Saiba onde executivos globais do mercado imobiliário querem, e não querem, investir

Pesquisa realizada com 148 executivos e empresários do mercado imobiliário mundial mostra que o otimismo com o setor aumentou, mas ainda está longe de ser o que era há dois anos.

O levantamento foi realizado durante evento anual do GRI Club, clube que reúne profissionais e líderes do setor, que ocorreu em janeiro na Suíça. Quatro brasileiros também participaram.

Perguntados sobre a visão da indústria imobiliária nos próximos 12 meses, 34% se disseram otimistas, ante 23% em 2023. Os altamente otimistas passaram de zero, no ano passado, para 1%. É um contraste sobre os 62% de otimistas e altamente otimistas encontrados em 2020 e os 63% de 2022. O levantamento não foi realizado em 2021.

O número de pessimistas se manteve similar entre o ano passado e este ano, passando de 24% para 23%. Diminuiu a parcela que afirma ter uma visão neutra — de 50% para 28%.

Melhores investimentos no mercado imobiliário

O investimento em ativos imobiliários para formação de data centers foi considerado o melhor para se estar envolvido nos próximos dois anos, votado por 54% dos participantes. Para o GRI, no entanto, essa preferência é mais aspiracional do que real, já que poucos participantes já tinham estratégias claras de como ou onde investir nesse tipo de imóvel.

Gustavo Favaron, brasileiro que é CEO global do GRI Club, destaca que o setor tem atraído desenvolvedores de ativos de logística. “Estão migrando seus canhões para os data centers”, afirma, apostando na curva de crescimento desse setor, que deve se manter ascendente nos próximos anos.

Com 43% da preferência, os hotéis também foram considerados bons ativos para se investir. Favaron pontua que as diárias têm se mantido altas pelo mundo e a demanda surpreendido, após o desafio enfrentado pelo setor na pandemia. Esse cenário ocorre inclusive no Brasil, afirma.

A terceira categoria imobiliária considerada mais atrativa no futuro próximo foi a de moradias compartilhadas, incluindo residências estudantis outros tipos de “coliving”. Recebeu o voto de 39% dos participantes. O segmento residencial veio em quarto lugar, com 36% da preferência.

Piores investimentos no mercado imobiliário

Os participantes também apontaram quais são as piores classes de ativos para os próximos dois anos. Os escritórios conquistaram 63% dos votos, ante apenas 30% em 2023.

A piora no segmento tem sido notada especialmente nos Estados Unidos e na Europa, afirma Favaron, onde se espera uma série de devoluções para os bancos de prédios corporativos e comerciais financiados por empresas do setor imobiliário, que sofrem com a vacância ainda alta, o aumento dos custos operacionais e dos juros.

“Fora do Brasil se trabalha muito alavancado, os bancos financiam 95% do ativo, aí os juros mudam, a parcela sobe, e não vão conseguir refinanciar”, diz. Segundo a plataforma Trepp, financiamentos bancários de imóveis comerciais que somam US$ 560 bilhões vão vencer nos EUA até o fim de 2025, como publicado pela “Bloomberg”.

É também, afirma Favaron, uma oportunidade para se comprar edifícios por valores baixos. As mesmas empresas que estão devolvendo prédios podem levantar capital para comprar outros ativos, baratos. “É o jogo do mercado imobiliário”.

O Brasil, apesar de ainda ter vacância alta em parte dos ativos de escritório, não vive a mesma realidade, diz. “Não tem linha de crédito nos bancos para financiar como nos Estados Unidos”, explica, o que acaba “protegendo” o setor de uma crise de devoluções.

O segundo pior segmento para se investir, de acordo com os executivos, é na área de imóveis comerciais, para varejo. Nesse caso, porém, a percepção melhorou no último ano, passado de 41% para 35%.

O terceiro pior segmento, que gerou surpresa, é o de galpões industriais e de logística. Em 2023, apenas 6% dos presentes apontaram o setor como um investimento ruim, ante 22% neste ano. “Houve um boom na pandemia, mas ele já passou”, afirma Favaron, ressaltando que é um setor que deve continuar com demanda por novos ativos, porque o consumidor está mais exigente com a velocidade de entrega.

No Brasil, o segmento também não vive mais uma explosão de crescimento, mas tem mantido taxas de vacância baixas, em cerca de 10%, e atraído fundos de investimento.

As principais ameaças ao setor, que “mantêm acordados” os participantes do evento, são conflitos geopolíticos, as altas taxas de inflação e de juros pelo mundo e uma possível volta de Donald Trump à presidência dos Estados Unidos, ao final deste ano.

Os conflitos em Taiwan, no Oriente Médio e na Ucrânia foram apontados como preocupantes por 61% dos entrevistados. Juros e inflação não deixam dormir 43% dos participantes, e Trump atrapalha o sono de 36% deles.

Apesar de ainda preocupar, Favaron afirma que juros e inflação eram os grandes temas do encontro em 2023, mas que perderem espaço. “Não que estejam em patamar bom para o mercado imobiliário, mas não há mais a sensação de que vão subir, nem ficar estacionados”, diz.