Fundos imobiliários avançam sobre imóveis residenciais; veja qual é o perfil procurado

Com quase 3 milhões de investidores e focados em imóveis corporativos, como escritórios, depósitos e shopping centers, os fundos de investimentos imobiliários começam a diversificar sua atuação no Brasil. Agora gestoras, como Vectis, Inter Asset, Alianza, Paladin e RBR Asset, estão de olho no mercado de residencial, chegando a comprar grandes quantidades de apartamentos de um empreendimento ou mesmo criando um prédio residencial do zero para obter lucro com a locação.

Os fundos imobiliários que gerenciam ativos residenciais chegaram a oferecer mais de 20% de rentabilidade anual em 2023, como foi o caso do LUGG11, do APTO11 e do JFLL11, considerando o pagamento de dividendos e o reinvestimento dos valores recebidos nesses mesmos ativos. Os dados são de um levantamento feito por Einar Rivero, da consultoria Elos Ayta, a pedido do Estadão. Para efeito de comparação, em fevereiro, o LUGG11 pagou 0,63% de rendimento mensal ante 0,47% da remuneração média com aluguéis de imóveis em São Paulo, segundo dados da FipeZap.

De acordo com especialistas, ao investir em um fundo imobiliário com ativos residenciais, a vantagem para o investidor é não pagar imposto de renda sobre os dividendos, diferentemente do que acontece com quem tem receita vinda diretamente do aluguel de um imóvel. Além disso, é possível ter liquidez de parte do investimento, não sendo necessário se desfazer da propriedade e arcar com custos como o municipal Imposto sobre a transmissão de bens imóveis (ITBI). Por fim, quem tem hoje um imóvel para alugar precisa resolver problemas de manutenção, lidar com reclamações de inquilinos e com o risco da vacância.

O sócio da empresa de investimentos Vectis, Laercio Boaventura, conta que começou a investir em imóveis residenciais durante a pandemia de covid-19, ao identificar um mercado ainda sem visibilidade como ocorre nos Estados Unidos. A empresa se uniu a incorporadoras para financiar projeto, como aconteceu com a Cyrela, e passou a atuar em regiões nobres da capital paulista com propriedades residenciais para locação. A companhia se uniu também à Charlie, especializada na locação de estadias com diversos prazos, que dá rentabilidade média anual de 8% aos imóveis. A Vectis hoje tem 161 apartamentos na Vila Mariana e 187 na região do Parque do Ibirapuera.

Já o fundo LUGG11 aposta em imóveis localizados em cidades como Campinas (SP), Curitiba (PR) e Belo Horizonte (BH). Mauro Lima, sócio-diretor da Inter Asset, que gerencia o fundo, afirma que o segmento residencial ainda tem grande potencial de crescimento no Brasil, com a mudança gradual da relação do brasileiro com a posse de imóveis. “Ainda é uma coisa nova no Brasil e falta a cultura da locação se desenvolver também. Os fundos imobiliários começaram pelos escritórios e agora estão avançando para os residenciais”, diz Lima.

O chefe da divisão de empreendimentos residenciais da Alianza Investimentos, Victor Gabriades, conta que a gestora já montou um primeiro fundo de investimento com 300 apartamentos em 2021, mas precisou adiar os planos para um segundo fundo devido ao aumento de custos. Com a queda da taxa Selic e o aumento do apetite de investidores por ativos de renda variável, a expectativa é de que o negócio seja retomado.

“A tese é baseada na classe C, que tem até 15 salários mínimos de renda familiar. Nossos dois primeiros projetos foram na Penha e na Vila Matilde. Agora, imóveis na zona norte e zona leste estão na mira, porque olhamos para oportunidades que poucos estão olhando. Faz parte da nossa estratégia”, diz Gabriades.

O sócio e diretor-executivo da Fator ORE, Rossano Norrino, acredita que o motivo de os fundos residenciais ainda não terem se tornado maioria entre os fundos imobiliários no Brasil vai além da questão da relação do brasileiro com a propriedade de um imóvel. “É uma mudança cultural importante que já está acontecendo. O público quer alugar casa ou carro em vez de comprar.

É um mercado promissor que muita gente aposta, mas é incipiente porque o rendimento ainda é baixo. É na faixa de 5 a 6% ao ano, enquanto os fundos de escritórios pagam mais de 10%. Por isso que o mercado ainda não decolou com a mesma força, mas creio que isso mude com o tempo”, diz.

Perfil do imóvel

O perfil procurado pelas empresas, geralmente, é um apartamento de 40m² a 50m² localizado em bairro nobre ou próximo a estações de metrô e corredores de ônibus. Outro perfil que está no radar dos fundos são apartamentos de até 100m² voltados à locação de longo prazo, e não para estadias curtas.

Apartamentos para locação da empresa Charlie, em SP, tem 22m² a 70m² Foto: Divulgação/Charlie

“A localização é o principal fator de todo ativo imobiliário, seja residencial, escritório ou shopping. Provavelmente o ativo melhor localizado tem um custo de partida mais alto, mas o custo maior inicial se traduz em valor final maior”, diz Fernanda Rosalem, sócia e chefe de investimentos da Paladin, que tem dois empreendimentos focados em renda em parceria com a incorporadora Idea!Zarvos na Vila Madalena, além de três em construção em Pinheiros e nos Jardins.

Tipos de fundos imobiliários residenciais

Hoje há dois tipos de fundos imobiliários residenciais. O primeiro é o de construção, que busca convencer investidores a comprar cotas para receber dividendos referentes às vendas das unidades construídas. Esse tipo de ativo não é voltado à remuneração mensal e pode levar alguns anos para dar lucro aos investidores. Ainda assim, é o mais comum no Brasil atualmente.

“O fundo de desenvolvimento residencial tem mais riscos no projeto, por exemplo, como atrasos em permissões da prefeitura ou variação do INCC (Índice Nacional do Custo de Construção). Como há maior grau de risco, há maior rendimento, chegando a ter de 20% a 25% de retorno anual”, afirma Fernanda.

O segundo, e mais cobiçado por investidores pessoas físicas, é o fundo de aluguéis, que remunera os cotistas mensalmente, assim como acontece com fundos imobiliários com ativos comerciais. É nesse tipo de fundo imobiliário que as gestoras acreditam que o número de investidores tende a se multiplicar no Brasil nos próximos anos.
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A tese defendida pelas gestoras é de que, embora não seja possível morar em um fundo imobiliário como se faria ao ter uma residência para alugar, a comodidade e a economia para quem busca esse tipo de receita são os principais diferenciais.

O sócio da RBR Asset, Guilherme Bueno Netto, conta que cria fundos de desenvolvimento residencial desde 2013 com 12 incorporadoras diferentes. Desde então, foram cerca de 50 projetos realizados. Além de investir na criação de prédios, também atua na frente de renda com aluguéis.

“Temos três investimentos em ativos de renda residencial, a empresa FL2 é focada em residencial para renda e somos sócios deles. Investimos com eles na Berrini, Butantã e na Vila Nova Conceição. São ativos prontos que foram comprados. Temos 30% de cada prédio, mobiliamos e colocamos os apartamentos para locação”, diz.

Para Bueno Netto, que é filho do Adalberto Bueno Netto, fundador da construtora Bueno Netto, o juro historicamente alto no País é um dos principais entraves para o desenvolvimento da frente residencial para renda em ativos de investimento. “Tem capital no mundo todo de olho no Brasil para desenvolver o mercado de residencial, mas as contas fiscais precisam estar controladas e o juro baixo por cerca de cinco anos (para atrair investimentos)”, afirma.

A líder de análise de fundos imobiliários da XP Investimentos, Maria Fernanda Violatti, afirma que os fundos imobiliários voltados à renda ainda estão em desenvolvimento no País. “Temos uma visão construtiva sobre essa classe de ativos, que pode ser impactada positivamente por uma crescente demanda por aluguéis. Os imóveis para residência estão ficando relativamente mais caros, o que pode trazer mais oportunidades no âmbito dos aluguéis”, diz Maria.

Impacto nos preços dos aluguéis

Para o presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), Luiz França, os fundos de investimentos com ativos residenciais são uma tendência global. “Dados de cidades como Nova Iorque mostram que existem prédios 100% para aluguel há muitos anos. São produtos de bom nível, com dois ou três quartos, bem localizados. O imóvel para renda com aluguel é interessante e vai se tornar cada vez mais comum em cidades grandes como São Paulo, que tem público que vai ao município para trabalhar ou estudar por alguns anos”, afirma.

França acredita que o avanço dos fundos sobre o setor residencial seja positivo para o mercado, ao elevar o patamar dos apartamentos oferecidos para aluguel, e que isso não deve causar aumento de preços dos aluguéis.

Gestão profissional fora dos fundos

Quem prefere não abrir mão de ter um imóvel para renda, mas não quer ter de lidar com problemas com manutenção ou inquilinos, tem opções de gestão profissional no mercado. Uma delas é a Charlie, empresa do ramo imobiliário criada em 2021 para dar tanto a investidores pessoa física quanto fundos de investimento a oportunidade de obter lucro com imóveis.

De acordo com a empresa, a rentabilidade média anual é de 8%, já considerando o risco da vacância. Todo o processo de captação, entrada e saída de inquilinos e reparos na propriedade ficam por conta da companhia.

“A rentabilidade é mais alta (do que a média de 5%) porque trabalhamos com um perfil de cliente que traz maior receita ao apartamento. São pessoas que ficam menos tempo e acabam pagando mais do que quem fica mais tempo no imóvel”, afirma o fundador e CEO da Charlie, Allan Sztokfisz.

As unidades no Centro de São Paulo têm diárias a partir de R$ 200 e locação mensal a partir de R$ 3,5 mil. Já os apartamentos em áreas nobres da cidade têm diárias a partir de R$ 600 e aluguel mensal acima de R$ 10 mil. Para o investidor, a aquisição de uma unidade sob gestão do Charlie sai por valores entre R$ 12 mil e R$ 25 mil por metro quadrado, a depender da região da cidade. Também é necessário um investimento para a decoração do apartamento, que fica entre R$ 2 mil e R$ 4,5 mil.

A taxa mensal cobrada pela empresa pela gestão do imóvel é de 18% sobre o valor ganho, e esse desconto já faz parte da conta da rentabilidade média de 8% ao ano.

Maria, da XP, lembra que os aluguéis de curta estadia podem até quadruplicar de preço durante eventos em cidades como São Paulo, como aconteceu durante o fim de semana de shows da cantora americana Taylor Swift.

Vale lembrar que o proprietário de imóvel que recebe lucro com aluguel paga até 22,5% de imposto de renda sobre o valor recebido.