Entenda como os prédios de uso misto impactam as grandes cidades

Os prédios de uso misto são apontados como uma solução para cidades cada vez mais adensadas. Urbanistas e incorporadoras enxergam este modelo como uma evolução dos edifícios tradicionais para superar os desafios da mobilidade urbana, reduzir distâncias e melhorar a qualidade de vida nas grandes metrópoles.

Por trás desta tendência, existem dúvidas sobre os benefícios e qualidades desta tipologia, enquanto investidores e empresas relevantes do mercado imobiliário desenvolvem empreendimentos grandiosos que se enquadram neste formato.

O que é um edifício de uso misto?

O edifício de uso misto é aquele que reúne em uma mesma estrutura prédios ou unidades com diversas finalidades. Na prática, são edifícios que conciliam apartamentos residenciais, lojas, escritórios, restaurantes, hospitais, áreas de lazer e/ou salas comerciais em um mesmo terreno.

“Quando um prédio não é exclusivamente de uso comercial, ele é de uso misto”, resume Rossella Rossetto, conselheira federal do Conselho de Arquitetura e Urbanismo de São Paulo CAU/SP.

O conceito não é novo na arquitetura mundial, nem mesmo no Brasil. No entanto, à medida que as cidades crescem, o tema se torna mais relevante e estes empreendimentos se popularizam. É o caso do Passeio Paulista, um prédio construído na Avenida Consolação, zona central de São Paulo, que mescla no mesmo terreno lajes corporativas, lofts residenciais e uma galeria com lojas.

Desenvolvido pelo escritório de arquitetura aflalo/gasperini, o projeto conta com uma praça arborizada no térreo e uma via urbana que liga a rua da Consolação à rua Bela Cintra. A busca pela fruição urbana, aliás, é um dos pontos fundamentais para caracterizar os prédios de uso misto.

“O edifício precisa ter uma saída direto para a rua. Quando o condomínio resolve fazer uma feirinha no salão de festas não é um uso misto”, delimita Rosseto.

Uso misto para construir cidades compactas

Para Rosseto, os edifícios de uso misto são fundamentais para a construção de cidades mais compactas. “São Paulo, por exemplo, se expandiu de tal forma que diversos bairros ou áreas geográficas passaram a ser vistas apenas como dormitórios. Esta solução é uma ferramenta que, ao lado de iniciativas de transporte coletivo eficiente e calçadas inclusivas, pode contribuir para uma cidade de 15 minutos”, enumera.

Outro benefício defendido pela arquiteta é que estes empreendimentos tornam as localidades em que eles são construídos mais seguras. “Onde há maior utilização do espaço público e circulação de pedestres há, também, maior segurança. É uma perspectiva que contrapõe os bairros murados de grandes condomínios”.

A visão de Thomaz Assumpção, CEO da consultoria Urban Systems, caminha na mesma direção. “São prédios que contribuem para a formação de uma cidade com vários sentidos. Você diminui o tempo de deslocamento do trabalho e a tendência é que os horários de pico se diluam porque boa parte da jornada dos moradores é cumprida ali mesmo, na vizinhança”, acredita.

Principais benefícios dos prédios de uso misto:

• Maior fruição pública e acessibilidade
• Aumento na sensação de segurança
• Menor tempo de deslocamento
• Diminuição do uso de automóveis
• Economia compartilhada

Adaptações no uso misto

O incentivo à construção de prédios de uso misto está previsto no Plano Diretor que rege o urbanismo de grandes cidades brasileiras, como São Paulo. No artigo 27º da Lei nº 16.050, de 2014, está expressa a ideia de estimular a manutenção de espaços abertos para a fruição pública e praças urbanas no pavimento de acesso às edificações.

As incorporadoras que adotarem o modelo contam com benefícios como aumento de incentivo construtivo. “O Plano Diretor é um indutor para que as cidades fiquem tenham mais centralidades que favoreçam os moradores”, analisa Thomaz. “Se este tipo de coisa não acontecer, vai chegar uma hora que a cidade vai travar”, pontua.