“A Barra será cada vez mais um bairro nobre da cidade”

A construtora e incorporadora mineira Patrimar fez sua estreia no segmento de alto padrão do Rio de Janeiro, em 2021, com o Oceana Golf, na Barra da Tijuca. Logo depois, firmou parceria com a carioca Carvalho Hosken, com 74 anos de mercado, para lançar, em 2023, o Grand Quartier Rio2, empreendimento com quase mil unidades em dois terrenos contíguos – são oito torres que seriam apresentadas ao mercado de duas em duas, mas o sucesso das vendas levou à antecipação das etapas, e hoje já são quatro torres com 60% das unidades vendidas. O lançamento das outras quatro, também em duas etapas, está previsto para o segundo semestre deste ano.

Nesta entrevista, o CEO da Patrimar, Alex Veiga, e o presidente da Carvalho Hosken, Carlos Felipe de Carvalho, falam sobre a parceria bem-sucedida, o mercado imobiliário de luxo no Rio e o futuro do bairro da Zona Oeste, onde as duas empresas atuam.

Como nasceu a parceria de vocês?

Carlos Felipe de Carvalho – A produção imobiliária no Rio estava parada e ninguém sabia para onde o mercado iria. Soubemos que a Patrimar estava se preparando para fazer um belo lançamento na cidade, com preço diferenciado, e ficamos de olho em uma possível parceria – o que já fazia parte dos planos de Alex Veiga. Mostramos a ele o terreno do Rio2, com 33 mil metros quadrados e paisagismo exuberante, um dos mais cobiçados entre os que tínhamos. Ele gostou, e assim nasceu nosso primeiro projeto em parceria: o Grand Quartier Rio2.

O alto padrão tem muitos produtos bons. O que, de fato, fisga o cliente?

Alex Veiga – Não oferecer mais do mesmo. É preciso ser ousado na incorporação, no projeto e na forma de colocar o produto na prateleira. Esse é um dos grandes méritos da nossa parceria. Construir para a alta renda fora de onde você nasceu é difícil, porque o jeito de morar da população de cada lugar é diferente. É um trabalho a quatro mãos.

O que difere os compradores de Minas do Rio?

Alex – O mineiro é mais “amarrado”, o carioca, mais solto. Por isso, convidamos o cliente a ir à obra e conhecer o empreendimento de perto. São dois mercados completamente diferentes, até na forma de comercializar as unidades. Se não houvesse essa escola de aculturamento que a Carvalho Hosken nos proporcionou, a chance de dar errado seria muito grande.

A Barra continuará sendo foco de novos investimentos imobiliários no Rio?

Carlos Felipe – Sim. Primeiro, porque a Zona Sul está proibitiva: o valor do metro quadrado das unidades é muito alto, não há terrenos disponíveis e, quando surge algum, é muito caro. O metro quadrado de alto padrão na Barra custa cerca de R$ 16 mil. Esse é o valor médio de uma unidade do Grand Quartier. Essa diferença é que viabiliza a Barra. O bairro tem um plano-piloto de desenvolvimento elitista: fazer infraestrutura, abrir uma rua ou colocar rede elétrica custa caro. Isso acaba elitizando o produto. Então, a Barra será cada vez mais um bairro nobre da cidade.

O modelo de bairros planejados tem futuro? O modelo não encarece muito o condomínio mensal?

Carlos Felipe – Há muito espaço para ocupar, e a verticalização das áreas com grande número de unidades possibilita fracionar o valor, tornando o custo/benefício muito atraente. O sentimento de pertencimento é enorme. A Península, por exemplo, tem uma área do tamanho do Leblon e um orçamento de cerca de R$ 3 bilhões. Então, são tantos benefícios que a conta de condomínio não pesa. A valorização dos bairros planejados em relação a outras áreas é muito grande. Uma pesquisa do Secovi Rio, com base no ITBI pago no ano passado, mostra a Barra na liderança com 29% dos imóveis vendidos na cidade.

Mas a Barra teve menos lançamentos no ano passado. Como está o estoque de imóveis no bairro?

Alex – Estamos com 60% do estoque do Grand Quartier vendido, foram quase 500 unidades colocadas à venda. No Oceana Golf, foram vendidos 85% de 2,2 mil unidades. O estoque está baixíssimo. Há muita demanda, tanto que antecipamos o lançamento de mais duas torres do projeto em parceria com a Carvalho Hosken. Agora, estamos lançando o Icon Golf Residence, outro empreendimento com R$ 457 milhões de VGV.

Por falar em volume de vendas, qual foi o valor dos lançamentos no ano passado?

Alex – O ano foi extraordinário, lançamos R$ 1,915 bilhão, e as vendas somaram R$ 1,5 bilhão. Neste ano, devemos crescer de 10% a 15%. Agora, se o mercado permitir, estamos prontos para lançar mais: os produtos estão em fase final de aprovação e nosso “land bank” deve fechar 2024 com R$ 16 bilhões.

Carlos Felipe – Tudo que foi lançado no mercado deu certo. Fechamos o ano passado com R$ 350 milhões em vendas, valor 20% acima do resultado de 2022. A expectativa para este ano é chegar a R$ 1,6 bilhão em VGV, incluindo os projetos em parceria. A Carvalho Hosken transformou a forma de viver do carioca por meio dos bairros planejados de alto padrão na Barra: foram mais de 22 mil unidades residenciais lançadas, além de empreendimentos corporativos: Corporate Executive Offices, Universe Empresarial, Península Office, Shopping Metropolitano e Hotel Hilton Barra. Atualmente, o “land bank” da Carvalho Hosken tem oito milhões de metros quadrados.

São Paulo é maior, mais rico e tem mais oportunidades. Não seria um mercado mais apropriado para a Patrimar cobiçar?

Alex – São Paulo tem muito mais dinheiro, sim, mas tem muito mais gente para dividir o bolo. A minha percepção era a de que o Rio tinha uma situação mais difícil, estava muito machucado. Talvez tenha sido o lugar onde a crise mais demorou para chegar e também para sair. Foram tantas obras antes da Copa do Mundo e da Olimpíada, que o Rio levou um tempo para sentir a crise que se instalou no país. Então, enxerguei aqui uma grande oportunidade para ocupar espaço. Faltavam players.

Em São Paulo há uma onda de parcerias de grandes grifes internacionais com o mercado imobiliário, como o San Paolo, por exemplo, que reúne a Lamborghini e a Gafisa. Essa onda chegará ao Rio?

Alex – Já chegou! Só não posso falar ainda, porque temos cláusulas de confidencialidade. Mas é coisa muito bacana! Trabalhamos com pesquisa e sabemos que a maior renda per capta do Rio está na Barra. Então, procuramos saber quanto esse tipo de parceria com grife internacional representaria de ganho no preço do imóvel: é de 20% a 25%. É muito difícil viabilizar isso na Zona Sul, com empreendimentos pequenos. A Barra, sim, permite isso. O projeto também tem que atrair essas marcas, que só se associam a um produto diferenciado. Isso é uma tendência mundial.

Isso mexe com o ego e a vaidade das pessoas, elas têm orgulho de estar em um projeto de grife.