Vai comprar ou vender um imóvel? Saiba como fazer a transação de forma segura

A queda da taxa Selic pode ser o impulso que faltava para muitos brasileiros realizarem o sonho de adquirir o próprio imóvel em 2024. Para que essa transação ocorra de forma mais segura e tranquila possível, é fundamental que as partes formalizem o acordo por meio de um contrato. E é nessa hora que se todos os detalhes da negociação não forem claros, o comprador ou o vendedor pode ter sérios problemas.

O gerente de Operações Jurídicas de Compra e Venda do QuintoAndar, Weydson Oliveira, explica que, diferente do aluguel, em que as pessoas podem encontrar várias imobiliárias com processos diferentes, no processo de compra e venda é possível mapear um padrão. Isso porque o Código Civil de 2002 e a Lei 13.786/2018 estabelecem os critérios mínimos que precisam ser observados nesse tipo de transação.

Para garantir a transparência da negociação e o cumprimento dos respectivos combinados, é recomendável que as partes façam a intermediação através de uma imobiliária. No QuintoAndar, por exemplo, há apoio especializado desde a negociação até o registro da matrícula.

1 - Qual a diferença entre Compromisso de Compra e Venda, Escritura Pública e Contrato de Financiamento? Em que momento do processo eles aparecem?

Depois que comprador e vendedor chegam a um acordo sobre a proposta de compra, isso é formalizado por meio do compromisso de compra e venda, com a assinatura de todos os envolvidos.

“É um documento contratual que tem como objetivo alinhar e regular as futuras condições da negociação, como valores, forma e prazo de pagamento, data de transferência da posse, pendências que devem ser sanadas, e qualquer outro acordo que vendedor e comprador entendam necessário”, explica Weydson.

Assim, embora não tenha o poder jurídico de transferir a propriedade do imóvel, que só ocorre com o registro do “Contrato Definitivo” na matrícula ao final do processo, o compromisso é essencial para dar segurança às partes até a conclusão da transação com o registro.

Após a assinatura do compromisso, ocorre o levantamento documental e a análise técnica das certidões, tanto do imóvel como do vendedor, também conhecida como Diligência Imobiliária.

“Essa etapa é importante para garantir a segurança da transação e das partes envolvidas e, por isso, é altamente recomendável contar com um advogado ou outro profissional especializado no assunto. No QuintoAndar, a própria plataforma realiza a Diligência e dá toda a assessoria necessária”, afirma o executivo.

O próximo passo é providenciar a Escritura Pública de Compra e Venda no Cartório de Notas, mediante apresentação dos documentos necessários e agendamento prévio.

“Os interessados podem entrar em contato com o cartório onde o trâmite será realizado para confirmação dos documentos obrigatórios, bem como os valores que devem ser pagos no momento da solicitação”, explica Oliveira.

Vale pontuar que esse documento só deve ser providenciado quando o imóvel é comprado à vista. No caso de aquisições envolvendo financiamento imobiliário, a Escritura Pública é substituída pelo Contrato de Financiamento emitido pela instituição financeira, que possui as mesmas prerrogativas da Escritura Pública de Compra e Venda. Portanto, este é o documento que formalizará oficialmente a transação do imóvel financiado.

Weydson explica que “a Lei prevê que o processo de compra e venda de um imóvel que custe acima de trinta vezes o salário mínimo deve ser feito por escritura pública, sob pena de ser anulado, caso seja feito exclusivamente por instrumento particular. Isso garante segurança jurídica sobre o conteúdo do contrato e evita fraudes. É uma segurança para ambas as partes”.

Após o registro destes documentos, a transferência de propriedade estará concluída e o negócio não poderá ser desfeito. “Quando existe apenas o compromisso de compra e venda, é possível as partes distratarem a transação após a sua assinatura, de acordo com as condições estabelecidas no contrato. Já no Contrato de Financiamento ou Escritura Pública, não existe essa possibilidade após a conclusão dos documentos”, explica.

2. O que você precisa ter em mãos para celebrar o Compromisso de Compra e Venda ou Escritura Pública?

A lista abaixo mostra os principais pontos que devem ser observados, tanto na etapa da confecção do compromisso de compra e venda, quanto na elaboração do Contrato Definitivo e no respectivo registro.

Documentação do imóvel

É extremamente importante conferir a documentação do imóvel, matrícula, certidão negativa de débitos, dentre outras. Isso vale também para imóveis com vagas de garagem com matrícula autônoma (registro em matrícula apartada do imóvel).

Descrição correta

É preciso constar em contrato todas as informações detalhadas, como endereço, metragem, localização, cômodos, garagem, número da matrícula e cartório correspondente e qualquer outra informação adicional importante.

Indicação de prazo e preço de pagamento

A forma, prazo e condições de pagamento devem ser documentadas no contrato, inclusive se haverá utilização de financiamento bancário ou FGTS, por exemplo.

Data da transferência da posse (entrega das chaves)

Prezando pela segurança, a recomendação é que a posse do imóvel seja transferida sempre após o registro da matrícula, mas esta decisão também é negociável e o que for acordado será formalizado no Compromisso de Compra e Venda.

Motivos de rescisão

Como visto acima, existe a possibilidade de arrependimento do Compromisso, desde de que esteja previsto em contrato em quais condições isso poderá ocorrer.

Documentação do comprador

Os documentos do comprador também são importantes para a validade do negócio, por isso é fundamental que seja solicitado o documento de identidade e certidão de estado civil atualizada de todas as partes.

Documentação do vendedor

Embora os documentos pessoais do vendedor sejam solicitados para confecção do compromisso, no caso do QuintoAndar eles são essenciais para a etapa da Diligência Imobiliária, em que a análise documental ocorrerá de forma mais detalhada, com uma equipe especializada no tema, garantindo transparência e segurança a todos. O objetivo é antecipar os possíveis problemas que possam gerar, no pior cenário, o enquadramento da transação como fraudulenta, gerando a perda da propriedade por parte do comprador.

3. Como funciona o registro no cartório?

Com o contrato definitivo em mãos, o comprador deverá reunir os documentos necessários para o registro, tais como: documento de identidade, comprovante de recolhimento do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) - que deverá ser pago até o dia em que a Escritura for assinada - e certidões negativas do imóvel. O comprador deve protocolar o pedido de atualização da matrícula no cartório em que o imóvel está registrado.

“O processo pode ser complexo para quem não está acostumado, por isso é importante contar com um corretor, uma imobiliária ou outro profissional especializado de confiança. No QuintoAndar, os clientes contam com a assistência de profissionais especializados em todos os momentos do processo, sem qualquer custo adicional para além da comissão de corretagem, o que garante mais agilidade, além de segurança e transparência para todos os envolvidos”, afirma Weydson.