Como comprar um imóvel pela metade do preço de mercado

Já imaginou comprar um apartamento pela metade do preço? Em tempo de valorização do mercado, isso parece um sonho, mas, acredite, é possível. O caminho para encontrar boas opções de imóveis abaixo do valor de mercado é por hasta pública, mais conhecida como leilão de imóveis, um campo perfeito para quem planeja comprar a casa própria ou fazer novos investimentos. E 2024 é um ano de crescimento para esse setor, devido à gradativa queda da taxa Selic e da aprovação, em dezembro do ano passado, do Marco Legal das Garantias.

Explico. O financiamento imobiliário é o empréstimo do recurso para o pagamento de um imóvel pela instituição financeira, sendo que o imóvel servirá de garantia para a continuidade do pagamento das parcelas desse empréstimo. Enquanto a pessoa não pagar todas as prestações desse financiamento, o imóvel estará vinculado ao banco. Havendo falta de pagamento, o banco toma esse imóvel e o leva a leilão. Milhares de imóveis vão a leilão anualmente por inadimplência. Antes do Marco Legal das Garantias, no entanto, a tomada desses imóveis pelo banco tramitava basicamente pelas vias judiciais, o que deixava o processo bastante demorado. A demora não é prejudicial apenas para o banco, mas para todo o sistema de crédito imobiliário, pois quanto menos retorno das garantias o banco tiver, mais insegurança vai gerar nessa relação, reduzindo a oferta de financiamento para as pessoas. Com a aprovação do Marco Legal, esse processo passa a se dar pelas vias extrajudiciais, e a celeridade acaba por modernizar as execuções e estimular a economia de uma forma geral.

O resultado dessa mudança estamos vendo agora com o leilão de diversos imóveis que ficaram represados por questões judiciais. A atratividade do negócio começa pelo preço, já que as ofertas são de propriedades comerciais e residenciais com 50% de deságio em relação ao real valor de mercado, em média. Mas é importante colocar a emoção de lado e ter muita cautela para analisar as oportunidades. “A aquisição de imóveis em leilões extrajudiciais promovidos por instituições bancárias é uma excelente forma de investimento, em especial diante dos preços tão competitivos, porém exige uma atenção muito grande aos detalhes, principalmente à documentação, para que o barato não saia caro”, explica o empresário baiano Rodrigo Santana, especialista nesse mercado. O mais importante é ter uma assessoria jurídica acompanhando todo o processo. Ainda que a execução tenha ocorrido fora do judiciário, as documentações do imóvel e do devedor precisam ser analisadas com cuidado para afastar a possibilidade de o arrematante receber, junto com o imóvel, dívidas e problemas.

O processo de aquisição de um imóvel de leilão não para apenas quando se encerram os lances. A partir do arremate existe um caminho até a tomada da posse do imóvel. Ele pode ser bem tortuoso se não tiver o acompanhamento de profissionais especializados. Muitos imóveis ainda estão ocupados quando são leiloados e os moradores nem sempre facilitam a saída para o novo proprietário tomar posse. Há também os devedores que não aceitam perder o imóvel e seguem pleiteando anular os negócios feitos. As ações cabíveis para contornar essas situações acabam precisando da atuação de advogados, por isso a importância do acompanhamento jurídico desde o início.

Toda a aquisição de imóvel precisa ser planejada nos detalhes e as contas devem ser colocadas na planilha para que a compra faça sentido financeiramente. Além do valor do imóvel, o comprador deve lembrar que tem os custos do leiloeiro, do ITBI, do registro, do imposto de renda, além dos serviços dos profissionais envolvidos e das ações judiciais que eventualmente possam acontecer e que também demandam despesa. “A demora em receber o imóvel implica em custo de condomínio e IPTU, atrasa possíveis reformas e tudo isso vai atingindo a margem de lucro pensada inicialmente. O diferencial para ter sucesso nesse mercado é antever os problemas e saber analisar bem as oportunidades para o negócio girar com celeridade”, afirma Santana.

E a possibilidade de sucesso nesse setor é grande. Comprando um imóvel pela metade do preço e vendendo no valor de mercado, a operação tem um lucro considerável, mesmo descontando os impostos e despesas. Esse lucro permite ao investidor fazer novas e maiores compras fomentando ainda mais o negócio. Para quem tem interesse em enveredar por esse horizonte, não precisa nem sair de casa, já que a maioria dos leilões de imóveis extrajudiciais acontecem on–line.