Apê de oito dígitos: imóveis de superluxo batem recorde em São Paulo

Nomes conhecidos do universo de luxo como Porsche, Armani, Pininfarina – responsável por designs de Ferrari e Maserati –, Versace, Fasano e até a saudosa Daslu têm ajudado a turbinar as vendas dos imóveis residenciais classificados como superluxo no país.

Em São Paulo, foram vendidos 1,38 mil apartamentos novos acima de R$ 4 milhões no ano passado – um recorde para o segmento, segundo levantamento da Brain Inteligência Estratégica para o Pipeline. A cidade que mais vende apartamentos compactos é também o maior mercado no altíssimo padrão.

Em valor de venda, somaram R$ 11,1 bilhões, cifra também nunca antes alcançada e quase o dobro dos R$ 6 bilhões de 2023. Já na categoria luxo, que considera unidades entre R$ 2 milhões e R$ 4 milhões, foram 2,29 mil imóveis, movimentando R$ 6 bilhões.

Para a incorporadora Benx, já cabe uma revisão nesse recorte com a evolução do mercado: superluxo na cidade é acima de R$ 10 milhões e pode passar de R$ 50 milhões, diz o CEO Luciano Amaral. “O superluxo de São Paulo três ou quatro anos atrás era, no máximo, R$ 30 mil o metro quadrado. Hoje está em R$ 50 mil a R$ 70 mil”, compara.

É nessa faixa que a incorporadora do grupo Bueno Netto atua. No ano passado, a Benx entregou o Arbórea Itaim, com unidades de 475 m² a R$ 30 milhões – portanto, R$ 63 mil/m2. A caminho, está o Art Boulevard, também no Itaim, com apartamentos de 600m² por R$ 40 milhões. O empreendimento já está em construção, mas ainda não foi lançado oficialmente.

“O cliente do superluxo não compra na planta. Ele não quer esperar três anos para morar até porque não precisa do financiamento e quer mudar logo”, diz Amaral, que já prepara outro projeto com unidades até mil m2.

Sem surpresa, os bairros que concentram os lançamentos de altíssimo padrão são Vila Nova Conceição, Itaim e Pinheiros, nesta ordem, de acordo com a Brain. Novidade na lista é a região do Jardim das Acácias, em torno do MorumbiShopping – preservando a peculiaridade da cidade, a área também é conhecida por outras denominações e sem consenso sobre onde começa e termina o bairro.

Mas foi por ali um dos destaques de vendas no piso do range do superluxo. A venda de apartamentos de R$ 4 milhões ou um pouco mais saiu de praticamente zero para 30 unidades em 2023 e 161 no ano passado. Já em Moema, que também vem modernizando a oferta, a Eztec aposta na faixa de R$ 7 milhões no Agami Park Residences, com unidades de 215 e 290 m².

“A maior parte das 200 famílias que já visitaram o empreendimento no pré-lançamento já é da região ou de bairros vizinhos, e está fazendo um upgrade de apartamento um pouco menor ou um downgrade de uma casa maior”, diz Tellio Totaro, superintendente de incorporação.

Também há quem já esteja em outra etapa desses desenvolvimentos. Referência na categoria, a incorporadora JHSF tem voltado suas maiores apostas para o entorno da cidade – a companhia criou um destino de segunda residência com o Boa Vista e tem projetos para atender esse público, no topo da faixa do superluxo, também no exterior.
Na cidade, itens que já foram diferenciais nos projetos abonados no passado viraram praticamente kit padrão, como o elevador com saída dentro do apartamento, gerador para unidades, não só área comum, serviços de concierge e decoração com obras de arte. Ainda assim, seguem agradando.

“O ano de 2024 foi muito bom para os apartamentos de alta renda”, diz o diretor comercial do Grupo Nortis, Lucas Tarabori. A incorporadora prepara um lançamento com apartamentos de até R$ 3,8 milhões na esquina da rua Nova York com a Michigan, no Brooklin, em parceria com a XP.

Um dos motivos para essa atenção toda das incorporadoras ao alto luxo é a dificuldade de financiamento para a classe média, com os juros nas alturas. Para evitar um elevado número de distratos, construtoras especializadas no meio da pirâmide migraram para a base – onde há subsídios governamentais – ou para o topo, onde liquidez não é problema.

“Viemos de três anos de forte crescimento do PIB”, ressalta o CEO da Brain, Fábio Tadeu Araújo, lembrando que o público do superluxo são donos de empresas e executivos do alto escalão, incluindo as fortunas ligadas ao agronegócio – que compram unidades no Fasano ou no Faena mesmo que para passar o final de semana –, e não artistas ou celebridades. “Para cada Gusttavo Lima, há 50 empresários com dinheiro”, brinca.