Imóveis no Rio de Janeiro: saiba como encontrar o espaço ideal por valor acessível na cidade

Segundo o Índice de Aluguel QuintoAndar Imovelweb, em 2024, a locação de imóveis no Rio de Janeiro aumentou para R$41,40 o metro quadrado. Desde o valor até a localização, muitos são os desafios das pessoas que buscam alugar ou comprar imóveis na Cidade Maravilhosa.

A reportagem de O DIA conversou com imobiliárias, advogados e pessoas em busca de imóveis para entender a melhor maneira de encontrar o espaço ideal, sem manipulação ou exploração. Saiba como:

Marcela Elis, universitária de 19 anos, passou por algumas situações até encontrar um bom apartamento perto da faculdade onde estuda. “Já vi quartos completamente insalubres, lugares em que o prédio todo compartilhava um banheiro só…”, conta. A estudante de Jornalismo explica que os maiores desafios durante o processo de busca foram os preços e localização dos imóveis.

“Uma vez, a proprietária de um imóvel perguntou se eu tinha problemas com barulho. Quando cheguei na casa dela, vi que a pergunta era porque ela tinha várias araras, que ficavam ao lado do quarto onde eu iria dormir. Eu pensei: ‘meu sono até é pesado, mas aqui não vai rolar’”, relata a universitária.

André Lancellotti, servidor do judiciário de 46 anos, conta que procura um imóvel há aproximadamente três meses. Ele já teve experiências negativas durante a procura. “Já tive que me deslocar e encontrar um imóvel totalmente diferente do anúncio várias vezes”, conta.

Para ele, a melhor opção para fugir dos estresses do processo é utilizar as plataformas de imóveis. “Em geral, procuro pelo QuintoAndar. É uma plataforma que eu gosto”, afirma. André conta que a motivação por trás da mudança é encontrar um lugar para morar mais tranquilo e sossegado.

Bairros

O grupo QuintoAndar informou que os bairros mais disputados no Rio de Janeiro estão na Zona Sul da cidade. “Os bairros de lá historicamente possuem a maior demanda e menor quantidade de imóveis disponíveis”, explica Eduardo Alves, gerente comercial de locação da plataforma.

De acordo com o levantamento das imobiliárias QuintoAndar e Imovelweb, em 2024, sete bairros da Zona Sul estavam entre os top 10 bairros mais caros do Rio. São eles: Leblon, Lagoa, Ipanema, Botafogo, Copacabana, Flamengo e Laranjeiras. Segundo a empresa, localização, espaço, condomínio e serviços disponíveis nas redondezas são aspectos comumente exigidos durante a procura, ainda que os perfis e necessidades dos clientes variem.

O Estudo Radar Imobiliário DataZAP, do Grupo OLX, por sua vez, revelou que os três bairros na capital fluminense com maiores números de cliques em anúncio entre 2023 e 2024, são Barra da Tijuca (10,94%), Recreio dos Bandeirantes (8,32%) e Copacabana (8,02%).

Imóveis

Segundo o grupo QuintoAndar, um imóvel pode ficar mais tempo no mercado a depender de sua precificação, estado de conservação ou disponibilidade para visitas, por exemplo. “Deixar as chaves na portaria, na lockbox, na porta do apartamento, ou ainda com um corretor, ampliam a disponibilidade para visitas e aumentam a liquidez”, orienta o porta-voz.

De acordo com o Radar Imobiliário DataZAP, bairros à beira-mar e com ampla infraestrutura são os mais atrativos. A pesquisa também mostra que a procura por imóveis mais compactos, de até 50 m², aumenta desde 2022, tanto para vendas, quanto para locação. Confira os dados nos gráficos abaixo.

Contrato

Na hora de fechar o contrato, especialistas recomendam uma análise cautelosa para verificar a existência de cláusulas abusivas. A advogada Alessandra Freitas, 43 anos, orienta a diferenciar o tipo de locação (comercial ou residencial) e sempre checar o prazo (30 meses para imóveis residenciais, podendo variar, e 60 meses para comerciais).

Segundo a advogada, uma das práticas abusivas mais comuns acontece na garantia. “Quando a garantia é feita através do depósito do caução, em dinheiro, ela se limita a três vezes o valor do aluguel, exclusivamente”, explica. “Também não pode haver acúmulo de garantias. Não é possível exigir um fiador e um seguro fiança, por exemplo”.

Para a advogada Mônica Nicácio, 57 anos, abusos raramente surgem quando as duas partes concordam e conferem o contrato. Segundo as profissionais, a qualificação das partes (pontos básicos), o prazo estabelecido, preço do aluguel, quais encargos o locatário deverá pagar, garantia e o direito ou não da retenção de benfeitorias não podem faltar em um contrato dentro da legalidade.

Conflitos entre locador e locatário

Locadores podem negligenciar a manutenção do imóvel, locatários podem não pagar o aluguel dentro dos termos contratados… Seja qual for a natureza do conflito, as advogadas dizem que o melhor caminho para solucioná-lo é a mediação. “Levando o conflito para o Judiciário, você terá mais despesas e ainda pode não solucioná-lo. Muita coisa não é resolvida porque as pessoas não sentam à mesa para conversar”, diz Alessandra.

Para Mônica, há espaço para negociações a depender da situação e do perfil do locatário. “Se é um bom inquilino, e pedir para não reajustar, não reajuste. É melhor mantê-lo do que ficar com o imóvel vazio”, explica.

“A mediação, até mesmo através da arbitragem, é um bom caminho para solucionar os problemas”, afirma Alessandra. Para Mônica, o principal é conversar e “chegar em um acordo”.

Mônica conta que o mais comum entre os brasileiros é adiar ao máximo a procura de um profissional do direito imobiliário: “As pessoas só buscam advogado depois que tiveram um contrato ruim, de estarem devendo aluguel ou com problemas na documentação”. Segundo a advogada, o correto é se precaver antes de ter qualquer prejuízo.

Para quem procura imóvel, é bom ficar atento à orientação de quem já passou pela experiência. Para Marcela e Lancellotti, encontrar o espaço ideal demanda tempo e paciência. “É como garimpar roupa em brechó. Vai procurando, até achar o melhor lugar”, explica a universitária. “Seja paciente, procure bastante e busque as plataformas, que ajudam muito”, aconselha o servidor.