Novos investimentos elevam o nível do retrofit em São Paulo

No intervalo de 60 dias, duas gigantes do mercado de capitais fizeram suas estreias no segmento de retrofit imobiliário de São Paulo. Em junho, a XP Investimentos tornou-se financiadora da Metaforma, incorporadora responsável pela ressignificação do antigo prédio da Telesp no Centro. Dois meses depois, foi a vez da gestora global Brookfield Asset Management anunciar a compra de cinco prédios comerciais convertidos em residenciais do portfólio da Planta.inc, na Vila Buarque e na Bela Vista. Os valores não foram oficialmente divulgados, mas fontes do mercado garantem que a soma ultrapassa centenas de milhões de reais.

Mais do que o aporte vultoso em si, ambos os negócios têm enorme representatividade: a possível sensibilização do setor financeiro às oportunidades de negócio fora do raio da Faria Lima — um impulso poderoso, que marca a nova e promissora fase do retrofit no mercado paulistano.

“Foram dez meses de negociação. Em maio, fechamos o contrato e, no mês seguinte, foi iniciada a liberação dos recursos”, explica Bruno Scacchetti, CEO da Metaforma. A escolha da XP deveu-se à falta de disposição de grandes bancos em investir no financiamento da obra. “Além disso, entendemos que contar com a XP por trás do empreendimento aumentaria a confiança dos clientes em fechar negócios”, comenta.

A empresa deve entregar em julho de 2025 o empreendimento Basílio 177: retrofit de alto padrão com três torres, uma delas a antiga sede da companhia telefônica do estado. Um imponente edifício em art déco de 1939, projetado pelo escritório Ramos de Azevedo & Severo Villares — o mesmo responsável por obras como a do Theatro Municipal de São Paulo e a do Mercadão.

Ao todo, serão 274 apartamentos com 112 tipologias diferentes, entre um e três dormitórios. O projeto contempla ainda a praça com um imenso jequitibá e um “food hall” com atrações gastronômicas no térreo. Cerca de 60% das unidades já foram vendidas, muitas delas para moradias. “Tem muitas pessoas vindo morar no Centro por entender que a região oferece boa qualidade de vida e muita praticidade, além de contemplar o desejo delas de viver em um apartamento com arquitetura rara e exclusiva”, comenta Scacchetti.

A negociação da Planta Inc. com a Brookfield demorou menos tempo: 210 dias. Como resultado, a venda para a gestora multinacional de cinco prédios da empresa de Guil Blanche, com perfil “multifamily” para renda. No total, foram 309 unidades residenciais, com plantas entre 25 e 280 metros quadrados, e oito lojas vendidas.

Complexo multiúso

O item mais emblemático da transação foi o Edifício Renata Sampaio Ferreira, construído nos anos 1950 e tombado em 2012 pelo Conselho Municipal de Preservação do Patrimônio Histórico, Cultural e Ambiental da cidade. Projetado pelo arquiteto modernista Oswaldo Bratke, foi requalificado em 2023 e tornou-se um complexo multiúso.

“O Centro de São Paulo sempre esteve em nosso radar por ser um polo cultural e gastronômico relevante e com ativos em potencial para o segmento ‘multifamily’. Há uma grande procura por moradia na região, e a oferta ainda é insuficiente se considerarmos locais de qualidade”, afirma André Lucarelli, VP sênior de Investimentos da Brookfield Asset Management.

A gestora tem outros três empreendimentos na região central, adquiridos da incorporadora TPA em 2023. Essas unidades, com perfil mais popular, serão entregues em outubro e no início do ano que vem.

Blanche comemora o negócio não apenas pelo belo reforço de caixa. “O acordo é super importante também para ajudar a derrubar um certo preconceito do mercado financeiro em relação ao retrofit. A entrada da Brookfield mostra que esse tipo de projeto, quando bem executado, consegue atender a parâmetros internacionais de investimento”, analisa.

Além disso, segundo ele, comprova que a Planta Inc. tem plena capacidade de requalificar prédios comerciais na região central da cidade e em outros bairros da capital. O Edifício Bianca, também negociado, fica na Rua Joaquim Eugênio de Lima, a duas quadras da Avenida Paulista. “O plano é expandir nossa atuação para outras regiões da cidade e começar a experimentar o retrofit para venda”, conta Blanche, que está procurando oportunidades de conversão de imóveis comerciais nos Jardins e no Itaim.

Scacchetti, da Metaforma, acredita que os dois movimentos com gigantes financeiras revelam a confiança do setor nas oportunidades de negócio no Centro da capital. “Quando os grandes bancos entenderem isso e criarem produtos específicos de ‘funding’ para esse tipo de projeto, haverá um incentivo ainda maior para retrofits no mercado paulistano”, prevê.