Comportamento de imóveis novos impacta todo o mercado

Apesar do índice Fipezap ser um indicador que mede o comportamento dos preços de venda dos imóveis usados, Felipe Melazzo, presidente da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi-GO), explica que o comportamento dos valores praticados para os novos empreendimentos se reflete diretamente no mercado de usados. Ele afirma que, de acordo com a pesquisa trimestral feita pela entidade, os imóveis novos tiveram uma valorização de quase 23% entre o quarto e último trimestre de 2022 e o terceiro de 2023.

Entre julho de 2022 e julho de 2023, o índice foi de 15,8%, valorização que impactou nos usados, que tiveram seus preços majorados. Vale lembrar que, em 2022, o mercado fechou com uma alta média de 23,41%, segundo a pesquisa da Ademi-GO.

Melazzo afirma que isso também foi resultado da alta nos preços dos insumos, que subiram muito no pós-pandemia e com a guerra da Ucrânia. “Esta alta de insumos eleva o valor dos imóveis. Na pandemia, houve alta do INCC muito superior à inflação”, destaca.

A expectativa é que os mercados imobiliários de Goiânia e Aparecida fechem o ano de 2023 com os imóveis novos registrando uma valorização superior ao Fipezap. Para o presidente da Ademi-GO, a aprovação do novo Plano Diretor, que mudou o regramento de adensamento da cidade, também gerou uma tendência de aumento de preços, principalmente nas regiões onde houve perda deste adensamento.

Por conta disso, os empreendimentos que já foram aprovados têm uma valorização diferenciada, segundo ele. “Mas o Plano também abriu novas áreas de adensamento onde não existia, o que também deve movimentar o mercado, pois temos estas nuances de localização em relação à oferta e procura”, destaca Melazzo.

O presidente da Ademi-GO concorda que as empresas também passaram a investir em imóveis de mais alto padrão, com escritórios de renome mundial, como Pininfarina, assinando empreendimentos em Goiânia. “Tudo isso agrega valor aos imóveis, que têm seu padrão construtivo melhorado, até por conta de algumas exigências destas marcas, como maior emprego de tecnologias e maior nível de automação, se refletindo nos preços”, afirma ainda Melazzo.

Aluguéis

A alta nos preços médios dos imóveis novos e usados também impacta diretamente nos preços dos aluguéis. Para o vice-presidente do Sindicato dos Condomínios e Imobiliárias de Goiás (Secovi Goiás), , Goiânia há muito tempo era considerada uma das capitais com metro quadrado mais baixo do País.

Mas os incorporadores reverteram esta situação fazendo empreendimentos de melhor padrão. “Este movimento aumentou depois da pandemia, que forçou as empresas a reverem a forma de construção dos imóveis, agregando mais opções para o morador, o que impactou no valor do metro quadrado no mercado”, acredita Ragonezi.

O presidente do Secovi afirma que Goiânia saiu na frente na construção de mais imóveis de mais alto padrão, agregando até grandes grifes mundiais nestas construções. “A pessoa aceita pagar um pouco mais caro por estas assinaturas, como Pininfarina. O padrão arquitetônico valorizou muito a qualidade construtiva dos imóveis na capital”, avalia.

Apesar do aumento da atuação de investidores, que compram para alugar, ele acredita que a maioria dos compradores ainda adquire para morar num lugar melhor, num imóvel diferenciado. Com isso, o imóvel que é desocupado, quando a pessoa decide fazer um upgrade, entra para revenda ou locação e o mercado fica mais ativo. “Com isso, também passam a entrar imóveis de melhor qualidade para locação no mercado, influenciando nos preços dos aluguéis. Uma coisa puxa a outra”, conta Ragonezi.