Cidade de São Paulo baterá recorde imobiliário histórico ao entregar mais de 800 condomínios em 2024, diz pesquisa

A cidade de São Paulo deve bater um recorde imobiliário histórico em 2024: o setor projeta entregar 818 novos condomínios neste ano, quase o dobro do ano passado (424).

• Serão cerca de 150 mil novos apartamentos na capital;
• Sendo 98% residenciais e 2% comerciais;
• Os prédios de médio padrão lideram o ranking, representando 36% das novas implantações, com 295 empreendimentos avaliados em R$ 15,2 mil o m² e R$ 710 mil a unidade, em média;
• Vila Mariana, Perdizes, Pinheiros, Vila Clementino e Moema são os bairros que mais devem receber prédios desse segmento;
• Apenas 94 empreendimentos miram o setor econômico, com unidades a R$ 231 mil em bairros como Itaquera, Paraisópolis e Guaianases.

O que explica a alta

Fabiano de Marco, cofundador da incorporadora Idealiza Cidades, diz que a alta pode ser explicada pelo modo de funcionamento do mercado imobiliário, que "se movimenta lentamente e opera com ciclos longos".

"O tempo de entrega de um condomínio pensado no ’boom’ da pandemia, baixas taxas de juros e alterações no Plano Diretor se refletem com entregas 4 ou 5 anos depois. Isso explica esses números, frutos de decisões tomadas não tão recentemente", explicou.

Em uma das fases mais agudas da pandemia de Covid, a taxa básica de juros no país atingiu o patamar de 2% ao ano, o mais baixo da história. Foi também durante a pandemia que a capital bateu outro recorde imobiliário, com a venda de 47 mil imóveis entre 2020 e 2021.

Em 2023, o prefeito da capital, Ricardo Nunes (MDB), sancionou o texto da revisão do Plano Diretor. O projeto manteve a possibilidade de verticalização no entorno do transporte público, com avanços aos chamados miolos dos bairros — ponto criticado por urbanistas.

Críticas ao modelo de negócio

Valter Caldana, doutor em urbanismo pela USP e professor da Universidade Mackenzie, critica o modelo de negócio do mercado imobiliário e afirma que a cidade pode sentir os efeitos negativos da verticalização a médio e longo prazo.

"Os efeitos da pandemia na cidade represaram projetos pessoais e familiares. Temos um déficit habitacional muito grande em todos os níveis socioeconômicos, que é sensível aos menores estímulos. Mas há um fator importante, além destes: já se manifestou na revisão do Plano Diretor e do Zoneamento. Na velocidade e na voracidade", afirmou.

Urbanista e coordenadora do LAB Cidade, da Universidade de São Paulo, Raquel Rolnik destaca que, mesmo com a alta, isso não se reflete em redução do déficit habitacional — atualmente, faltam 400 mil moradias na capital, segundo estimativa da prefeitura.

"Essas unidades residenciais não necessariamente são moradias e nem serão moradias no curtíssimo prazo. As pessoas falam ‘Mas como? Um investimento em uma coisa que não vai render?’. São unidades que são produzidas, vendidas, mas estão ocupando o lugar da cidade dos moradores e que não serão destinadas para os moradores, porque são inacessíveis pelo preço, pela morfologia e pelo tipo", afirmou Rolnik.

Sobre a quantidade de empreendimentos voltados ao segmento econômico (11,5%), Raquel diz que é reflexo de um processo que "simplesmente fortalece um modelo de cidade concentrador, excludente, que não distribui igualmente as oportunidades da cidade".

A professora cita três grandes impactos que podem ser provocados pela alta:

• Valorização exacerbada da terra: "o ’boom’ imobiliário provocou uma valorização enorme da terra, do solo e dos próprios imóveis. O resultado que a gente pode ver é a crise habitacional se agravando na cidade de São Paulo;
• Transformação dos bairros: "Bairros que eram casas, que eram sobrados, foram demolidos. Muitas características de bairros mistos, com unidades comerciais que ocupavam os sobrados, vão mudar completamente a característica. Perda de referência, de história, de memória, de morfologias, como é o caso de vilas, por exemplo, que eram formas muito agradáveis de morar";
• Circulação prejudicada: "Estamos produzindo área construída para pessoas e para carros. Esses carros também vão ocupar o sistema viário, que muitas das vezes não vai ter a menor condição de sustentar. Já estamos vendo cenas, em alguns bairros, de pessoas com fila na garagem para conseguir sair de casa".

Para Caldana, no modelo que se estrutura na capital, é mais importante lançar do que vender ou ocupar. "Este fator está sendo determinante na composição desta curva de lançamentos",

"Estamos perdendo a oportunidade de usar esta energia toda para implantar a cidade do século XXI. Estamos apenas reproduzindo, de modo frágil e exagerado, o modelo hoje anacrônico dos últimos 50 anos, que se esgotou no final dos anos 1990. A cidade, enquanto ’urbis’, vai lamentar muito a implantação deste modelo", completou.

Verticalização em SP

De acordo com o estudo, os bairros que receberão o maior número de condomínios são: Pinheiros, Vila Mariana, Perdizes, Butantã, Vila Clementino, Itaim Bibi, Ipiranga, Vila Nova Conceição e Brooklin.

O valor médio do m² do total de 818 novos condomínios é de R$ 14,5 mil.

Segmento econômico

• 94 novos empreendimentos (11,5%)
• Média de R$ 6,5 mil o m²
• Média de R$ 231 mil por unidade
• Média de 280 apartamentos por condomínio
• Itaquera, Pirituba, Parque Novo Mundo, Guaianases e Paraisópolis são os bairros que mais devem receber prédios desse segmento

Médio-baixo padrão

• 198 novos empreendimentos (24,2%)
• Média de R$ 9,05 mil o m²
• Média de R$ 382 mil por unidade
• Média de 256 apartamentos por condomínio
• Butantã, Barra Funda, Belenzinho, Cambuci e Ipiranga são os bairros que mais devem receber prédios desse segmento

Alto padrão

• 203 novos empreendimentos (24,8%)
• Média de R$ 22,5 mil o m²
• Média de R$ 4,1 milhões por unidade
• Média de 89 apartamentos por condomínio
• Pinheiros Vila Nova Conceição, Perdizes, Itaim Bibi e Vila Mariana são os bairros que mais devem receber prédios desse segmento

Condomínios horizontais também aparecem na lista, mas em menor quantidade: devem ser entregues 28 empreendimentos desse tipo na cidade, com predominância no Jardim Guedala, Alto de Pinheiros e Brooklin. O valor médio da unidade é de R$ 6,7 milhões.