Imóveis de luxo superam juros altos e aquecem o mercado imobiliário

Os imóveis de alto padrão aparecem no centro das atenções do mercado imobiliário em 2025. Menos sensível a incertezas econômicas, o segmento deve atravessar ileso o cenário marcado pelo elevado patamar dos juros, a restrição de acesso ao crédito e a fuga da poupança.

O que aconteceu

Busca por imóveis de luxo cresceu em janeiro. A comparação com o mesmo período do ano passado aponta para um aumento de 19,3% na procura por casas com valor acima de R$ 1,5 milhão. Entre os apartamentos, a variação positiva alcança 12,4%, segundo informações dos portais do Grupo OLX.

Avanços foram verificados em todas as regiões. O principal destaque entre os apartamentos ficou por conta do aumento de 27,5% de visualizações de apartamentos no Nordeste. Alta semelhante foi verificada na busca por casas na região Norte (27,4%). "O segmento de luxo é um dos que devem se beneficiar de uma economia mais aquecida", diz Marcos Leite, CRO do Grupo OLX.

O imóvel para a alta renda representa uma parcela muito pequena do patrimônio. [...] Se ele quer morar em determinado lugar, paga o preço e acabou.
Luiz França, presidente da Abrainc

O cenário é diferente para o segmento econômico. Na contramão do otimismo apresentado para os imóveis de alto e altíssimo padrão, a procura por casas de até R$ 350 mil caiu 10,3% em janeiro, resultado puxado pela região Nordeste (-14,5%). Já entre os apartamentos, houve um pequeno aumento de 3,5% nas pesquisas.

Alta renda é menos sensível a variáveis econômicas. O resultado é justificado pela baixa necessidade da categoria de recorrer a financiamentos. "Tudo o que é lançado [para a alta renda] acaba vendido. Os imóveis ao lado do Jockey Club têm fila de espera para serem comprados", ressalta Marcelo Tapai, advogado especialista em mercado imobiliário.

O mercado de alto padrão depende menos de crédito, o que o torna mais resiliente a tais mudanças, e representa aspectos positivos que sustentam o setor imobiliário em períodos de aumento de juros.
Marcos Leite, CRO do Grupo OLX

Desafios

Taxa Selic é entrave para compra da casa própria. A permanência do juro básico acima dos dois dígitos, sem perspectiva de quedas ou estabilidade, torna o crédito mais caro e difícil para a aquisição de bens. A taxa, atualmente em 13,25% ao ano, é utilizada para balizar todas as operações de financiamento no Brasil.
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Ambiente é desafiador para famílias de classe média. A faixa de renda depende das linhas de financiamento para a aquisição de imóveis de até R$ 1,5 milhão e tende a ser a mais afetada pelo ambiente econômico. Os juros mais caros e a necessidade de arcar com entradas maiores desestimulam as negociações. Líder no mercado de financiamentos no Brasil, a Caixa Econômica elevou de 20% para 30% o percentual exigido sobre o valor do imóvel para a assinatura dos contratos.

Os impactos desse aumento devem ser sentidos pelo mercado neste ano, já que quem estava se programando e tinha somente 20% para a entrada, somado ao aumento de juros, deverá rever o orçamento.
Marcos Leite, CRO do Grupo OLX

Compradores de imóveis na planta serão impactados. O peso no bolso vai surgir com a necessidade de efetivar um financiamento anos após o planejamento inicial e com uma realidade distinta. "Essa pessoa até se programou há três anos e tinha condições de assumir um financiamento. Mas a taxa de juros dobrou e as parcelas podem se tornar impagáveis", afirma Tapai ao observar a possível elevação dos distratos em breve.

Saques da poupança tornam o cenário ainda mais desafiador. Por determinação do BC, 65% das aplicações nas cadernetas precisam ser destinadas ao SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) para auxiliar no financiamento imobiliário. No entanto, a captação líquida da poupança opera no vermelho desde 2021 e totaliza um volume de saques R$ 209,8 bilhões, superior aos depósitos nos últimos quatro anos.

Quando o banco tem que usar outras fontes, ele provavelmente prefere emprestar esse dinheiro para outro tipo de negócio, que oferece maior liberdade para movimentar os recursos.
Marcelo Tapai, advogado especialista em mercado imobiliário

Minha Casa Minha Vida

Subsídios impedem dano significativo ao programa habitacional. A avaliação considera o fomento para estimular a linha destinada a famílias com renda mensal bruta de até R$ 8.000 com taxas de juros abaixo das praticadas pelo mercado financeiro. "O governo entende que a economia funciona com a construção civil", destaca Tapai.

O segmento é beneficiado pelas famílias desejam sair do aluguel. O estímulo envolve o recente encarecimento das locações e o olhar dos compradores para o valor das parcelas, explica Luiz França, presidente da Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias). Ele destaca que o déficit habitacional reduz a volatilidade das intenções de compras entre os mais pobres. "Ainda existe uma massa muito grande de pessoas que quer comprar a casa para morar em um lugar adequado", ressalta.

O Programa também conta com o auxílio de recursos do FGTS. Leite ressalta o aporte de valores do Fundo de Garantia para o financiamento de imóveis para as famílias com renda de até R$ 4.400. "Para calibrar a oferta entre imóveis novos e usados nas faixas de renda mais altas, foram criadas regras específicas para o financiamento de imóveis usados nas regiões Sul e Sudeste", afirma o CRO da OLX. "Grande parte dos cotistas do FGTS são as pessoas de baixa renda que usufruem do poder de tomar dinheiro a um custo acessível", complementa França.