiro tem experimentado nos últimos anos uma significativa transformação em seu parque hoteleiro. A lei aprovada em 2021 que alterou o Plano Diretor da cidade flexibilizou as regras para transformar imóveis hoteleiros em residenciais, especialmente em regiões que concentram mais unidades: Copacabana, Ipanema e Centro.

A nova legislação permite transformar os prédios hoteleiros em residenciais multifamiliares e, em determinados casos, reduz ou isenta as contrapartidas pelas mudanças de uso. No entanto, exige a preservação das características arquitetônicas originais das fachadas, especialmente em construções com valor histórico, e a adequação às normas de habitabilidade residencial, como metragem mínima das unidades e infraestrutura.

O novo Plano Diretor ajudou, de certa forma, a mitigar a crise no setor hoteleiro. Passado o ciclo olímpico, quando a cidade chegou a ter 60 mil quartos em hotéis, e com o esvaziamento provocado pela pandemia, o segmento passou a enfrentar dificuldades financeiras, com baixa ocupação e alto custo de manutenção.

E foi aí que as incorporadoras entraram em ação. Bairros tradicionais, como a badalada Copacabana, vivem nova valorização com o lançamento de empreendimentos com unidades compactas, a maioria estúdios de um quarto, que caem como uma luva para o mercado investidor. De quebra, ao aproveitar instalações hoteleiras, muitos prédios já nascem com academia, piscina e amplas áreas comuns.

A soma de todos esses fatores resultou na revitalização do icônico Hotel Glória, rebatizado de Glória Residencial Rio de Janeiro, fruto de uma parceria do Opportunity FII com a Sig Engenharia. Ainda há unidades à venda, inclusive algumas de quatro quartos. O projeto ganhou o Prêmio Ademi-Rio 2022 na categoria Retrofit.

— Estamos sempre de olho em oportunidades, pois hotéis sem uso podem ser revitalizados e transformados em residenciais que vão atender a determinadas demandas — diz o gestor do Opportunity, Marcelo Naidich, destacando ainda o sucesso do Casa Mauá, no Centro, retrofit do antigo Hotel São Francisco. Primeiro empreendimento do Reviver Centro 2 pronto para morar, teve 95% das 223 unidades comercializadas em apenas seis horas do lançamento, em 2023.

Oportunidades não faltam, mas é preciso saber se as contas fecham. A observação é de Eduardo Cruz, sócio da Itten Incorporadora, que comprou o tradicional Hotel Praia Linda, na Barra da Tijuca, e o transformou no Praia Residencial Mar, na Avenida do Pepê. Só há duas unidades ainda disponíveis.

—Não é fácil conseguir um hotel com as condições exigidas para se tornar um residencial. O proprietário, na verdade, está vendendo um terreno com potencial para construção, e o comprador vai pagar pelo terreno e decidir se faz retrofit ou derruba e constrói do zero. Mas, muitas vezes, há um valor afetivo que não pode ser calculado, e o negócio acaba emperrando — afirma Cruz.

O Ipa Studios Design, em Ipanema, é outra estrela dessa leva de hotéis que viraram residência e tem uma história bem diferente de seus “primos” Glória e Praia. Quando o antigo Hotel Everest foi adquirido pela Sig, já estava fechado, o que causava preocupação aos moradores do bairro, que temiam por sua deterioração. Agora, de cara nova, tem 190 apartamentos, alguns ainda disponíveis.

— Nesse caso, o maior benefício foi a revitalização. Imóveis fechados e sem uso são ruins para a cidade, pois a imagem de abandono gera insegurança e desvaloriza a região. A ressignificação e os novos usos valorizam não só os antigos imóveis como também todo o seu entorno — avalia a gerente de Incorporação da Sig, Thelma Muniz.