Empresas e holdings correm para poder optar por regime transitório da reforma

Pessoas jurídicas ou titulares de holdings patrimoniais que realizem a locação, cessão ou arrendamento de imóveis poderão optar por um regime de transição da reforma tributária que garantirá a alíquota total de 3,65% de Imposto (IBS) e Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). Porém, o benefício só valerá para contratos que sigam os critérios da lei complementar, fruto do Projeto de Lei (PLP) nº 68/2024, que está para ser sancionada pelo presidente Luiz Inácio Lula da Silva.

Tributaristas afirmam que a opção por esse regime transitório pode ser muito vantajosa do ponto de vista fiscal. Estima-se que a nova carga tributária de IBS e CBS desses contribuintes será maior — mesmo que exista a possibilidade de apropriação de créditos — girando em torno de 8% a 15% sobre a receita bruta.

Para usar o regime alternativo, tais contratos deverão estar vigentes antes da publicação da nova lei complementar. Além disso, segundo o artigo 487 do PL 68 — que ainda pode sofrer vetos do presidente da República — o contrato de locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóvel deve ter sido firmado por prazo determinado, com firma reconhecida ou assinatura eletrônica.

Ainda de acordo com o dispositivo, para contrato não residencial, a opção vale pelo prazo original do contrato desde que ele seja registrado em cartório até 31 de dezembro de 2025 ou disponibilizado à Receita Federal. Se residencial, pode valer pelo prazo original do contrato ou até 31 de dezembro de 2028, o que ocorrer primeiro. Nesse último caso, também atestará a vigência a comprovação de pagamento da locação até o último dia do mês subsequente ao do primeiro mês do contrato.

“Embora ainda não tenhamos as alíquotas efetivas do IBS/CBS, há grande probabilidade desse regime de transição ser mais benéfico do ponto de vista fiscal”, afirma o tributarista Fábio Calcini, do escritório Brasil Salomão. “Hoje, sobre o aluguel, a pessoa física só paga o IR e a pessoa jurídica paga 3,65% de PIS e Cofins cumulativo. Com o IBS e CBS, estimamos que a carga tributária de uma holding pode chegar até 15% ”, afirma.

Especialistas alertam que contratos fora desses padrões podem ser atualizados até a publicação da nova lei. Segundo o advogado Roberto Barrieu, sócio da área tributária do Cescon Barrieu, os escritórios têm sido muito demandados pelas empresas por conta dessa questão. “Os clientes que têm muitos imóveis estão bem interessados em aproveitar essa oportunidade”, diz. “Eles têm ido aos cartórios reconhecer firma, exceto em caso de contrato eletrônico”, acrescenta.

Barrieu comenta que os clientes também querem saber se continuará a valer a pena ter imóveis em nome de empresas. O advogado afirma que sim, pois, segundo seus cálculos, a carga tributária a ser recolhida, com a reforma tributária, ficará em torno de 19% (cerca de 8% do IBS/CBS e 10,88% do IR e CSLL), “enquanto para pessoa física, a incidência é de 27,5%. de IR”.

Por isso, também será importante os proprietários de imóveis avaliarem os detalhes da reforma da tributação da renda prevista para acontecer em breve. “Por enquanto, o melhor é tentar participar desse regime especial de transição”, diz Barrieu.

O especialista Rafhael Frattari, do VLF Advogados, destaca que a opção por esse regime transitório também é importante para o locatário que não consegue usar os créditos do IBS/CBS, a exemplo de entidades imunes, isentas e exportadoras. Segundo o especialista, contas e análises deverão ser feitas para verificar a probabilidade de aproveitamento de créditos que o locatário poderá ter. Quanto menor a chance de uso de créditos, mais interessante é optar pelo regime transitório.

Frattari, contudo, critica a validade do regime alternativo ser baseada no “prazo original do contrato”. O advogado entende que não aceitarão prazos de aditivos contratuais feitos ao longo do tempo. “Não sei se é essa a efetiva intenção da Receita Federal, mas se for, ela é equivocada, pois o que importa é o contrato, aditivado ou não, estar em vigor no momento da publicação da lei”, afirma. “O prazo que estiver no contrato deve ser respeitado”.

Também para o especialista Michel Siqueira Batista, do Vieira Rezende Advogados, o possível aumento de carga tributária para quem não puder optar pelo regime transitório também deve resultar em nova alíquota nominal de 7,95% (considerando um percentual de 26,5% com aplicação do redutor de 70% válido para locação) de IBS e CBS. “Estamos alertando quem tem volume grande de imóveis, especialmente galpões, para ficar de acordo com as exigências do PL 68 e fazer a opção pelo regime transitório”, afirma.

No caso de holding, Batista aponta que é preciso avaliar “se ela tem muita despesa com manutenção, vigilância ou obras, porque não poderá usar créditos disso no regime transitório”.

Quem não conseguir adequar o contrato, quanto à comprovação da sua vigência, antes da publicação da lei complementar, poderá buscar o Judiciário, segundo Batista. “Se comprovada a negociação do contrato por e-mail, por exemplo, pode-se obter o reconhecimento na Justiça”, diz o advogado.

Batista lembra ainda que pessoas físicas que alugam imóveis poderão ser contribuintes de IBS e CBS caso a receita total com essas operações exceda, no ano anterior, R$ 240 mil e envolva mais de três imóveis. Ou se, no ano corrente, gerar R$ 288 mil (artigo 251 do PLP 68). “Por isonomia, elas poderiam pedir o direito ao uso do regime transitório, ainda que ele exija escrituração contábil”, afirma.