A mágica do crédito imobiliário

Governo e mercado discutem maneiras de ampliar as fontes de recursos para o crédito imobiliário, segundo reportagem publicada pelo Estadão. Diante da debandada de investidores que aplicavam na caderneta de poupança e da ampliação do uso do FGTS para outras finalidades que não a compra da casa própria, trata-se de agenda necessária para impedir que os financiamentos fiquem escassos e ainda mais caros.

Mas há formas e formas de solucionar essa questão. De acordo com a consultoria Oliver Wyman, é possível aperfeiçoar as opções de mercado já existentes, como Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Letras Imobiliárias Garantidas (LIGs) – todos títulos de renda fixa já consolidados no mercado e também já utilizados como funding pelo setor.

A Associação Brasileira de Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), por exemplo, sugere a reversão de uma decisão do Conselho Monetário Nacional que ampliou o prazo de vencimento das LCIs de 3 meses para 12 meses. Segundo a entidade, essa mudança, anunciada no início do ano, fez com que as captações caíssem pela metade. Recentemente, após reclamações, o prazo foi reduzido para nove meses.

Já o governo trabalha com alternativas bem mais heterodoxas, para dizer o mínimo. A vice-presidente de Habitação da Caixa Econômica Federal, Inês Magalhães, defende a liberação de parte dos depósitos compulsórios para dar um fôlego ao setor. Hoje, 65% dos recursos da caderneta vão para os financiamentos, e a ideia é reduzir os compulsórios de 20% para 15%. A proposta, no entanto, não depende da Caixa, mas do Banco Central, que raramente adota esse tipo de medida em razão de seus riscos inflacionários – a última vez foi durante a pandemia.

A outra sugestão da Caixa é a criação de mecanismos que tornem os investimentos habitacionais atrativos aos fundos de pensão. Segundo ela, o Brasil é um dos poucos países em que os fundos de pensão não investem em habitação. Como se pode perceber, a executiva é apenas mais uma a enxergar nos fundos de pensão um agente de fomento público, como se os recursos não fossem privados e pertencessem a trabalhadores e aposentados.

Mas talvez o ponto alto das propostas aventadas seja o uso da estatal Empresa Gestora de Ativos (Emgea) para estimular a formação de um mercado secundário de financiamentos imobiliários no País. O tema fez parte de uma medida provisória que caducou no fim de agosto, mas o governo não parece ter desistido da ideia e discute maneiras de livrar gestores de eventuais punições pela compra de carteiras podres – que, por óbvio, vão gerar prejuízos à Emgea.

O crédito imobiliário está estagnado em cerca de 10% do PIB desde 2015, bem menos que o registrado em muitos países emergentes. Parte desse problema se deve às taxas de juros muito elevadas, cuja maior responsabilidade recai justamente sobre o governo. Não surpreende, portanto, que nenhuma das soluções propostas pelo Executivo federal passe por rever sua política fiscal, a única forma de reduzir os juros de maneira estrutural.