Perspectivas para o mercado de fundos imobiliários

Em 2024, o Banco Central (BC) já comunicou que deve continuar o ciclo de afrouxamento monetário iniciado em meados de 2023. Com a expectativa de que os juros encerrem o ano próximo de 9,25%, devemos ter uma maior procura por ativos de risco por parte dos investidores - incluindo os fundos imobiliários (FIIs).

Historicamente, em momentos de juros mais baixos, os fundos imobiliários tendem a performar positivamente. De 2016 a 2018, quando a taxa Selic caiu de 14,25% para 6,50%, o Ifix (índice de fundos imobiliários) apresentou uma impressionante alta de 66,9% no período. Em 2023, quando houve uma sinalização mais clara do início do corte de juros, os FIIs já passaram a apresentar valorização, acumulando um retorno no ano de 15,5%.

Além do corte da taxa de juros, a melhora do desempenho do mercado imobiliário deve influenciar positivamente a performance dos FIIs nos próximos anos, principalmente aqueles que investem diretamente em imóveis, conhecidos como fundos “de tijolo”. Esses fundos, principalmente os que possuem imóveis de primeira linha e bem localizados em seu portfólio, devem apresentar alta nos resultados operacionais através de redução de vacância e aumento de aluguel, e, consequentemente, podem apresentar uma melhora na distribuição de rendimentos pagos aos cotistas.

Em relação aos segmentos desses fundos de tijolo, os FIIs corporativos ainda negociam, em grande parte, com desconto frente ao seu valor patrimonial. O setor sofreu em 2020 e 2021 com a entrega por parte de muitas empresas de espaços corporativos frente à pandemia, o que acarretou um aumento da taxa de vacância. Entretanto, nos últimos dois anos temos observado uma recuperação do segmento, principalmente em regiões consideradas premium em São Paulo.

Em 2023, o setor corporativo de edifícios de alto padrão em São Paulo apresentou absorção líquida positiva de mais de 182 mil m2, ou seja, houve muito mais áreas locadas do que devolvidas. A demanda por escritórios, sobretudo os que estão em regiões consolidadas, tem aumentado em decorrência de as empresas estarem exigindo de seus funcionários mais dias de trabalho no modo presencial e algumas até estarem abandonando por completo o “home office”. A taxa de vacância tem caído e a previsão de entrega de novos imóveis corporativos para os próximos anos está na mínima histórica, principalmente na região da Faria Lima, Vila Olímpia e Av. Paulista. Isso dá maior poder de negociação de aluguel para proprietários de imóveis nessas localizações.

Já os FIIs de logística tiveram uma performance positiva nos últimos dois anos, impulsionada pelo crescimento do e-commerce e pela procura das empresas por espaços logísticos. Atualmente, o que se tem observado é uma maior demanda de galpões logísticos “classe A”, localizados em regiões primárias e que tenham especificidades que atendam melhor as operações das empresas. Galpões com um pé direito mais alto e que possuem uma maior capacidade de suporte de carga, por exemplo, acabam sendo mais eficientes para as empresas. Nos próximos anos, devemos observar mais companhias buscando se posicionar nesses ativos com melhor infraestrutura e melhor qualidade. Esses imóveis logísticos de alto padrão e bem localizados, sobretudo em regiões com uma oferta restrita de terrenos, devem apresentar valorização de aluguel.

Em 2023, os shoppings tiveram um crescimento expressivo de vendas e resultado operacional (NOI). Diversos empreendimentos apresentaram crescimento de NOI de dois dígitos, superiores aos valores observados em 2022 e 2019 (antes da pandemia). Os proprietários, de modo geral, conseguiram reajustar os aluguéis a níveis acima da inflação do período e conseguiram aumentar a taxa de ocupação de seus shoppings. Como consequência, os FIIs de shopping apresentaram uma valorização no ano de 31,8%, muito acima do índice de mercado já citado, que subiu 15,5%. A desaceleração da inflação e a baixa taxa de desemprego têm contribuído para o consumo de bens e serviços. Em 2024, o setor ainda deve entregar bons resultados, influenciado pelas perspectivas de crescimento econômico e corte de juros, que deve facilitar a concessão de crédito para consumidores.

Diante de um melhor desempenho por parte do mercado imobiliário, nos próximos anos os FIIs devem apresentar resultados consistentes e resilientes. As reavaliações dos imóveis, que são realizadas todo ano por um auditor independente, devem ser impactadas positivamente pelas perspectivas de maior absorção de vacância, valorização de aluguel e taxas de juros menores. Com os imóveis em portfólio se valorizando, os preços dos FIIs no secundário tendem a subir para capturar essa valorização implícita e convergir seu valor de mercado para seu valor patrimonial.