Apartamentos-butique entram no radar dos investidores em SP

Os apartamentos de um dormitório estão se tornando um dos produtos mais desejados do mercado imobiliário da capital paulista. Os motivos são muitos: alta valorização frente aos estúdios, projetos com design aprimorado e plantas mais amplas, além de um forte apelo junto às gerações mais jovens e às novas configurações das famílias.

Os imóveis da categoria foram os mais valorizados do mercado em 2024: 9,17%, quase o dobro da inflação no período (4,83%), conforme dados do Índice FipeZap. Essa tipologia também teve a maior performance de vendas sobre a oferta no ano passado (21,9%), quando foram lançadas 4,9 mil unidades (36% do total) e vendidas, 3,7 mil (44%). Os dados são do Secovi-SP.

Para Cyro Naufel, diretor de Relações com Investidores do Grupo Lopes, o contexto é que levou a essa performance surpreendente. “Há alguns anos, não existia muita oferta de um dormitório em São Paulo. Com o Plano Diretor de 2014, foram criadas as zonas-eixo de estruturação e transformação urbana (ZEUs), que estimularam o adensamento de imóveis no entorno de grandes avenidas e de estações de metrô e trem, aumentando a oferta", afirma.

Naufel traz números levantados pela Lopes para comprovar a correlação da nova lei com o boom da categoria: em 2004, a capital paulista registrou o lançamento de modestíssimos 913 apartamentos de um dormitório. Uma década depois, em 2014, foram 5.378 unidades e, no ano passado, houve o salto mais impressionante: 15.519 apartamentos — 15 vezes acima do resultado alcançado no início do século.

Como reflexo secundário, Naufel diz que a onda de lançamentos de estúdios provocada pela legislação fez com que as unidades de um dormitório se tornassem mais sofisticadas e ganhassem status no mercado.

De fato, enquanto a cidade era inundada pelos compactos de 25 a 30 metros quadrados, quem passou a construir na categoria imediatamente acima precisou criar diferenciais. A Nortis Incorporadora, por exemplo, lançou o Nord Jardins com 24 apartamentos duplex de 80 metros quadrados e apenas um quarto.

Já a NewProperties criou a coleção Walk, com projetos em Moema, Vila Clementino e Ibirapuera e na região da Avenida Paulista, todos com menu de serviços e lazer completo, academia, piscina, coworking, sauna e concierge.

Mas o que distingue os apartamentos Walk está da porta para dentro: a planta é muito eficiente, com suíte separada dos demais ambientes, varanda e living com janelas amplas para entrada de luz natural e circulação de ar. Além disso, as unidades podem ser entregues mobiliadas e equipadas e fazer parte do programa de gestão residencial da rede hoteleira Atlantica Hospitality International, da bandeira Roomo. A parceria foi anunciada em janeiro.

"Serão oferecidos serviços ’pay-per-use’, como limpeza e lavanderia, e gestão dos contratos de locação. A ideia é oferecer aos clientes um cuidado com seus imóveis para que o investimento seja preservado", diz Alcides Gonçalves Júnior, sócio-fundador da NewProperties.

Para Daniel Haddad, sócio da empresa, o conceito dos produtos Walk é baseado em localização, design e alta rentabilidade. "São prédios-butique com poucas unidades por andar, operados por uma marca hoteleira que ajuda a valorizar o ativo", afirma.

A proposta tem sido bem recebida pelo mercado: com previsão de entrega em novembro, o Walklbirapuera tem somente 10% das unidades disponíveis. Ainda neste ano, a incorporadora lançará o WalkPaulista, com 90 unidades de 30 a 55 metros quadrados e projeto do arquiteto Jonas Birger. O preço do metro quadrado das unidades é estimado em R$ 22 mil.

Quem compra?

Mas nem só de investidores vive o fã-clube dos apartamentos de um dormitório em São
Paulo — o público que consome esse tipo de produto é bastante heterogêneo na formação e na motivação. Impactada pela alta dos juros e pela perda do poder de compra, a classe média faz parte dessa amostra: os imóveis de um dormitório são os que cabem no bolso, sobretudo nos bairros mais disputados da cidade.

Os jovens da geração Z também preferem viver em imóveis menores, porém, mais bem-localizados, próximos ao sistema de mobilidade urbana, ao trabalho e à diversão.

Os grupos dos solteiros convictos — 48% da população brasileira —, dos que vivem sozinhos (18,9% dos nacionais) e dos separados estão em busca de um lar menor para recomeçar a vida. Segundo o último levantamento do IBGE, de 2022, o país bateu recorde de divórcios naquele ano: 420 mil casos, 8,6% acima do ano anterior e a maior marca desde o início da série histórica, em 2007.

Por fim, as famílias modernas estão cada vez mais compactas: casais sem filhos ou pais de pet, para quem um só dormitório é mais do que suficiente. O Censo do IBGE mostra ainda que a média de moradores por domicílio no Brasil, que era de 3,31 em 2010, caiu para 2,79 em 2022. "Há um somatório de fatores que tem levado o apartamento de um dormitório a fazer tanto sucesso. E a tendência é que essa tipologia se torne um ativo cada vez mais importante, tanto para clientes finais quanto para investidores", aposta Naufel.