Henrique Blecher: Rio de Janeiro lidera crescimento de lançamentos imobiliários. O que explica a expansão?

Rio de Janeiro, Aracaju e Fortaleza lideram o aumento no número de novos empreendimentos residenciais lançados em 2024. O Rio cresceu 115% e mesmo assim, o estoque da cidade é para apenas seis meses, ou seja, se não houvesse novos lançamentos nesse prazo, e as vendas continuassem no mesmo ritmo, em seis meses não haveria mais imóveis em lançamento à venda. Em São Paulo, o estoque é de 12 meses.

E o que explica tamanho sucesso? Ao meu ver, o primeiro deles é a esplêndida renovação da arquitetura. Os novos residenciais são incomparáveis com as construções mais antigas.

A cidade é majoritariamente feita de edifícios sem varandas, ou com varandas insignificantes de tão pequenas; salas com janelas e portas pequenas, e sobretudo, de construções sem áreas de lazer e convivência, penalizando as crianças, os jovens e também os adultos e idosos. Nos novos residenciais, por exemplo, essas áreas foram levadas ao último andar, os chamados rooftops, ou mesmo no térreo, mas não podem deixar de existir. É prioridade de quem vive na cidade, ter espaços que proporcionem momentos de lazer, descanso, descompressão e relaxamento, além do maior contato com áreas verdes naturais dentro do próprio condomínio, trazendo ainda mais segurança.

Era bem comum alguns anos atrás os lançamentos na planta serem mais procurados por investidores que desejam revender por um preço maior quando a construção está pronta ou mesmo para ganhar com a locação. Mas temos visto um número crescente de pessoas que compram para morar, aproveitando os preços mais acessíveis no lançamento. Justo porque precisam de uma moradia mais adequada.

Mas, claro, há também investidores buscando um investimento mais sólido, seguro e com boas perspectivas. A atratividade do imóvel para locação é algo tão expressivo, que a tendência mundial é que os imóveis se concentrem nas mãos de investidores com maior poder aquisitivo. No país com o metro quadrado mais caro do mundo, Hong Kong, cujo preços dos imóveis atingem surpreendentes US$30 mil por metro quadrado (R$155 mil), apenas 50% da população tem propriedade de imóveis. A outra metade paga aluguel. Na Suíça, cujos preços chegam a US$16 mil por metro quadrado, apenas 42.6% da população consegue ter casa própria. Na Coreia do Sul, com preços de US$12,3 por metro quadrado, a taxa é de 56%. Na Alemanha também: com valor médio de US$6,8 mil por metro quadrado, apenas 47.6% da população tem propriedade. O mesmo na Áustria, com preços de US$6,5 mil por metro quadrado, e 54.3% de posse. E vários outros países com a mesma taxa.

Outro motivo que coloca o Rio de Janeiro na posição de capital com mais lançamentos é a motivação turística. Com a solidificação dos aluguéis por temporada por meio de modernas plataformas que conectam turistas a gestores ou proprietários de imóveis, há um crescimento exponencial dessa modalidade de locação. Tendo inclusive levado ao surgimento de empresas especializadas em gestão, que fazem desde a decoração ao serviço de limpeza e manutenção, deixando o proprietário completamente livre e tranquilo na gestão da locação.

A demanda por imóveis pelos turistas trouxe inclusive um outro impacto que vem levando os investidores mais tradicionais a apostarem nos imóveis para locação de longa duração também: a taxa de vacância dos imóveis, ou seja, a quantidade de moradias prontas que está desocupada, disponível, à espera de um inquilino, está muito baixa e abaixo do nível ideal, que é de 8 a 10%. Quem comprar imóvel agora, certamente não encontrará dificuldades para alugar.

A vocação turística do Rio de Janeiro vem se acelerando de forma impressionante. O estado do Rio apresentou aumento expressivo de turistas internacionais no acumulado de janeiro a setembro deste ano, indo de 855,6 no ano anterior, para 1,1 milhão no atual, alta de 25,7%. Os dados são da Embratur com o Ministério do Turismo e a Polícia Federal. O estado do Rio de Janeiro atraiu também 1,4 milhão de viagens domésticas em 2023. O número é 79% maior do que o registrado em 2021, ano da última pesquisa, quando 804 mil turistas escolheram destinos fluminenses. Os dados são do módulo de Turismo da Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios Contínua (PNAD Contínua), realizada pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), em parceria com o Ministério do Turismo.
E nesse universo do turismo, há espaço para todo tipo de tipologia residencial. Alguns preferem ficar sozinhos em estúdios, famílias com crianças buscam imóveis de 2 a 3 quartos e há também grupos de amigos que alugam imóveis grandes, com vários quartos, normalmente em casas de alto padrão.