Fulwood quer lançar gestora de fundos imobiliários

A desenvolvedora de galpões logísticos Fulwood se prepara para lançar uma gestora no segundo semestre, de acordo com o CEO e fundador Gilson Schilis.

A empresa quer criar fundos de investimento imobiliário (FIIs) considerados “pequenos ou médios” pelo mercado, com patrimônio de R$ 100 milhões a R$ 200 milhões, que vão conter seus galpões industriais e de logística, mas também de outros players.

A companhia também quer seguir com parcerias com gestoras para estar presente em fundos maiores. Uma parceira já antiga é a Vinci Partners, que estaria apoiando a criação da gestora da Fulwood, afirma Schilis. Procurada, a Vinci não comentou.

O negócio, que deve se chamar Fulwood Capital Partners, está sendo gestado desde novembro do ano passado e já tem um andar reservado para o escritório, no mesmo prédio da desenvolvedora de galpões, na Vila Olímpia, em São Paulo.

Além dos fundos pequenos de logística, Schilis espera ter um fundo de data centers, área na qual a Fulwood tenta entrar. A empresa está analisando seu banco de terrenos de logística para encontrar espaços viáveis para os centros de processamento de dados.

O investimento necessário para um data center é muito maior do que o de um galpão tradicional, conta o CEO - cerca de R$ 1,5 bilhão para um espaço de 50 mil metros quadrados, ante R$ 400 milhões para um galpão com o dobro do tamanho -, mas o preço de aluguel deve compensar. O galpão é locado por pouco mais de R$ 30 o metro quadrado, enquanto “dependendo do nível tecnológico”, o data center atinge “de R$ 8 mil a R$ 12 mil por metro quadrado”. “Teoricamente, o retorno é maior”, diz.

O mercado ainda não está convidativo para FIIs. O Ifix, índice de fundos imobiliários na B3Cotação de B3, acumula queda de 6,67% em 12 meses. Por isso, a ideia da Fulwood é começar com fundos fechados, para investidores que já estão em projetos com a empresa, e aguardar o momento mais propício para abri-los.

Fundos de até R$ 200 milhões deverão reunir galpões industriais e de logística próprios e de outros players

A empresa deve entregar, neste ano, cerca de 160 mil metros quadrados em novos galpões, em Guarulhos (SP), Extrema (MG), Governador Celso Ramos (SC) e Pouso Alegre (MG).

Extrema, um polo de logística que cresceu com incentivos fiscais, é uma das principais cidades de atuação da Fulwood em volume de galpões. A empresa segue apostando na região, mas também tem diversificado sua atuação no Estado, com projetos em Betim e Pouso Alegre. Schilis afirma que a demanda por galpões em Extrema segue forte, e confia na atratividade da cidade, mesmo depois que a reforma tributária equalizar os incentivos fiscais. O custo com mão de obra, pedágios e combustível, por exemplo, tende a ser mais barato em Minas Gerais do que em São Paulo. “Tem custo de operação menor para a empresa [locatária], aí é questão de escolher o quanto quer pagar a mais pela localização”, diz.

A Fulwood terminou o ano passado com vacância de 2,3%, sua menor taxa histórica, enquanto a média geral do país está pouco acima de 9%. O preço do aluguel tem respondido, afirma o executivo, mas ainda não recuperou as perdas da última década.

O segmento de e-commerce continua demandando área - a empresa fechou um contrato de BTS (“built to suit”, construção sob encomenda para um futuro inquilino) com o Mercado Livre, em Pouso Alegre -, mas o preço do capital para construir segura o ritmo dos projetos, de acordo com Schilis. “Projetos mais novos, se não pagam um valor que possa dar rentabilidade mínima, ninguém tira da prancheta.”