Qual é a melhor época para comprar, alugar ou anunciar um imóvel?

Comprar, vender ou alugar um imóvel é, geralmente, uma decisão importante que envolve muitas variáveis. Algumas, inclusive, atreladas ao contexto macroeconômico do país.

Mas será que existe um melhor momento para procurar o imóvel dos sonhos ou anunciar a propriedade que você deseja vender ou alugar? Para responder à pergunta, um caminho é entender o comportamento dos anunciantes e dos compradores nos portais imobiliários brasileiros.

Época boa para anunciantes

Vamos abordar primeiro sobre oferta e anúncios. Conforme os dados do QuintoAndar, por exemplo, os primeiros meses do ano correspondem à alta na procura por imóveis, seja para comprar, seja para alugar.

Em 2023, na plataforma, a busca por imóveis em aluguel nos meses de janeiro, fevereiro e março foi quase 50% maior em comparação com os outros trimestres do ano.

Mas o destaque fica para março, que, nos últimos três anos, foi o mês com maior número de contratos de aluguel fechados – com janeiro ocupando a segunda posição.

"Como fevereiro tem habitualmente menos dias, o número cai levemente – ainda assim, o mês ficou em 3º lugar em 2022 e entre os seis primeiros [meses com maior número de contratos] em 2023 e 2024", diz Thiago Reis, gerente de dados do QuintoAndar.

Ele explica que, devido à alta demanda no período, essa é uma ótima oportunidade para que o proprietário coloque o imóvel à disposição.

Essa é uma visão compartilhada pelo time de inteligência de mercado do Grupo OLX. Através de um estudo do DataZAP, verificou-se que as visualizações e cliques em anúncios no início do ano atingem seus maiores patamares. Por outro lado, há menos divulgações de apartamentos para venda ou locação.

Para o levantamento em questão, o DataZAP analisou o comportamento de anunciantes e usuários dos portais ZAP e VivaReal entre 2021 e 2024, considerando anúncios disponíveis, visualizações e usuários que manifestaram interesse em comprar e alugar apartamentos.
A especialista em Inteligência de Mercado do Grupo OLX, Gabriela Domingos, traz alguns insights para anunciantes segundo os dados:

• "Para imóveis à venda, o primeiro trimestre é o mais propício para divulgação, uma vez que se beneficia da menor concorrência em relação ao volume de ofertas".
• Como a jornada de compra de um imóvel é mais longa, quanto antes o anunciante e o comprador iniciarem o relacionamento, maiores serão as chances de concretizar o negócio no mesmo ano.
• Já no mercado de locação, o primeiro semestre todo se destaca, especialmente nos meses de janeiro e fevereiro.

O que acontece no início do ano?

Gabriela defende que a alta demanda e a baixa oferta de imóveis nos primeiros meses do ano, especialmente em janeiro, podem ser explicadas por fatores comportamentais: "Muitos brasileiros aproveitam o início do ano para planejar mudanças importantes, como a compra ou o aluguel de um novo imóvel".

Por que aproveitam logo o início do ano? Provavelmente porque a virada do período representa uma oportunidade de mudança e concretização de metas, e uma nova moradia pode fazer parte desta lista.

Outro motivo é que, no início do ano, muitos contratos vencem e muitas pessoas fazem planos de recolocação de emprego, o que as motiva a mudar de endereço ou buscar outro estilo de vida.

Tudo isso indica algo positivo aos anunciantes, que podem se beneficiar da menor concorrência do mercado no período, da maior visibilidade nos portais e do engajamento do público para iniciar e concretizar negociações mais rapidamente.

Existe uma pior época para anunciar os imóveis?

Conforme Gabriela, não. Isso porque há demanda durante todo o ano nas plataformas do Grupo OLX. "O que se nota é um aumento nas ofertas de imóveis entre os meses de junho e setembro e número de visualizações menor no último trimestre do ano", diz.

Ela explica que agosto é o principal mês quando falamos de oferta, com os anúncios de imóveis à venda representando 8,68% do volume total no último ano, enquanto os de locação corresponderam a 8,5%.

Isso significa que o terceiro trimestre do ano é o de maior concorrência entre os anunciantes das plataformas do Grupo OLX, e que no último trimestre talvez haja menos interesse por parte dos compradores ou inquilinos prospectos.

No QuintoAndar, também não há época particularmente “ruim” para anunciantes – Thiago diz que há cerca de 15 milhões de acessos mensais à plataforma. "Por isso, um apartamento atrativo, bem precificado, costuma ter uma liquidez alta. O que acontece é que no começo do ano existe historicamente uma demanda maior. Trata-se de um movimento sazonal e já esperado", explica.

E quanto ao inquilino e comprador?

Você já entendeu que, para os proprietários e anunciantes, há uma grande oportunidade de fechar negócios no início do ano. Mas será que isso é verdade também para inquilinos e compradores?

Para o inquilino (no caso do aluguel), o início do ano pode apresentar maiores dificuldade de negociação, já que é um momento de descontos reduzidos.

Se você procura descontos, então, talvez seja melhor focar no segundo trimestre do ano, segundo Thiago: "Quando não há uma necessidade premente de mudança, meses como abril, maio e junho costumam ser de descontos médios maiores para os inquilinos".

No QuintoAndar, as buscas por compra também aumentam no início do ano, mas essa costuma ser uma decisão de longo prazo, que leva em conta uma série de fatores (abordaremos mais abaixo). Assim, segundo Thiago, não há um período específico que revele mais compras ou alguma tendência na plataforma.

"Como se trata de uma transação que envolve muitas vezes uma entrada (para aliviar nas parcelas do financiamento), o final do ano costuma ser uma época boa para o comprador, especificamente, em razão do recebimento do décimo terceiro – e, muitas vezes, bônus", diz o gerente de dados.

Ele afirma, ainda, que os últimos meses do ano também costumam ser uma época com demanda menor em comparação com o início do ano. "Com isso, é possível, muitas vezes, negociar descontos maiores, dadas as condições mais flexíveis", explica.

O que está em jogo na tomada de decisão

Estes são alguns insights de procura, demanda e oferta de imóveis, seja para alugar, para comprar, seja para anunciar. Mas, como já tratamos acima, dados de tráfego em plataformas imobiliárias não correspondem a todos os fatores que influenciam a tomada de decisão quando o assunto é imóvel.

"A tomada de decisão pela compra ou o aluguel de imóveis pode ser influenciada por diversos fatores, como aumento ou redução da família, mudança de cidade, de emprego, melhoria na mobilidade da família em relação ao trabalho ou à escola e, por vezes, em razão de mudanças na condição financeira", explica Celso Petrucci, formado em Economia pela Fecap e economista-chefe da Secovi-SP.

Gabriela e Thiago acrescentam à lista razões como condições de financiamento, preço e localização do imóvel. Segundo o gerente de dados do QuintoAndar, as pessoas definem a localização a depender do que querem ficar mais próximas: família, amigos, trabalho, estudo, natureza, etc.

"Na sequência vem a definição da necessidade de espaço em relação à quantidade de pessoas que morarão no imóvel, passando então para características do condomínio e serviços disponíveis na proximidade, como transporte, clubes, academias e comércio em geral", diz.

Ou seja, os perfis e as necessidades são dos mais variados e influenciam na busca por um lar.

Outras considerações para compra e venda são o momento de vida e o cenário macroeconômico, já que a alta taxa de juros acaba por dificultar o crédito e inviabilizar, muitas vezes, a tomada de decisão em determinado período.