Onde os imóveis estão ‘sobrando’ em SP; veja os bairros com mais apartamentos e oportunidades

A cada lançamento imobiliário, algumas centenas de apartamentos chegam ao mercado e nem todos são vendidos logo no primeiro mês. Essas unidades passam a compor o que o setor imobiliário chama de “estoque”, e são vendidas ao longo dos meses seguintes. Os motivos para os apartamentos ficarem no estoque das construtoras são variados, indo desde lançamentos muito recentes que aumentam o volume de moradias de um mês para o outro até aquelas unidades que só conseguem encontrar um comprador depois que o empreendimento já está erguido e com chaves entregues.

Um levantamento da consultoria de inteligência de dados Brain feito a pedido do Estadão mostra onde estão os imóveis de lançamento que ainda não foram vendidos na cidade de São Paulo neste mês de junho. A Vila Mariana, a Mooca e Santo Amaro são os bairros que têm atualmente o maior volume de unidades disponíveis para a venda na capital paulista.

A Vila Mariana recebeu lançamentos de médio e alto padrão nos últimos meses, elevando a quantidade de imóveis disponíveis na região. Um exemplo de lançamento deste ano é o Cyrela The Palace. Na torre Royal, serão 274 unidades residenciais, com 195 apartamentos entre 139 m² e 177 m², opções de três a quatro dormitórios e duas vagas de garagem. A torre Oasis, com entrada pela Rua Dona Avelina, número 294, contará com 250 unidades, com plantas de 76 m² a 129 m², de dois a três dormitórios e até duas vagas.

O preço das unidades parte de R$ 16 mil o m², resultando numa faixa de preço estimada entre R$ 1,2 milhão e R$ 2,8 milhões. A velocidade de venda da incorporadora nos últimos 12 meses terminados em março era de 52,6%. Em outras palavras, um ano após o lançamento, em média, metade das unidades dos projetos imobiliários são vendidas.

Na cidade de São Paulo, a velocidade de venda é mais acelerada por contar com imóveis mais baratos e que, muitas vezes, se enquadram no programa Minha Casa, Minha Vida, com propriedades de até R$ 500 mil para a baixa renda e a classe média. Segundo dados do Secovi-SP, a velocidade de vendas de imóveis novos na cidade foi de 14,4% em março, e de 61,8% em 12 meses.

Na Mooca, a maior parte dos lançamentos imobiliários foi de imóveis para a baixa renda. O bairro foi o que mais recebeu novas unidades em 2024 e, só nos primeiros dois meses de 2025, já tinha recebido 1,5 mil moradias.

A região também conta com empreendimentos de alto padrão, como o Mooca Cittá, feito pela incorporadora EZTec em parceria com a empresa de desenvolvimento imobiliário Aguassanta DI. Serão duas torres com plantas de 66 m² a 135 m².

Segundo a Brain, em São Paulo, 151 mil apartamentos foram lançados no primeiro trimestre deste ano, entre os quais 12,8 mil eram dos segmentos de alto padrão, luxo e superluxo, com preços que partem de R$ 1,5 milhão. Os apartamentos de três dormitórios foram 21,4 mil e os de quatro, 3,5 mil − duas tipologias associadas ao consumidor de alta renda.

O preço médio do metro quadrado de um imóvel residencial de lançamento está em R$ 11,7 mil. Segundo essa estimativa da Brain, um apartamento de 45 m² sai hoje por R$ 526,5 mil, enquanto um de 80 m² fica por R$ 936 mil. Porém, no luxo, os preços chegam a mais de R$ 30 mil nos Jardins e na Vila Nova Conceição ou R$ 40 mil no Itaim Bibi.

No ranking da Brain, os preços dos imóveis de estoque mais altos da cidade são os de Pinheiros e da Vila Olímpia. As duas áreas recebem mais projetos de alto padrão do que voltados para a baixa renda, elevando a média de preços.

Em Pinheiros, incorporadoras como a Stan, a One Innovation e a Cyrela têm projetos imobiliários residenciais para consumidores de alta renda. A média de preço no bairro é de R$ 27 mil por m². Já a Vila Olímpia tem mais projetos com unidades de um dormitório, com 30 m² ou 40 m², devido à vocação corporativa do bairro. Por lá, atuam empresas como You e Benx.

O diretor de relações com investidores da imobiliária Lopes, Cyro Naufel, afirma ser comum que os empreendimentos de médio e alto padrão tenham velocidade menor de venda do que projetos econômicos e afirma que a elevação da taxa de juros não reduziu a demanda do consumidor, mas o deixou mais seletivo.

“A velocidade de vendas hoje é confortável para o mercado. É a mesma comparação com a loja de roupas. Se você não vende bem a coleção de verão, se sobra aquela mercadoria, você não tem espaço na prateleira para a coleção de inverno e tem de fazer liquidação”, afirma. Naufel ressalta que o mercado não passa por uma fase de descontos por dificuldade de vender imóveis.

O CEO da Brain, Fábio Tadeu Araujo, diz que o mercado imobiliário está hoje em uma fase forte de vendas, com escoamento do estoque do que foi lançado em 2024 e vendas de unidades que chegaram ao mercado neste ano.

“O principal motivo de termos estoques maiores nesses principais bairros é que são regiões com muito volume de lançamentos. Poderíamos falar de outro motivo, que seria ter menos vendas, mas não é a realidade hoje da cidade de São Paulo. Enquanto nos primeiros quatro meses do ano foram lançados 35,2 mil apartamentos, foram vendidos 41,7 mil, ou seja, foram vendidos cerca de 6,5 mil apartamentos a mais do que lançados”, afirma Araujo.

Em outras palavras, o mercado imobiliário tem vendido tanto apartamentos lançados neste ano quanto aqueles que não foram comprados no ano passado.

Para Fernando Guimarães, CEO da empresa de desenvolvimento imobiliário FLG, o grande volume de unidades que têm chegado ao mercado de São Paulo tem relação com o estímulo do plano diretor da prefeitura aos estúdios, apartamentos de um dormitório, muitas vezes sem parede entre quarto e sala, e com tamanhos de 20 m² a 35 m². Normalmente, localizados próximos a eixos de transporte, muitos desses imóveis não têm vaga de garagem.

Guimarães lembra que atualmente o mercado imobiliário concentra suas vendas nos apartamentos do segmento econômico e alto padrão, em grande parte, devido à taxa de juros que vem encarecendo o financiamento imobiliário para a classe média. Como consequência, menos projetos para esse público são lançados por entraves de demanda.

“No Brasil, se o imóvel é popular ou de alto padrão, não tem crise. Agora, o meio-termo, o médio padrão tem aqueles clientes que dependem de financiamento, de ter uma renda estável. Essa faixa intermediária geralmente sofre muito”, afirma.

Compra de oportunidade

Segundo especialistas, os imóveis que acabam ficando ainda à venda depois da entrega dos apartamentos podem representar uma boa oportunidade para quem tem dinheiro na mão, podendo conseguir um bom negócio.

Porém, é importante avaliar tanto o entorno quanto características do apartamento e do condomínio para não entrar numa fria. Pontos a serem analisados são o barulho da rua, os índices de segurança pública da área, qualidade das áreas comuns do condomínio, a espessura das paredes, o caimento da água nas áreas molhadas da unidade e possíveis rachaduras nas paredes.