Faixa 4 do MCMV dá respiro a incorporadoras, mas não deve levar à produção maior

A vice-presidente de Habitação da Caixa, Inês Magalhães, afirmou em evento da Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), na quarta-feira, que há negociações para manter recursos do Fundo Social do Pré-Sal no Minha Casa, Minha Vida (MCMV) até pelo menos 2030. Os R$ 15 bilhões possibilitaram a criação da faixa 4 do programa, que, para incorporadores, é o que vai permitir manter o patamar de lançamentos para o público de classe média — ao menos para aqueles que ganham até R$ 12 mil mensais, o público-alvo da nova faixa.

Essa camada nova do programa entrou em operação em maio. Segundo a Caixa, até sexta-feira (30), já foram realizadas 880 mil simulações de financiamento, e 5,8 mil propostas devem ser assinadas nos próximos dias. A meta do governo é fechar 120 mil contratações da faixa 4 neste ano.

Já para quem se enquadra na faixa 4, o juro é de 10% ao ano, e a tabela do financiamento é a Price, em vez da SAC, o que permite obter um imóvel de valor maior, com a mesma renda. Segundo gestor consultado pelo Valor, quem teria poder de compra para um imóvel de R$ 310 mil pela tabela SAC consegue adquirir um de cerca de R$ 400 mil com a Price.

Incorporadores que atuam no MCMV e já tinham parte da sua produção fora do programa foram beneficiados, porque conseguem trazer esse cliente do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE).

Para eles, a nova faixa não libera espaço para ampliar lançamentos ou aumentar o preço de venda, mas para manter a produção que já tinham previsto, e que corria risco de ser adiada por causa das condições da contratação do crédito imobiliário.

Na ADN, que lança prédios no interior paulista, os 15% de lançamentos feitos fora do programa estão entrando na faixa 4, mas a perspectiva não é de aumentar essa produção, conta o presidente e sócio-fundador do grupo ADN, Pedro Donadon.

A faixa 4 tem o teto de R$ 500 mil para os imóveis, ante até R$ 350 mil na faixa 3, mas Donadon analisa que não há tanta demanda por imóveis no teto do preço, nas cidades em que atua.

Na Cury, 30% das vendas ocorriam fora do MCMV. Se o programa estivesse em execução desde o começo do ano, essa parcela já teria caído para 5%, afirma Ronaldo Cury, diretor institucional da companhia.

Ele considera a solução de recorrer ao fundo do pré-sal como “genial”, diante da perda de recursos da poupança, que ainda é a fonte mais importante de dinheiro para o SBPE — o saldo da caderneta recua 2,7% no acumulado deste ano, de acordo com a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).
Mesmo assim, a Cury não pretende ampliar os projetos para essa faixa de renda, mas mantê-los no patamar atual, assim como suas margens.

Empresas menores, que estavam com dificuldade para vender seus imóveis desenquadrados do programa, podem ter um respiro.

A nova faixa também vai permitir fazer unidades que fogem do padrão do setor, que são imóveis de dois quartos, com 35 a 40 metros quadrados. É o que pensa a EPH, incorporadora que atua na região metropolitana de São Paulo e na capital. “Nos últimos anos, os apartamentos que estão no MCMV viraram commodity, e é difícil fugir disso, porque a margem do produto é muito ‘seca’”, afirma Ricardo Cardoso, gerente administrativo e estratégico da empresa.

A EPH, só “às vezes”, fazia projetos com três dormitórios, com suíte ou varanda maior. As unidades fora do MCMV correspondem a cerca de 10% dos seus lançamentos. “Com essa faixa, ganhamos mais conforto para fazer isso”, diz.

Para Luiz França, presidente da Abrainc, é “fundamental” que o setor continue trabalhando com recursos do FGTS no MCMV e também com os recursos do pré-sal.

Jader Filho, ministro das Cidades, que também participou do evento da associação, afirma que é possível, ainda, discutir a ampliação do recurso do pré-sal, a depender da demanda que houver. O que já está acordado, no entanto, são R$ 15 bilhões neste ano e mais R$ 15 bilhões em 2026. O orçamento do FGTS para o MCMV em 2025 é de R$ 134 bilhões.